El embargo de viviendas a particulares y promotores se ha cuadruplicado en Málaga a raíz de la crisis económica y deja ya cerca de 12.000 damnificados en la provincia entre los años 2008 y 2010. La escalada del paro es el motivo que ha llevado a muchísimos ciudadanos a no poder cumplir con el pago de la hipoteca mientras que, en el caso de los empresarios de la construcción, el parón de la venta de pisos ha reducido la liquidez e imposibilitado que el sector pueda hacer frente a los créditos promotores que mantienen con los bancos. El caso es que la estadística de ejecuciones hipotecarias en los juzgados malagueños, que en el año 2007 registraba sólo 1.140 casos, alcanzó en 2010 la cifra de 4.534 órdenes de embargo.
El total de ejecuciones ordenadas en los tres últimos ejercicios en la provincia asciende así a 11.812, según el último informe sobre los efectos de la crisis del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Sin embargo, una salvedad que hay que hacer es que no todas las ejecuciones hipotecarias corresponden a una sola vivienda, por lo que el total se corresponde a un parque inmobiliario mayor ¿Cuánto? Una aproximación cauta realizada por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) permite establecer que, al menos, el 10% de las ejecuciones corresponden a créditos hipotecarios para promotores (es decir, van contra una persona jurídica y no física), con una media de 40 viviendas por promoción. Eso permite aventurar que detrás de los embargos por la crisis puede haber un parque superior a los 16.000 inmuebles, calcula el secretario de Ausbanc en Málaga, Alfredo Martínez.
Menos paciencia de los bancos
Ausbanc comenta que la paciencia de los bancos con los clientes que empiezan a incumplir sus pagos en la hipoteca se ha recortado mucho con la crisis, ya que la morosidad ha pasado de un irrisorio 0,6% a un muy preocupante 6,19%. Si antes el moroso era caso raro y se esperaban unos tres meses antes de acudir a los juzgados, ahora las entidades financieras inician los procedimientos contenciosos con sólo un impago de la cuota, por el temor a que el moroso tenga más deudas y su liquidez esté comprometida.
«El juez puede decir entonces que no hay incumplimiento, sólo retraso, y también existe la posibilidad para el deudor de rehabilitar el préstamo, si se trata de vivienda habitual y es la primera vez que lo demandan por impago. Te puedes poner al día pagando el atraso y el cargo de intereses. Pero a la siguiente, el banco ya podrá pedir la ejecución de la hipoteca y, si no tienes dinero para pagar, se podrá quedar con la casa», comenta.
Patrimonio de avalistas
El drama, sin embargo, es mayor ya que la casa es de nuevo tasada por un perito judicial y no suele cubrir el importe de la hipoteca, lo que deja al banco la vía libre para seguir reclamando dinero al cliente o actuar contra el patrimonio de los avalistas (en muchos casos, los padres de los hipotecados más jóvenes). En contra de lo que se cree, no suelen ser los sueldos lo que peligran, ya que la ley declara inembargable un mínimo equivalente al Salario Mínimo Interprofesional (en 2011, 641,40 euros). A partir de ahí, la cantidad que se puede embargar crece según una tabla de porcentajes añadidos de entre el 10% y el 20% según el sueldo y las personas a cargo, pero el importe nunca llega a ser muy significativo.
¿Y qué pasa con los promotores? El plazo de paciencia de los bancos en esos créditos también es bajo, aunque suele haber más manga ancha por un sencillo razonamiento. «Si un cliente le debe a un banco 200.000 euros tiene un problema. Si le debe un millón de euros, el problema lo tiene el banco». Por ello, suele haber negociaciones de quita con el promotor moroso antes de la ejecución hipotecaria.
Pero hay muchas mas viviendas embargadas al margen de las ejecuciones hipotecarias. Una opción son las daciones en pago, fórmula que se da también entre los constructores y, sobre todo, entre inmigrantes que no pueden pagar la hipoteca y deciden volver a su país. «El banco acepta que le cedan la casa sin recurrir a ejecución hipotecaria, aunque sean inmuebles de segunda mano, antiguos y con poca salida en el mercado», dice.
