Expresidente de la ACP

"El boom inmobiliario fue nefasto pero o te subías al carro o tenías que cerrar"

A sus 73 años José Prado acaba de dejar la presidencia de la patronal constructora ACP, que dirigía desde 2003

06.07.2015 | 10:55
El presidente saliente de la ACP de Málaga, José Prado.

Testigo del desarrollo inmobiliario de la Costa del Sol en las últimas décadas, la trayectoria de José Prado es de lo más llamativa. Se fue de joven a Alemania, donde asistió al levantamiento del Muro de Berlín, trabajó en la banca germana y conoció la Costa del Sol al participar en la promoción de las emblemáticas torres de Playamar. En 1972 se instaló en la Axarquía, donde ha edificado más de 5.500 viviendas, la mayoría vendidas a alemanes

Promotor inmobiliario desde el año 1972, José Prado ha sido presidente durante los últimos doce años de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) y cuenta una trayectoria vital y profesional que da para escribir un libro. Se fue con apenas 20 años a Alemania, trabajó como broker en la banca y conoció la Costa del Sol cuando vino a supervisar la promoción de las emblemáticas torres de Playamar, en Torremolinos. Con su propia promotora, edificó miles de viviendas en la Axarquía, siendo uno de los responsables de que Torrox sea el municipio con la colonia de alemanes más importante fuera del país germano. Motero, aficionado a la caza y escritor ocasional, a sus 73 años y ya jubilado profesionalmente, Prado ha dejado este pasado jueves la presidencia de la ACP, que ahora ocupará Emilio López Caparrós.

¿Cuántos años ha estado dedicado al sector constructor?
He trabajado 42 años como promotor. Me instalé en Málaga en 1972 aunque a finales de los 60 ya tuve un primer contacto con la Costa del Sol. Entonces yo trabajaba en Alemania, en el Orbis Bank, que a través de la sociedad IOS financió, promovió y comercializó las torres de Playamar, en Torremolinos. Se vendieron casi exclusivamente a clientes canadienses, aunque luego con los años los propietarios las fueron vendiendo y hoy viven allí españoles. Orbis financió 12 torres y yo vine a supervisar la operación. Recuerdo que bajaba con el coche a esa zona y, mirando a izquierda y derecha, sólo veía huertas de hortalizas.

¿Y qué pasó luego para acabar viviendo en Málaga?
Pues que trabajando en Orbis, donde llevaba como broker la Bolsa de Cereales y sus mercados de futuros, conocí a Alfred K. Hoffmann, que tenía su propia constructora (BAU Hoffmann). Me habló de un proyecto en la Costa del Sol y me vine para acá con un contrato de un año para constituir la firma en España. Al final se convirtieron en más de 40. Llegamos a Algarrobo, donde hicimos 998 viviendas y compramos un bloque terminado en Nerja que se vendió todo a alemanes. Luego compramos una primera finca en Torrox Costa de 580.000 metros cuadrados donde construimos otras 3.500 viviendas, también para alemanes. Hoffmann se retiró en 1982 y yo compré la empresa, que rebauticé como Centro Internacional Torrox Costa SA. En 1983 compramos una nueva finca entre la playa y Torrox Costa para hacer con el tiempo casi otras 1.000. Las últimas se entregaron en 2008. En total, he promovido más de 5.500 viviendas. Hubo un momento en los años 80 en que habíamos construido más que Banús.

Con la particularidad de que casi todo iba al cliente alemán.
Sí. Hicimos de Torrox un lugar peculiar. Ahora mismo es el pueblo con la colonia alemana más importante fuera de la propia Alemania. Hablo a nivel de municipio, porque por ejemplo Mallorca tiene más. No hay un sólo pueblo que tenga una proporción de residentes alemanes más alta. Y eso se debe en parte al trabajo que realizó nuestra empresa. En Torrox también hicimos en 1975 la primera depuradora de bioquímica de la Costa del Sol. Aún se puede ver. Y fuimos pioneros en el uso de agua caliente con energía solar a través de almohadillas que trajimos de Hamburgo.

