El desplome de más del 20% de los precios de la vivienda en Málaga desde que empezó la crisis tiene un efecto pernicioso, advertido por no pocos analistas: la pérdida patrimonial de muchos de aquellos que compraron casas con valores inflados y que ahora se encuentran con que sus pisos valen menos de lo que indica la costosa hipoteca que firmaron en su día. Un estudio realizado por la prestigiosa agencia de calificación Standard & Poor´s revela que un 8% de los pisos que se compraron en España en los años 2006, 2007 y 2008 en España (en particular los de estos dos últimos ejercicios) están devaluados y, por tanto, no valen los que sus compradores pagan religiosamente por ellos mes a mes en su cuota hipotecaria.
Para Andalucía, el informe arroja un porcentaje del 8,3%, lo que para Málaga, el auténtico motor inmobiliario de esos años en la región, supone un verdadero revés. En estos tres años se firmaron en la provincia unas 148.000 hipotecas por valor de 23.800 millones de euros. Pues bien, un total de 12.500 de esos préstamos hipotecarios corresponderían a viviendas que no valen lo que sus sufridos propietarios firmaron por ellas en su día. La mayor parte de los afectados, según opina el sector, respondería al prototipo de compradores que, con sus ahorros, compraron una segunda residencia como elemento de inversión o a jóvenes que adquirieron su primera casa como trampolín con el pensamiento de, al paso de los años, venderla y poder adquirir otra mejor.
«Para ellos, la bajada de precios ha sido muy negativa, ya que contaban con revender esa casa y sacarle una ganancia que ahora no existe. Pero no afecta tanto al que compró su casa con la idea de vivir en ella indefinidamente», comenta el delegado de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), Alfredo Martínez. A esas personas solo les queda, a su juicio, esperar a que , a medio y largo plazo, los precios vuelvan a repuntar poco. Pero una revalorización rápida para sacar beneficio es, hoy por hoy, una utopía.
De la misma opinión es el consejero delegado de Analistas Económicos de Andalucía (AEA), Francisco Villalba, que cree que ahora se están pagando los «excesos» de un tiempo en el que la vivienda fue considera el mejor y más fácil vehículo de inversión. Villalba piensa que a los precios de los pisos les queda todavía un margen de bajada del 10% hasta llegar a ese 30% que AEA siempre ha considerado como el sobreprecio arrastrado desde el boom inmobiliario. Sólo entonces, en su opinión, podrán tener también salida rápida ese stock de 22.600 viviendas sin vender en Málaga que sigue paralizando al sector inmobiliario.
Riesgos de la bajada de precio
Sin embargo, algunos vienen alentando sobre el peligro de la bajada de precios. El director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, considera que nuevos descensos traerían más pérdida patrimonial para los que compraron entonces y abriría la puerta a que se repitan errores del pasado: «Si siguiéramos así sólo conseguiríamos dar ventaja a los especuladores con liquidez, que comprarían muy barato todo ese parque de vivendas para luego volver a venderlas a precios desorbitados», ha afirmado en varias ocasiones.
La desenfrenada espiral de precios que se vivió entre 2004 y 2008, donde un piso podía subir de precio en varios millones de las antiguas pesetas en sólo un par de meses, provocó que muchos compradores accedieran a pagar lo que se les pedía amparados por un crédito bancario que fluía de forma irresponsable, como han demostrado los posteriores problemas de liquidez de muchas entidades financieras. La burbuja inmobiliaria estalló justo cuando la crisis económica y el paro comenzaron a hacer aparición. No en vano, el informe de Standard & Poor´s también revela que un 6,3% de los créditos firmados en esa época -5,9% a nivel nacional- también presentan problemas de morosidad. Haciendo la proyección, en Málaga tendrían ese problema más de 9.250 hipotecas.
El problema para los bancos y cajas también es morrocotudo, ya que aunque haya casas que terminan siendo embargadas porque sus dueños no las puedan pagar -algo que, de hecho viene sucediendo en los últimos dos años-, no habría ganancia alguna, más bien al contrario. La subasta de esos pisos a los precios en que ahora mismo se mueve el mercado no igualaría el de las hipotecas concedidas en su día para esos inmuebles. Para el banco o caja, el verdadero negocio es que el hipotecado siga pagando.
