Alquiler

Técnicas dinámica de negociación de alquiler (VII)

Guía de actuación para inquilinos y caseros ante el alquiler: El propietario inteligente

 17:24  
Un cartel de alquiler de pisos.
Un cartel de alquiler de pisos. ARCHIVO

BORJA MATEO Los hechos

€    1,9 millones de pisos de primera mano, por lo menos, que están a la venta tanto de primera como de segunda mano;
€    1,3 millones de pisos en proceso de construcción;
€    2,6 millones de pisos no incluidos en ninguna de las categorías anteriores, que están en zonas de primera residencia y que se hallan vacíos

Los precios de los pisos comenzaron a bajar a mediados de 2006 (3er trimester). Los precios de los alquileres lo hacen ya desde principios de 2007. Mientras que los primeros ya han descendido el 45%, los segundos lo han hecho en el 40% de media.

Las reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que suponen un reforzamiento de los derechos de los caseros, conlleva una salida muy fuerte pisos al mercado del alquiler. Así mismo, muchas viviendas que no acaban de ser vendidas, pasan a formar parte del mercado de alquiler. A todo ello hay que sumar una demanda muy mermada de pisos como consecuencia de la contracción de la población por su envejecimiento.

Como los precios de los alquileres bajan (los frutos de los pisos), el valor que el mercado está dispuesto a pagar por los pisos disminuye. Esta dinámica conlleva a una bajada aún más profunda del precio de los pisos tanto en venta como en alquiler.

Por las razones expuestas, los precio de los alquileres continuarán bajando. En este mercado el inquilino y el comprador tienen la sartén por la mano.

€    El que crea, esperando a que los precios suban, pasa a alquilar su vivienda no entiende que está perdiendo mucho más dinero del que recauda por la renta;
€    La tasa de impago en el mercado de alquiler ronda el 15-20% de las realciones de arriendo;
€    Los bancos son mis mayores competidores. El precio que ofrecen por sus piso son el 10-70% superiores a los ofrecidos por los vendedores de pisos de segunda mano, pero las condiciones de financiación son mucho más ventajosas. A pesar de que, desde el punto de vista económico es una salvajada comprárselos a un banco, mucha gente se siente atraída por la idea

La técnica

€    Quitarse el piso de encima lo antes posible, es decir, venderlo rápidamente. La eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda y la subida del IVA van a significar una contracción fuerte de la demanda de pisos en 2013. Por esta razón los vendedores, para poder enajenar su piso, deberán bajar aún más los precios de los mismos;
€    Insertar anuncios muy bien redactados en todos los portales inmobiliarias existentes aunque haya que pagar una pequeña cuota ya que usamos su gran efecto multiplicador;
€    Adjuntar un  gran número de fotos para lo que no escatimaremos en pagar a un fotógrafo particular, añadir un plano con las medidas de cada una de las habitaciones y detallar toda la equipación del inmueble;
€    Usar agentes inmobiliarios, pero nunca en exclusividad, tanto para vender como para que me hagan una valoración real de mercado. Qué más da usar un intermediario si me ayuda a vender el piso? De algo tienen que comer!;
€    Los pisos que se ponen a la venta a un precio del 20% por encima del precio de mercado, no reciben ninguna oferta;
€    Si tras 3 meses de sacar el piso al mercado no recibo ofertas comenzar  a bajar el precio del piso y reviso el precio cada mes;
€    Adecentar el piso: es decir pintarlo de blanco y solo de blanco y limpiarlo bien aunque me haga falta contratar a servicios externos;
€    Ser muy flexible a la hora de enseñar la vivienda;
€    Usar todos los medios tipo cuenta de twitter y de facebook con el fin de comunicarme con los potenciales clients y hablar a mis amigos sobre mi intención de vender mi casa

Lo que no hay que hacer

€    Creer que mi pisos es especial: es lo que creen muchos vendedores y hace que le proceso de venta se demore con lo que el precio sera menor. Su piso tiene muchos, muchos más pisos de competencia de los que usted se cree;
€    Reformar el piso: la reforma que pueda hacer puede ser horrorosa para otra persona, retrasa la venta;
€    Ofercerlo en alquiler con opción a compra: la gran mayoría de los precios de opciones están muy por encima de los del mercado en el momento de sus ejercicio con lo que en ningún momento son comprados. De esta forma, como propietario estoy demorando la venta de mi piso pensando que vendrán mejores momentos para su venta cuando eso no es así;
€    Alquilarlo. Hay gente que que piensa que los precios de los pisos subirán en los próximos años algo que es un craso error. Lo major, ahora es vender.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español? y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario? (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

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