¿Nunca pensó en expandir su actividad fuera de la Axarquía?
No, cuando llegué a Málaga yo no sabía ni que había una costa oriental. Pero cuando vi la Axarquía, con sus parras y aguacates y sus calas, pensé que era el Paraíso. Aunque no esté bien decirlo, a mí me gusta más que la costa occidental.

A todo esto, usted es madrileño ¿Por qué se fue a Alemania?
Acabé Bachiller en 1959. En España había un gran problema con la formación y más si como yo no eras de una familia pudiente. Eché cartas a cuatro embajadas solicitando formación (australiana, británica, alemana y canadiense) y me contestó la de Alemania ofreciéndome una beca. Llegué en 1960, quince años después de acabada la Segunda Guerra Mundial y cuando el país empezaba a resurgir de sus cenizas. Hice filología alemana y viví allí casi 15 años, primero en Berlín y luego en Düsseldorf, los últimos de ellos yendo y viniendo desde España.

Vivió allí una época convulsa.
Claro. En agosto de 1961 pusieron el Muro de Berlín, que primero fue una alambrada. Mi escuela estaba en la parte oriental y al día siguiente ya no pude ir a clase. Allí se quedaron una chaqueta mía y todos mis libros. Se da la casualidad de que cuando cayó el muro, en el año 1989, también me pilló en Alemania, cuando asistía a una feria inmobiliaria.

Le tocó ser emigrante.
En aquella época había jóvenes españoles por todas partes en busca de formación. La situación en España era paupérrima. Era justo antes de que empezara la época de los ministros López Rodó y López Bravo, que a mí ya me pilló en Alemania. Pero todos los que estábamos fuera queríamos volver algún día a España. Es un apego a la tierra que no veía en otros emigrantes que conocí. Les pasa igual a los jóvenes españoles que están saliendo ahora en busca de trabajo. Quieren volver en cuanto las circunstancias económicas se lo permitan. A mí el ser emigrante me ha dejado una gran empatía. Recuerdo que cuando en 2008 empezó la crisis económica en España y la gente empezó a decir que si había muchos extranjeros quitando el trabajo a los españoles, me puse a escribir un libro que se llama La amnesia europea. No podemos nunca maltratar a los inmigrantes porque España lo ha sido también. Un emigrante no tiene culpa de nada.

Ha sido usted un testigo privilegiado del desarrollo urbanístico de la Costa del Sol, ¿qué valoración hace con el paso de los años?
Nunca se puede decir a ciencia cierta si las cosas se han hecho bien o mal. En cada época se piensa que lo que se hace es lo mejor. Por ejemplo, en Torremolinos hay una torre que tiene las habitaciones circulares y que en los años 70 fue premio nacional de arquitectura. Hoy algunos dicen que habría que demolerla. Se hace lo que en cada momento dice la Administración. En Torrox, por ejemplo, nos obligaron en su momento a hacer torres de diez plantas. Nosotros, que veníamos con la mentalidad alemana, no concebíamos hacer más de cuatro, pero nos dijeron que aunque no las hiciéramos tendríamos que pagar el mismo coste. Así que las construimos.

¿Qué nota pondría?
Yo pienso que la Costa del Sol, si vemos todo lo que se ha hecho, se merece por los menos un notable: los edificios, los hoteles, los adosados (que se decía que eran un engendro pero ahí están). Pero vuelvo a decir que los promotores y constructores no tenemos decisión sobre un plan general urbanístico, que es un plan político. No nos dejan hablar ni dar criterios. El urbanismo nos lo hemos encontrado siempre hecho a la carta, diciéndonos las unidades, la ocupación y el techo de lo que podíamos construir. Y nosotros podemos discrepar en algunas cosas y pensar en que nos deberían escuchar más como expertos que somos pero, en general, creo que las cosas se han hecho bien. ¿Se podrían haber hecho mejor? Seguro. Siempre, cuando pasan 20 años, alguien puede comentar: «Pues vaya porquería que hicieron».

