EN DIRECTO
Cuatro años de crisis

La construcción, en su gran encrucijada

La crisis inmobiliaria se cobra víctimas a todos los niveles, con 45.000 parados y cientos de empresas 'estranguladas'

 13:06  
Clientes preguntan por las condiciones de una promoción de viviendas en la feria SIMed.
Clientes preguntan por las condiciones de una promoción de viviendas en la feria SIMed. Arciniega

JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ El sector inmobiliario malagueño sigue sin dar señales de vida, y sus protagonistas reconocen que los actuales indicadores no permitan presagiar vestigios de recuperación, al menos, de cara a este 2012 e inicios de 2013. Todo pasa por dar salida cuanto antes al stock de entre 20.000 y 45.000 casas –varía según la fuente– que la provincia tiene terminadas desde la época del boom inmobiliario y todavía sin vender. También hay que tener en cuenta otros 40.000 inmuebles cuyas obras, según el Colegio de Arquitectos de Málaga, permanecen desde hace meses paralizadas a la espera de que sus promotores –o bien los bancos que se las han quedado embargadas– decidan cuál es el mejor momento para terminarlas y sacarlas al mercado. Lo cierto es que mientras exista ese tapón será imposible que la actividad renazca en un segmento que llegó a dar empleo a más de 100.000 personas y que hoy se mueve en unos modestos 46.000, según el Servicio Andaluz de Empleo (SAE). En la recámara, más de 45.000 parados.

El parón también se cobra su peaje en una merma significativa de los ingresos de los ayuntamientos y del Gobierno autonómico a cuenta de licencias de obras, valor de aprovechamiento del suelo urbano, incrementos del IBI o plusvalías por compraventas. Según un avance del Pulsímetro Inmobiliario que elabora el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), los poderes públicos han pasado de ingresar más de 510 millones de euros en 2007 a ver reducida esa cantidad en más de un 75% en 2011, un agujero económico para las arcas públicas cuyas dramáticas consecuencias todos conocemos. Según el director general del IPE, José Antonio Pérez, las perspectivas de ingresos para 2012 son igual de nimias, con unos ingresos conjuntos esperados de poco más de 130 millones. No es de extrañar cuando el número de viviendas iniciadas –y que genera a los ayuntamientos los ingresos por licencia de obra– está sumido en una honda depresión desde hace dos años. Según afirmaba la pasada semana el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Málaga, el 2011 fue el peor de la historia reciente con sólo 2.042 viviendas iniciadas, un 95,5% menos que en 2006.

El decano del Colegio de Arquitectos de Málaga, Antonio Vargas, coincide en que la debacle del sector no sólo estrangula a las constructoras y promotoras sino que también mantiene asfixiadas las arcas públicas, algo que seguirá siendo una constante en este 2012. «Si el sector hace algo será terminar viviendas ya empezadas, y para eso no tendrá que pedir nuevas licencias de obras, por lo que los ayuntamientos volverán a ser los grandes perjudicados», dice. Tampoco el visado de futuras viviendas invita al optimismo y se ha mantenido en 2010 y 2011 en niveles que no se veían desde hace más de medio siglo, con sólo 1.186 proyectos. Y 2012 ha arrancado con cifras incluso peores.

En cuanto a los precios, los constructores de la provincia rechazan que puedan producirse nuevas caídas, aunque en el sector no todos comparten esta opinión. Fomento dice que los precios han bajado una media 27% en cuatro años, pero en las estadísticas todo tiene truco. Hay viviendas que han bajado hasta un 40% –las peor ubicadas y de más difícil salida comercial– pero otras, las de más calidad, siguen con su precio inamovible, ya sean de promotores o de los bancos ¿Acabará cediendo el sector y bajando también sus precios?

Preguntas

1.¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario en Málaga? ¿Ha tocado ya fondo o persistirá el parón de actividad?

2.¿Qué medidas de estímulo y qué cambios serían necesarios para reactivar el mercado?

3.¿Podemos asistir a nuevas rebajas del precio de la vivienda o ya ha completado su ajuste por completo?

4.¿Hay actualmente demanda de vivienda por parte de la población autóctona como del extranjero no residente?

