El valor catastral de los pisos, que todavía se mueve en unos niveles precrisis, está impidiendo que muchos compradores puedan beneficiarse plenamente de la caída del precio de la vivienda, que en el mercado de la segunda mano alcanza ya porcentajes de entre el 30% y el 50% en relación a la época de la burbuja inmobiliaria. Y es que en determinadas zonas y barriadas donde la caída ha sido más severa, los precios de mercado se mueven ya por debajo del valor catastral, cuando tradicionalmente, hasta la llegada de la crisis, lo superaban de largo.

Representantes de este sector denuncian que los adquirientes de vivienda usada se están encontrando desde hace ya tiempo con la desagradable sorpresa de que, una vez que han comprado a un precio determinado, la Junta, a través de la Consejería de Hacienda, les comunica que su casa, a efectos de pagar el Impuesto de Trasmisiones patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones, vale más dinero a efecto catastral, lo que hace más onerosa la operación. Según cálculos del sector, esta revisión puede suponer que el comprador tenga que abonar entre un 10% y un 15% más de lo que se pagó originalmente por la vivienda.

El sobrecosto catastral obedece, ante todo, a los valores propios que maneja la Junta -el ITP es un impuesto que recaudan las comunidades- y a unos coeficientes que se revisan cada cierto tiempo. Por citar algunos municipios significativos, y según se publicó en el BOJA en febrero de 2013, el coeficiente vigente que se aplica a las viviendas es de 1,42 en el caso de Málaga capital, de 1,10 en Benalmádena, de 1,30 en Fuengirola, de 2,60 en Torremolinos, de 1,27 en Marbella y de 1,28 en Mijas. Excepto en el caso de Málaga y Marbella, el resto mantienen los mismos números de antes de la crisis.

Por poner un ejemplo práctico, un vecino que compre una casa por 100.000 euros debe pagar un 8% más por el ITP (en este caso, 8.000 euros más). El problema es cuando poco después la Junta le advierte en una notificación -la famosa «complementaria»- que su casa, en realidad, tiene un valor catastral superior (por ejemplo, 180.000 euros), con lo que el ITP en realidad sería de 14.400 euros.

«El comprador debe, en esos momentos, abonar la diferencia y, encima, pagar unos intereses de demora que pueden sumar un 5% más. Es algo sin sentido porque responde a valores catastrales obsoletos», comenta el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Málaga (COAPI), Cayetano Rengel. Por eso, Rengel asegura que, de un tiempo a esta parte, se han disparado los procedimientos donde los compradores alegan informes alternativos para demostrar el valor del piso ¿El problema? Que esto supone, de entrada, una inversión en los gastos de un perito para poder plantear una prueba pericial contradictoria.

Si esta opción no prospera siempre queda la vía judicial contencioso-administrativa, eso sí, tras haber pagado o avalado la liquidación. Una vía también muy farragosa. «Puede ser que te den la razón, pero a los cuatro o cinco años. Lo que tienen que hacer es bajar el valor catastral ya», comenta el presidente de COAPI, que cree que este factor entorpece la recuperación del sector inmobiliario.

Se da también el caso de que los notarios están empezando a incluir una coletilla en las escrituras de compraventa donde avisan al comprador de que el precio es menor al catastral, lo que puede propiciar luego un mayor desembolso en materia de impuestos.

El malestar de fondo obedece a que, cuando los precios de mercado eran mayores el valor catastral -por ejemplo, durante el boom inmobiliario y en los primeros compases de la crisis-, la administración siempre elegía ese primer valor para liquidar el ITP. Sin embargo, ahora que los precios han caído de forma brutal, opta por aplicar al impuesto el valor catastral, por mucho que éste sea un valor «de laboratorio» que no responde a la actual realidad del mercado.

El presidente de la Asociación de Inmobiliarias MLS Málaga y perito inmobiliario, Alberto García Zafra, coincide en este diagnóstico y recuerda que la responsabilidad no es sólo de la Junta, sino que también influye la inacción de la Dirección General del Catastro y la presión de los ayuntamientos por mantener altos sus valores catastrales para asegurar más ingresos por vía impositiva.

«Bajo mi punto de vista se está produciendo una situación de abuso de poder. La administración se aplica siempre la norma más favorable para recaudar más. Y la realidad es que el mercado ha cambiado», comenta García Zafra. Este hecho no solo afecta a las compraventas de vivienda sino a todas las operaciones sujetas al ITP y los actos jurídicos documentados (AJD), esto es, segregaciones, agrupaciones o divisiones horizontales.

El responsable de MLS Málaga afirma que todo este asunto está dando el traste con algunas operaciones de venta de vivienda ya que los compradores se mueven actualmente con un presupuesto muy justo, máxime cuando los bancos están dando hipotecas que en muy contadas ocasiones alcanzan el 80% el valor del piso.

Además, los compradores están obligados a escriturar haciendo referencia a valor catastral y no al que han pagado realmente, so pena de enfrentarse a una sanción adicional administrativa, añadió.