Urbanismo

Los constructores llevan dos años sin iniciar nuevas urbanizaciones

El sector inició en 2011 poco más de 2.000 nuevas viviendas, un 95% menos que antes de la crisis

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La construcción de viviendas está paralizada ante la bajísima demanda impuesta por la crisis.
La construcción de viviendas está paralizada ante la bajísima demanda impuesta por la crisis. Arciniega

JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ A la espera aún de digerir el aluvión de pisos construidos en los años del boom inmobiliario, los constructores y promotores llevan ya dos ejercicios sin colocar prácticamente un nuevo ladrillo, lo que ha hundido la estadística de viviendas iniciadas a mínimos históricos. Según el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Málaga, el año 2011 fue el peor de la historia reciente para la construcción con sólo 2.042 viviendas iniciadas, un 95,5% menos que en el ejercicio de 2006, cuando se comenzaron a construir nada menos que 45.392.

Se da la circunstancia, además de que sólo algo más de 1.400 de estos inmuebles corresponden al sector promotor propiamente dicho (sociedades, administración pública o cooperativas) ya que el resto correspondieron a personas físicas, es decir, a particulares, que acometieron por su cuenta la construcción de su propia casa. La construcción de nuevas viviendas es, además, un fenómeno muy localizado en un pocos municipios.

De hecho, casi el 80% de los pisos o casas que se empezaron a construir en 2011 se concentra en apenas diez localidades: Málaga capital (592), Marbella (293), Torremolinos (174), Benalmádena (173), Mijas (159) y, ya a mucha distancia Fuengirola (66), Alhaurín de la Torre (48), Humilladero (43), Alhaurín el Grande (40) y Antequera (30). El resto se mueve en niveles anecdóticos, con casos extremos de 28 municipios donde no se ha empezado ni un sólo inmueble.

Merecen especial mención Estepona o Vélez-Málaga que, de construir entre 4.500 y 6.000 viviendas al año, ahora se mueven en cifras de entre 22 y 74 inmuebles, con bajadas de hasta el 99%. Málaga capital, por su parte, llegó a iniciar la edificación más de 7.000 viviendas en el año 2007 aunque, pese a la caída, mantiene una cierta actividad.

Sólo pequeñas promociones. Según confirma la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, en los últimos tiempos nadie se ha atrevido a iniciar una de esas macrourbanizaciones de más de cien viviendas que tanto proliferaron en la época de la burbuja inmobiliaria, ya fuera en los cascos urbanos, en las afueras o en las colinas.

«Lo que ahora se inician, en todo caso, son proyectos pequeños de no más de 20 viviendas, construidos por fases para ir viendo el ritmo de comercialización, siempre orientados a la primera residencia, y dentro de la propia localidad, no en las afueras, que es para lo único que hay actualmente algo de demanda», comenta.

La ACP señala que el mercado inmobiliario sigue «absolutamente estancado» por las actuales restricciones de crédito hipotecario y por un stock de viviendas acumulado y pendiente de salida que, en el mejor de los casos, y según los propios promotores, sólo rondaría las 16.000 unidades. El Patronato de Turismo de la Costa del Sol, sin embargo, manejó en la pasada ITB de Berlín una cifra de entre 30.000 y 35.000 cuando presentó el producto Living Costa del Sol para tratar de colocar el producto al visitante alemán. Y Analistas Económicos de Andalucía (AEA), del Grupo Unicaja, señala en sus informes que el dato es de 45.000, aunque ya bajando. Como se ve, hay cifras para todos los gustos, aunque la consecuencia es la misma: mientras haya tantas viviendas pendientes de vender, ¿para qué iniciar nuevas promociones? Sólo las promotoras que disponen de suelo y han reducido de forma razonable su cartera de viviendas disponibles se atreven a la aventura de construir en tiempos de crisis.

El debate de los precios. En cuanto a los precios, los constructores rechazan que puedan producirse caídas generalizadas adicionales a las que ya se han vivido estos años, pese a que esta semana se haya conocido que el año 2011 ha sido el ejercicio de crisis donde más cayeron los precios a nivel nacional, con un 11,2% de descenso. En el caso de Málaga, el precio de la vivienda libre en Málaga, tanto nueva como de segunda mano, bajó un 9,6% y está cada vez más lejos de los máximos que marcó con la burbuja inmobiliaria, regresando a niveles anteriores a los de 2005. Según el Ministerio de Fomento, el metro cuadrado en Málaga cotiza a 1.701 euros, un 27,6% menos que los 2.348 euros que se alcanzaron de tope en el arranque de 2008. La diferencia real es de 674 euros por metro, lo que equivaldría a una reducción de casi 50.000 euros en un piso medio de 80 metros.

«Son datos generales y hay que manejarlos con cuidado, porque pueden llevar a la expectativa de que el precio de todas las viviendas pueden bajar, y eso no es posible ni real. Puede que un piso mal ubicado hay bajado un 50% y otro tenga el mismo precio que antes de la crisis, depende de muchos factores», razona la ACP, que recuerda que un promotor no puede vender un piso por debajo del precio de hipoteca porque estaría perdiendo dinero. El alto precio que se pagó en su día por el suelo impide aplicar más descuentos, salvo que el piso le haya sido embargado al promotor por los bancos y éstos decidan aplicar descuentos muy agresivos para dar salida al lastre inmobiliario, tal y como les pide el Gobierno. «El problema es que sigue habiendo muy poco suelo disponible y es muy caro», apunta Aragón. A su juicio, el único factor que podría incidir en una rebaja real de los precios de las futuras casas que se construya sería la liberalización del suelo, una controvertida medida sobre la que el Ejecutivo del PP nunca se ha pronunciado y que tampoco figura en el programa electoral.

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