Un estudio prevé que los precios de la vivienda bajen el 10%

josé vicente rodríguez málaga Los promotores con oferta de viviendas nuevas en Málaga capital y parte de su corona metropolitana –Rincón de la Victoria y Alhaurín de la Torre– realizarán «previsiblemente» un «ajuste adicional ala baja» de los precios de entre al 5% y el 10% para tener a lo largo de 2011 alguna posibilidad de colocar sus productos, todo ello en un contexto de muy baja demanda provocado por el miedo al paro de los compradores y las dificultades de financiación que ponen los bancos. Es la conclusión de un informe realizado por la consultora Aguirre Newman, donde se constata que el precio de la vivienda en estas zonas se ha abaratado una media de 15.000 euros desde el año 2007, aunque con caídas muy desiguales e «insuficientes» según cada promoción.
«Hay viviendas con rebajas de precio de entre el 30% y el 40%, sin embargo, hay otras zonas donde no se han producido descensos, y los promotores tiene que asumir que si no acceden a bajarlo no habrá ventas, ni ahora ni en 2011», afirma María Monasterio, directora de Aguirre Newman. A su juicio, el problema para muchos promotores es que el precio de las viviendas se situaría por debajo del valor de hipoteca que ellos pagan al banco, mientras que para otros el dilema viene porque compraron el suelo «muy caro» y ahora se niegan a entrar en pérdidas.
El estudio señala, sin embargo que «la escasa respuesta de la demanda en el actual nivel de precios» hará que la «flexibilidad comercial» de los promotores a la hora de negociar las condiciones de pago «sea un elemento fundamental para reactivar tanto la demanda de viviendas de la ciudad de Málaga como la confianza del inversor». Y es que la baja actividad del mercado residencial de nueva construcción durante los últimos doce meses ha provocado, según Aguirre Newman, que el plazo medio de comercialización de las promociones de vivienda plurifamiliar haya aumentado hasta los 67,6 meses, plazo que en el caso de las unifamiliares se va a los 76,4.
Las causas principales del aumento del plazo son la incertidumbre sobre el contexto económico-laboral, el «insuficiente» ajuste en los precios de venta y las dificultades en la concesión del crédito por parte de las entidades financieras. Aguirre Newman constata que, en algunas promociones aisladas, el incremento en el plazo es debido a que «se ha paralizado la venta al particular de proyectos en construcción a la espera de un comprador-inversor que se adjudique la totalidad de las viviendas».
Así las cosas, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas plurifamiliares a la venta en Málaga, Rincón de la Victoria y Alhaurín de la Torre se sitúa en 2.284 euros, cuya superficie media asciende a 103 metros cuadrados. El precio medio en 2009 era de 2.728 euros por metro cuadrado, lo que supone una reducción de 444 euros, aunque entonces el perfil de vivienda a la venta era de 89 metros.

Hipotecas más favorecidas
En el informe, realizado durante los meses de octubre y noviembre de este año, Aguirre Newman señala que las entidades financieras siguen exigiendo una entrada media del 20% sobre el valor de tasación de la vivienda, con unas condiciones financieras que se mantienen como en 2009. También advierte sobre el diferente rasero a la hora de conceder hipotecas, dependiendo de si el piso es de un promotor privado o es un inmueble embargado que ha pasado a propiedad del banco.
«Las entidades financieras son especialmente cautelosas a la hora de conceder el crédito hipotecario», sostiene el informe que, en cambio, dice que si el piso es del banco «se observa una actitud más relajada» para dar la hipoteca.
Para la consultora, puede decirse que en este 2010 ha disminuido un 10% el stock de viviendas disponibles en las zonas de estudio (y cifrado en más de 1.900 unidades), aunque más la paralización de proyectos y por el hecho de que los promotores han destinado estas viviendas del mercado de venta al mercado del alquiler.
«Los promotores optan por dar salida al stock disponible mediante el alquiler de promociones enteras o parte de ellas en vez de hacerlo mediante el mercado de venta», afirma Aguirre Newman, que sin embargo advierte de que estas viviendas «volverán al mercado de venta en el plazo de dos años, duración media de los contratos de alquiler que se están firmando en estos casos, lo que supondrá un incremento importante en la oferta de producto».
¿Cuándo cambiarán las tornas? El informe considera que la demanda potencial de vivienda sólo aumentará cuando las condiciones hayan cambiado –ajuste final de precios, mejores condiciones de financiación y mejora de las expectativas económico-laborales que eliminen la actual situación de incertidumbre–, pero ni aun en ese supuesto espera «una absorción comparable a la de los ejercicios comprendidos entre 2003 y 2006».