5.¿Saldrá de la crisis el sector inmobiliario de Málaga antes que en otras zonas?

6. La promoción de VPO, ¿es un factor importante de cara al futuro del sector o continuará siendo residual?



José Prado. Presidente de la Asoc. de constructores y promotores de málaga (ACP)
Sí se ha tocado fondo, pero no en su totalidad. Me explico: mientras las entidades financieras sigan con su ajuste y mantengan el grifo de los créditos hipotecarios cerrado nosotros tampoco remontaremos. La realidad es que a los bancos nos les va mal ahora mismo, porque están siendo financiados por Europa al 1% y hacen negocio con deuda soberana al 3%-5% ¿Cuándo van a volver a inyectar créditos en el sistema? Una economía sin crédito no funciona. Dependemos de ellos, y estoy seguro de que si se volvieran a conceder hipotecas iniciaríamos ya la curva ascendente.

Hay que mantener el IVA para la compra de vivienda en el 4% durante al menos los próximos meses. Y también pediría que no se quitasen las desgravaciones fiscales. El otro punto pendiente de las administraciones para dinamizar el sector es la aprobación de los PGOU ¿Cómo es posible que en más de cuatro años de crisis no se hayan aprobado más que unos pocos planes de ordenación urbana? La legislación sigue actuando como un cuello de botella e impide que el sector pueda reactivarse. Sigue habiendo muy poso suelo disponible para construir y también muy caro.

El ajuste del precio de la vivienda acabó hace un año. Los constructores firmamos un acuerdo con la Junta de Andalucía donde nos comprometimos a vender los pisos a precio de hipoteca a cambio que los bancos nos concedieran préstamos, y ni por ésas las ventas se reactivaron. Más de eso no se puede hacer. Algunos dicen que los bancos van a sacar su cartera de pisos embargados a precios bajos para darles salida. Que lo hagan, así los promotores podremos por fin vender los nuestros. Porque lo que está ocurriendo ahora es que los
bancos sólo dan hipotecas por el 100% del capital a sus pisos embargados.

Sí, hay demanda, aunque sea baja. La prueba es que el año pasado se vendieron 9.000 viviendas nuevas en Málaga, que es el 50% de la demanda natural de la población autóctona. Luego hay que esperar a que vuelva el extranjero (alemanes, británicos), que tradicionalmente ha comprado el 40% de la vivienda. Para ello, hemos presentado junto a la Diputación en la ITB de Berlín el producto Living Costa del Sol, para dar a conocer nuestro stock.
Puede que salga la primera o que salga la última. Dependerá de que se recupere nuestra confianza jurídica, muy dañada en el extranjero con «Malaya» o con las casas que hay por legalizar en la Axarquía.

La VPO tiene su propio segmento de mercado, El problema es que, a su precio actual, hacerlas no resulta rentable para un promotor. La Administración tendría que plantearse subir el precio.

Antonio Vargas. Decano del Colegio de Arquitectos de Málaga
No hay ningún indicador que revele una mayor actividad en materia de nuevas promociones. El sector está absolutamente parado. El visado de proyectos ha caído un 98% y 2012 ha arrancado con nuevas bajadas. Para arrancar de nuevo, hay que dar salida al stock, y eso dependerá de si los bancos acceden a vender su cartera de pisos embargados, aunque sea a costa de bajar los precios. Creo que sería lo más recomendable porque mientras el stock no se liquide el sector no se pondrá de nuevo en marcha para acabar las miles de viviendas que se quedaron a medo construir, a la espera de que el mercado se reactivara. Si alguien tiene otra solución, estoy dispuesto a escucharla.

Todo depende de los bancos y de que se cree empleo. No soy optimista con el tema de las desgravaciones fiscales porque fue ese factor el que nos llevó a la burbuja inmobiliaria. Tampoco veo con buenos ojos la bajada del IVA. Al final todo redunda en una rebaja de ingresos para el Estado. De hecho, esas medidas, ya aplicadas, no están animando las ventas. El único incentivo fiscal positivo sería para la rehabilitación y reforma de pisos. El propietario se desgravaría las obras y ayudaría a aflorar un sector de mucha economía sumergida.

Como dije antes, dependerá de lo que hagan los bancos con sus viviendas. Si quieren soltar ese lastre no tendrán más remedio que bajar los precios.

