Mercado inmobiliario

Las 'trampas' que debemos evitar al firmar una hipoteca

Las entidades financieras recurren a varios trucos para rentabilizar al máximo la concesión de sus préstamos

27.04.2015 | 10:41
La compra de una vivienda requiere mucha reflexión.

Consejos antes de comprar una casa

  • Decidir un presupuesto orientativo. Una vez tomada la decisión de comprar una vivienda, el primer paso que deberemos dar será analizar convenientemente el estado de nuestras finanzas.
  • Elegir la zona adecuada y tipo de inmueble. Deberemos decidir qué tipo de piso o casa vamos a adquirir y en qué zona y/o ciudad. Vivienda nueva, usada, libre o protegida, piso o casa... son algunas de las opciones que nos deberemos plantear
  • Conocer la vivienda. Debemos visitar el piso o casa y asegurarnos que es tal y como nos esperábamos que fuese. Debemos revisar bien aspectos como la estructura o la instalación de la luz, el agua, el gas, observar si hay humedades...
  • Comparar hipotecas. Esto nos permitirá conocer el volumen de endeudamiento al que deberemos hacer frente y qué tipo de préstamo hipotecario necesitaremos, además lógicamente de las condiciones que nos imponga cada banco.

La firma de una hipoteca figura entre los trámites económicos más importantes que una persona puede realizar a lo largo de su vida. Son muchos los ciudadanos que en algún momento formalizarán la petición de un préstamo hipotecario para afrontar el pago de una propiedad inmobiliaria, ya sea una casa, un local, un garaje€

Dada la importancia de este trámite, la mayoría de personas comparten su actitud precavida y cautelosa ante la firma de una hipoteca. Pese a ello, en ocasiones se nos puede escapar algún detalle o no terminar de entender algún concepto, sobre todo porque las entidades tampoco actúan con la transparencia que deberían, por lo que no resulta extraño que en ocasiones nos encontremos con sorpresas desagradables relacionadas con las condiciones del crédito hipotecario solicitado.

Intereses más altos de lo que pensábamos durante el primer año de vida de la hipoteca, cláusulas suelo, la obligación de contratar productos financieros adicionales al préstamo, swap hipotecario, tipos mayores a los anunciados si no se alcanza un determinado nivel de ingresos€ son algunos de los trucos que los bancos utilizan para rentabilizar al máximo la concesión de créditos y de los que el cliente debe estar muy pendiente para evitar que la letra pequeña pueda ser fuente de disgustos y gastos suplementarios.

Para evitar este tipo de situaciones, HelpMyCash.com ha recopilado algunas de las ´trampas´ más habituales a las que recurren las entidades financieras para que paguemos más por nuestras hipotecas sin que nos demos cuenta hasta después de haber firmado el préstamo.

Cláusula suelo. Esta cláusula abusiva ya ha llevado a muchos clientes a los tribunales. Pese a que los jueces han declarado nula esta cláusula, muchas entidades todavía no la han retirado. Los ciudadanos que tienen hipotecas en las que figura esta cláusula siguen pagando intereses altos aunque el tipo de interés esté muy bajo.

Productos adicionales. Muchas entidades exigen la contratación de productos financieros y seguros varios para la concesión del préstamo hipotecario. Esto puede llegar a incrementar de forma significativa el desembolso, por lo que el cliente debe tener muy en cuenta qué contrata y si le conviene. En otras ocasiones, existe una bonificación por la que nos podemos reducir el coste del préstamo hipotecario a cambio de contratar nuevos productos. En este caso también hay que ser muy precavido, ya que esto no siempre sale a cuenta.

Swap hipotecario. Se trata de un seguro de cobertura de tipos de interés que puede terminar saliendo muy caro al cliente. Se contrata cuando se prevé que los tipos de interés van a subir, con lo que se supone que previene antes futuras subidas del Euribor. Sin embargo, se trata de un producto de alto riesgo que además de encarecer el préstamo no permite beneficiarnos de las bajadas de este índice hipotecario.

Cálculo de los intereses. Según el abogado de Stop Desahucios José María Erauskin, para hacer el cálculo de los intereses de las hipotecas "los bancos usan la ficción irreal de que el año tiene 360 días, con lo que el interés diario a aplicar sale más alto".

Garantías de ingresos estables. Antes de recibir un préstamo, los clientes deben probar ante su banco que poseen unos ingresos estables. Ahora además, sin embargo, algunas entidades exigen también la contratación de un seguro de protección de pagos o desempleo, lo que todavía encarece más la hipoteca.

Las comisiones. Puede que el banco nos haga pagar comisiones realmente altas, por ejemplo, 1.000 euros para una comisión de apertura nada más firmar la hipoteca. Es prioritario pactar con el banco las comisiones que nos van a cobrar por la hipoteca. Así evitaremos que nos las impongan sin que nos den la oportunidad de negociarlas.

El Interés de demora. Es una penalización por no pagar las cuotas a tiempo. Hay hipotecas que mantienen este interés al 20 %, lo que supone un porcentaje desproporcionado porque no puede ser tres veces más alto que el interés legal del dinero.

