Mercado Inmobiliario

La Costa del Sol tardará ocho años en vender sus viviendas turísticas

Los promotores ofrecen rebajas de entre el 10 y el 40%. Estepona y Marbella, de lo más caro del Mediterráneo

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Viviendas. Dos turistas pasan por delante de una casa en obras.
Viviendas. Dos turistas pasan por delante de una casa en obras. L.O.

josé vicente rodríguezs. Málaga La oferta de segundas residencias en la Costa del Sol –las viviendas compradas por extranjeros o españoles de otras provincias para pasar las vacaciones– necesitaría entre siete y ocho años en venderse con los actuales y alicaídos ritmos de venta. Según un informe publicado ayer por la consultora Aguirre Newman, los municipios que abarcan desde Torremolinos a Manilva presentaron en 2009 una oferta de segundas residencias que ascendió a 23.500 unidades, de las que 7.700 (el 30 por ciento) pueden considerarse técnicamente en stock, o sea acabadas, listas para la entrega pero a la espera que aparezca comprador.
Esta situación difiere mucho de los años del boom inmobiliario, cuando, según confirma Aguirre Newman, todo el producto se vendía sobre plano (antes de que se hubiera puesto un solo ladrillo), con un stock ínfimo de menos del 5 por ciento de las viviendas acabadas.
La consecuencia de la ralentizada demanda es que los precios se han ajustado sobremanera y, si no lo han hecho, las promotoras están dispuestas a acceder a jugosas rebajas con tal de dar salida al producto. Aguirre Newman constata que en 2009 se ha producido un "importante incremento" de los márgenes de negociación en todos los municipios analizados que se mueven entre el 10% y el 45% del precio de salida solicitado por el promotor. En aquellas promociones en las que se han producido previamente descensos oficiales en los precios de venta durante los últimos 24 meses, los márgenes de negociación se sitúan entre el 10% y el 25%. En el caso de las promociones en las que no se han producido estos descensos, los márgenes de negociación se mueven en el entorno del 35% y el 45%.
El estudio de Aguirre Newman revela que Estepona y Marbella, junto a los cercanos encalves gaditanos de Sotogrande y Alcaidesa, presentan los precios por metro cuadrado más elevados de entre los mercados del mediterráneo, con valores de entre 2.740 y 2.930 euros. Estos precios únicamente son asimilables a zonas como Cadaqués en Gerona, Sitges en Barcelona o Palma de Mallorca. Pero son también Estepona y Marbella los que ofrecen márgenes mayores de negociación de precios que pueden alcanzar el 40%, lo que se traduciría en un ahorro de entre 800 y 1.200 euros por metro.
Los municipios de la Costa del Sol situados entre Málaga y Marbella –Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola y Mijas–, conjuntamente con Manilva sí mantienen unos precios en línea con los de otros mercados turísticos del Mediterráneo como pueden ser Salou en Tarragona, Los Alcázares en Murcia o Motril en Granada.
Por otro lado, Casares mantiene una posición intermedia entre los municipios más exclusivos y los más orientales y con precios menores, en línea con mercados como Benidorm o Torrevieja en Alicante, El Puerto de Santa María en Cádiz o Isla Canela en Huelva.

Poca oferta nueva. Con este panorama, pocos se animan a construir nuevas viviendas. En 2009 la actividad promotora se redujo al mínimo y el inicio de nuevas promociones estuvo "prácticamente detenido" en la totalidad de los municipios de la Costa del Sol. Como solución a la sobreoferta sólo se registró el inicio en la comercialización de cuatro nuevos proyectos de pequeño tamaño que incorporaron al mercado 71 nuevas unidas en oferta. En el año 2005, la entrada de nueva oferta fue de 4.500 unidades.

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