En los últimos años, Málaga ha construido casi 160.000 viviendas, casi tantas como personas ha aumentado su censo. Muchas viviendas estaban destinadas al mercado de extranjeros. Lo malo es que la demanda foránea se ha venido abajo y en cuanto a los malagueños, con el paro actual y el nivel de los salarios, es imposible que puedan comprar.

Por su realidad de destino vacacional, dependerá mucho de la situación de los países emisores de turistas y de potenciales compradores de vivienda. Quizá los alemanes puedan volver a comprar dentro de poco pero otros mercados no. Es posible que Málaga salga de su crisis inmobiliaria antes que las provincias de interior pero no sé si lo hará antes que otras provincias costeras o lo harán todas a la vez.

La VPO deberían ser una referencia en el sector, pero eso sólo será posible con una política decidida de suelo que diferencie el uso de la vivienda como bien de primera necesidad al de la vivienda como bien de inversión. Hay amplias capas de la población que no pueden acceder a la vivienda de renta libre. La Ley del Suelo andaluza fija una reserva de suelo del 30% para VPO en todos los municipios. Algunos piensan que es exagerado. Yo digo que es bueno una referencia así como factor regulador del mercado.

Ricardo Arranza. Presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores
Hay que diferenciar el turismo residencial en el «triángulo de oro» –Marbella, Benahavís y Estepona– del resto. En ese «triángulo de oro» está empezando a moverse el turismo residencial. Ya el año pasado se hicieron bastantes ventas de casas grandes y terrenos y hemos podido comprobar en el reciente salón del Russian Meeting Point que el mercado ruso, árabe o chino se interesa por productos medios con gran descuento. El resto de la costa irá a remolque de Marbella, la marca principal.

Lo primero y más importante es terminar con el stock de viviendas. Un 80% está en manos de entidades bancarias. Muchos bancos ya han provisionado y tienen descuentos de hasta el 50% en los preciso y dan financiación del 100%. Los mercados emergentes van a encontrar una oportunidad única porque aparte del estímulo de vivir en la Costa del Sol tienen el atractivo de invertir con percepción de plusvalía. Para el futuro es necesario que las leyes andaluzas (el POTA, la Ley del Suelo) potencien la industria del turismo residencial, sobre todo de cara al mercado americano.

Pensar en comprar más barato es equivocarse. Los productos ya están por debajo de los precios de reposición y es momento de que empiecen a venderse pues existe el riesgo de que vuelvan a subir. Nos pongamos como nos pongamos, el precio es el que es, aunque ahora mismo no haya ventas.

Hay tres mercados especialmente atraídos por Marbella y la Costa del Sol. El primero es el del Golfo Pérsico (Emiratos Árabes, Catar, de Kuwait, de Arabia Saudí), que lleva tiempo con casas aquí, desde la época del rey Fahd. Hay tradición, no es un boom sino un mercado de goteo. El segundo es el ruso, que tiene mucha apetencia por Marbella porque hay vuelos directos de Moscú a Málaga y cuando allí tienen -20 aquí estamos a 24 grados. Es un mercado incipiente. El tercero es el chino, que es el que más capacidad tiene de hacer ricos en el mundo y el que más está subiendo. Y luego está Europa, que en cuanto mejore la economía comprará casas para retirarse a vivir aquí. Siempre digo que no hay mal que por bien no venga. Todos el mal de escándalos de «malayas» e «hidalgos» hicieron que se dejara de construir y en este momento, pese a todo, no tenemos un gran stock.

Sin lugar a dudas. Marbella, su entorno y la Costa del Sol saldrán primero. Tradicionalmente ha sido así. Es la primera en entrar pero la primera también en salir porque depende más del mercado internacional y menos del nacional.

Es un negocio diferente, pero fundamental. Habrá un crecimiento importante pero para comprar VPO se necesita que haya empleo y que los bancos empiecen a funcionar. Si no, es imposible. La VPO es responsabilidad social de los ayuntamientos y del Estado, y es también un negocio para promotoras especializadas. Pero necesitan más calidad, como en el mercado libre, porque así siempre tendrá un valor superior.