Índice IRPH. El 90 % de las hipotecas españolas están referenciadas a Euribor y solo un pequeño porcentaje lo hacen al IRPH. Este índice, aparte de ser más elevado que el Euribor, es mucho más manipulable por parte de los bancos.

Interés fijo durante el primer año. El nivel actual del Euribor, en mínimos históricos, ha llevado a algunas entidades a establecer en sus nuevas hipotecas un interés fijo durante el primer año. Estos tipos suelen ser bastante más elevados que el nivel del Euribor, por lo que en realidad es como tener una cláusula suelo durante el primer año.

Diferencial alto. Otro truco con el que las entidades se cubren las espaldas es elevar el diferencial que aplican a sus hipotecas. El cliente, sin embargo, debe tener en cuenta que si le aplican un Euribor+2,5%, en algún momento futuro, cuando el Euribor se sitúe por ejemplo en un 3%, terminará pagando de intereses un 5,5%.

Revisión semestral en vez de anual. Algunos bancos han cambiado su política de revisión de sus contratos y en lugar de realizarla anualmente lo hacen semestralmente. El motivo es que con el Euribor en niveles tan bajos, prácticamente la única alternativa es que en algún momento empiece a repuntar. Con una revisión más frecuente, las entidades esperan poder aplicar cuanto antes las nuevas subidas de este indicador hipotecario.

Cláusula de vencimiento anticipado. El banco puede reclamar la totalidad del préstamo hipotecario, con todos los intereses y comisiones, cuando se produce un impago esencial. El problema aparece cuando los bancos consideran que un impago esencial es dejar de pagar una, dos o tres cuotas. Es importante revisar bien el contrato de las hipotecas para saber qué considera cada banco un impago esencial y así evitarnos sorpresas.

Las cuentas asociadas. Hay hipotecas que tienen cuentas asociadas y no cobran comisiones por ellas. Pero debemos vigilar porque puede que al cabo de unos meses o unos años nos empiecen a cobrar comisiones por estas cuentas y no podamos cancelarlas.

Los avalistas. Hay hipotecas que tienen una cláusula que establece que al avalista, en caso de impago de la hipoteca, se le suprimirán todos sus beneficios, que son:
a. El derecho de excusión: el derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza cuando el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor.
b. La división: que exista de más de un avalista para pagar las hipotecas.
c. Orden: enumerar los avalistas para que el banco los haga pagar por orden y no actúe de forma arbitraria.

La imputación de pagos. En un momento que no dispongamos de suficiente liquidez para pagar dos deudas, por ejemplo, una hipoteca y un préstamo para comprar un coche, el banco puede destinar nuestro dinero al préstamo que más le convenga, que normalmente no se trata del pago de la hipoteca. Según la ley, tenemos el derecho de pactar con nuestro banco qué préstamo queremos pagar antes.

La letra pequeña. Parece obvio, pero existe una ley en España que marca el tamaño mínimo que debe tener la letra en los contratos de las hipotecas. El mínimo está establecido en un milímetro y medio de alto. En cambio, en otros países de Europa, no hay letras más pequeñas de tres milímetros. En España ya se han denunciado hipotecas porque el tamaño de la letra era demasiado pequeño, así que ¡mucho ojo! con la letra minúscula.

Compartir en Twitter
Compartir en Facebook

Finanzas Personales

Los portales de compraventa están al alza.
¿Sabes qué impuestos debes pagar por la compraventa ´online´ de segunda mano?

¿Sabes qué impuestos debes pagar por la compraventa ´online´ de segunda mano?

Hacienda recuerda que los productos de plataformas como Wallapop y eBay tributan a un 4%

¿Conoces el nuevo sistema de transferencias bancarias?

¿Conoces el nuevo sistema de transferencias bancarias?

Los traspasos de hasta 15.000 euros serán gratuitos e instantáneos desde el 21 de noviembre

¿Cómo afecta a las hipotecas el euríbor negativo?

¿Cómo afecta a las hipotecas el euríbor negativo?

Los bancos reformulan sus propuestas mientras en la UE se discute la implantación del 'euríbor Plus'

Quien tenga un plan de pensiones podrá acceder a su dinero pasados 10 años

Quien tenga un plan de pensiones podrá acceder a su dinero pasados 10 años

Ahora solo pueden parados de larga duración, enfermos graves y personas en riesgo de desahucio

Nuevos empleos como asesor comercial y otras ofertas en Málaga

Nuevos empleos como asesor comercial y otras ofertas en Málaga

Si estás buscando trabajo, aquí puedes encontrar la oportunidad que estás esperando

¿Conoces el nuevo bono social eléctrico?

¿Conoces el nuevo bono social eléctrico?

Las familias numerosas y los pensionistas con retribución mínima también podrán solicitarlo

Especial Campaña de laRenta

Declaración de la renta

Renta 2016

 

El nuevo programa Renta Web, las novedades de esta campaña, las deducciones de la renta, cita previa... y todo lo que necesitas para tu declaración de la renta.

 

Enlaces recomendados: Premios Cine