En la burbuja inmobiliaria

Las hipotecas infladas, el lastre de la dación en pago

Málaga firmó 140.000 hipotecas de 2006 a 2008 por montantes muy por encima del valor real de los pisos

 

JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ Las decenas de miles de hipotecas que las entidades financieras concedieron durante los años del boom inmobiliario por encima del valor real de la vivienda son ahora el principal obstáculo para que los bancos puedan aceptar la fórmula de la dación en pago en el caso de desahucio inminente de una familia. El Consejo de Ministros aprueba hoy un decreto que incluye un código de buenas prácticas para los bancos y que les promete desgravaciones fiscales por las pérdidas en que puedan incurrir con está fórmula, pero el problema es más complejo.

Entre 2006 y 2008, en plena burbuja inmobiliaria, se firmaron nada menos que 140.000 hipotecas con medias máximas históricas de entre 157.000 y 165.000 euros, según los datos del INE. Según explicaron fuentes del sector, la mayor parte se saltaban a la torera las recomendaciones del Banco de España, que aconsejaba no prestar más del 80% del valor del inmueble, y financiaban el 100%, con el agravante de que los pisos se hacían por lo alto para poder dar incluso más dinero al cliente.

«Había dos fórmulas. O dabas directamente el 100% del valor o te conchababas con el tasador y le pedías que te inflara la valoración. Y eso se hacía con el conocimiento de los directores de oficinas», comentan. La orden en el sector era conceder hipotecas a toda costa para no quedarse rezagados en la loca carrera a la que se apuntaron casi todas las entidades, sin importar demasiado el importe prestado ni la solvencia del cliente.

En 2007 la hipoteca media en Málaga alcanzó un máximo de 165.881 euros, con muchos préstamos reales por encima de los 240.000 euros. Pero la crisis hizo recular el mercado cambiando la osadía de los bancos en cautela extrema. Ahora es rara la hipoteca concedida que llega a cubrir al 80% del valor del piso. El préstamo medio en Málaga en 2011 ha bajado a 166.223 euros, casi 50.000 menos que en el cénit de la burbuja inmobiliaria.
La consecuencia práctica de las desmesuradas hipotecas heredadas de la época del boom, además de una gravosa cuota mensual, es que gran parte de los clientes se tiran los primeros seis o siete años (considerando plazos de 30-35 años) pagando prácticamente sólo intereses. Sólo a partir de ese momento comienza a amortizarse un capital perceptible correspondiente al valor real del inmueble.

«Muy poca gente se puede beneficiar de la dación en pago, cuando casi diez años después le sigues debiendo al banco casi toda tu casa, y así nadie lo aceptará como solución», apuntan en el sector los más escépticos con la iniciativa del Gobierno. Asociaciones de consumidores como Ausbanc y Adicae comparten este criterio.

«La única solución eficaz en estos momentos es una moratoria de tres años de embargos y ejecuciones hipotecarias, propuesta elaborada y realista que ya fue iniciada por el anterior Gobierno en 2009 si bien fracasó por los planteamientos erróneos que se aplicaron, principalmente el de dejar su aplicación al arbitrio de las entidades financieras», comentan.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, por su parte, aseguró ayer que el decreto servirá para minimizar el impacto social, «muy negativo», de los desahucios a las familias en situación más vulnerable, con un código de conducta al que se adherirán las entidades financieras.

«Se establecerá un período transitorio para facilitar y aliviar las cargas de estas familias, posteriormente se podrá aceptar la posibilidad de la dación en pago que salde la deuda y que, además, aún así, estas familias puedan seguir en sus viviendas», explicó.

Para poder acogerse al decreto, el primer criterio será que la propiedad sea primera vivienda y además se tendrá en cuenta la situación de paro de los miembros de la unidad familiar, así como que no tengan rentas alternativas.
En Málaga, el problema alcanza cifras alarmantes, con una media semanal de más de 50 casos de ejecuciones hipotecarias y otros tantos de lanzamientos (el término jurídico que hace referencia al desalojo material de la vivienda).

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