José Antonio Pérez. Director General del Instituto de Práctica Empresarial
Con una reducción en torno a los 2/3 de las compraventas que se hicieron en la época anterior, el mercado está culminando su ajuste y drenando el stock, pero con diversidad de situaciones según el punto de la geografía malagueña y el tipo de producto. Hay zonas donde no queda stock y otras donde hay que aplicar e innovar con fórmulas nuevas para poder colocarlo. Al día se están visando de media 7 viviendas, iniciando 9 y terminando 12, mientras se venden 45. La demanda interna tiene una serie de necesidades y la externa (extranjeros) otras muy distintas que debemos satisfacer. Para ello hay que aliarse con la promoción turística internacional.

Las administraciones públicas y el sector privado deben remar en la misma dirección, triangulando con los usuarios y clientes finales. Es prioritario recuperar la demanda internacional hacia nuestra costa e interior, con seguridad jurídica, urbanística, comercial y de servicios, y todo ello es materialmente imposible sin una marca paraguas, de iniciativa público-privada donde se aglutine clasificado y calificado todo el stock y los nuevos desarrollos de Málaga.

Sólo se producen descuentos en aquellos productos a cuyos propietarios les urge vender, sean particulares, banca o inversores que buscan liquidez rápida para comprar otra cosa mejor. Y aun así, no siempre el comprador ve satisfechas sus necesidades ya sea, por ejemplo, porque la localización de las viviendas no es la más adecuada. Si no, no se explica que ante la bajada de precios no suban las ventas.

Los extranjeros son la piedra angular de nuestra recuperación. Pero hay que ir a vender a origen, no esperar que vengan a comprar a destino. Han desaparecido los canales de comercialización internacional existentes, hay que volver a reconstruirlos y sobre todo inyectar muchas dosis de seguridad, confianza y transparencia. Todo ello, sólo es viable con dimensión y variedad en productos, junto a una marca potente y colaboración público-privada. Tenemos a nuestro favor nuestro clima, nuestra gastronomía y nuestro entorno.

Tenemos el reto y la oportunidad de liderar el cambio económico, social e inmobiliario-turístico de España a través del modelo desarrollado en Málaga. No podemos olvidar que la provincia llegó a cosechar un 5% de la cuota del mercado nacional inmobiliario y turístico. El turista y residente aumenta el consumo y dinamiza el sector agroalimentario y de servicios, favoreciendo nuevas exportaciones. Se convierte en embajador malagueño.

La clave no es construir VPO o viviendas de renta libre sino satisfacer las demandas de cada colectivo. Y para determinados colectivos habrá que estudiar cómo hacerlo, probablemente con producto ya construido ¿Para qué construir más si no somos capaces de ocupar lo terminado?

  HEMEROTECA



 

Historias de la Costa....


El artista norteamericano fue contratado por el hotel Don Carlos de Marbella para sustituir a Julio Iglesias| L. Martín

  LA SELECCIÓN DE LOS LECTORES
 LO ÚLTIMO
 LO MÁS LEÍDO
 LO MÁS VOTADO
  Las fotos 'raras y curiosas' del día

TEXTO

DESCRIPCION
 Ver galería »
laopiniondemalaga.es es un producto de Editorial Prensa Ibérica
Queda terminantemente prohibida la reproducción total o parcial de los contenidos ofrecidos a través de este medio, salvo autorización expresa de laopiniondemalaga.es. Así mismo, queda prohibida toda reproducción a los efectos del artículo 32.1, párrafo segundo, Ley 23/2006 de la Propiedad intelectual.
 


  Aviso legal
  
  
Otras publicaciones del grupo Editorial Prensa Ibérica
Diari de Girona  | Diario de Ibiza  | Diario de Mallorca | El Diari  | Empordà  | Faro de Vigo  | Información  | La Opinión A Coruña  |  La Opinión de Granada  | La Opinión de Murcia  | La Opinión de Tenerife  | La Opinión de Zamora  | La Provincia  |  La Nueva España  | Levante-EMV  | Mallorca Zeitung  | Regió 7  | Superdeporte  | The Adelaide Review  | Blog Mis-Recetas  | Euroresidentes  | Lotería de Navidad | Oscars | Premios Goya