¿Son ustedes en parte responsables de la burbuja inmobiliaria previa a la actual crisis?
Tuvimos que dejarnos llevar por un boom que había y que, según comentan la mayoría de especialistas, fue en primer lugar financiero. Luego se arrastró al sector inmobiliario. Había mucho dinero y muy barato. La gente se lanzó a una carrera loca. Hubo personas que compraban tres viviendas para ponerlas luego en venta y sacarles rentabilidad. Y nosotros éramos los generadores de todo ese producto. El boom, para la mayoría de los promotores, fue algo nefasto. Pero o te subías a ese carro o te echaban del sector y tenías que cerrar la empresa. Había más demanda de viviendas de lo que nuestras firmas estaban preparadas para construir. Algunos se lanzaron a comprar terrenos a precios impresionantes y especulativos. Otros fuimos más conservadores. El resultado fue que cuando en septiembre se produjo en EEUU la crisis de las hipotecas subprime empezaron las quiebras de las empresas.

Hubo quienes ganaron mucho dinero antes.
Pero al final todos los grupos promotores o inmobiliarios han estado o están en suspensión de pagos. Lo que se ganó fue algo ficticio. El boom de la banca regalando el dinero destrozó al sector. Fue nefasto para todos: compradores, vendedores y la propia banca. A la banca la han rescatado con 46.000 millones de euros. Sin embargo, no conozco a ninguna empresa rescatada. En el sector bancario fallaron los controles. El Banco de España decía que no se diera más del 80% del préstamo hipotecario pero los bancos recurrían a sobretasaciones de viviendas para poder dar más dinero. Querían hacer su negocio.

También existieron constructores y promotores que entraron en el juego sucio de la corrupción urbanística.
Sí, de acuerdo. Pero eso fue antes incluso del boom. Donde hay un promotor corrupto hay también políticos corruptos, que son los que en realidad mandan. Y ya han desaparecido todos o están en la cárcel.

«Nos salva la compra de pisos de los extranjeros; falta el cliente nacional»

¿Está la imagen exterior de la Costa del Sol limpia de los escándalos urbanísticos y de corrupción que la aquejaron?
Esa imagen ya está recuperada, como demuestra el repunte de las compras de viviendas por parte de extranjeros. En 2014, el 54% de las casas que se vendieron en Málaga fueron compradas por foráneos. En el caso de Marbella, la localidad siempre ha brillado con luz propia. Nunca se podrá con ella. Es más: yo creo que el caso Malaya, en términos de imagen, hizo más daño al resto de la Costa del Sol porque Marbella lo resiste todo. En cualquier caso, todo eso ya está superado. El norte de Europa vuelve a creer en nosotros como destino de compra. La ACP, junto a la Diputación de Málaga, nos recorrimos muchos países con el proyecto Living Costa del Sol, presentando nuestro producto para dar salida al stock inmobiliario. Fue un proyecto de colaboración público-privada que llegó a ser premiado por el Ministerio.

¿Se ve la luz al final del túnel?, ¿está repuntando la demanda de compradores de vivienda?
De momento, en Málaga, nos estamos salvando por las compras de extranjeros, que van muy bien. Pero seguimos echando en la falta al comprador nacional. En Málaga, y en condiciones normales, la población autóctona demandaría unas 22.000 viviendas anuales pero la elevada tasa de paro y las dificultades que siguen poniendo los bancos para conceder hipotecas mantienen a estos compradores desaparecidos. Los únicos nacionales que están comprando pisos son personas con ahorros de más de 100.000 euros, que saben que los precios son asequibles y que después alquilan esas casas. Así sacan más rentabilidad a su dinero que el que ahora mismo les pueda dar un plazo fijo. Para recuperarnos, necesitamos el retorno del comprador nacional.

¿Volverán pronto las grúas?
En Marbella ya lo están haciendo y se están construyendo algunas cosas. Pero hay un stock de viviendas en Málaga que va a resultar invendible y que tendrá que ser rehabilitado como apartamentos para personas de la tercera edad o residencias para estudiantes. Son promociones de pisos que difícilmente serán vendidas para que una familia viva en ella.

Siempre han demandado a las administraciones, sobre todo a nivel andaluz, un cambio de las políticas de suelo y mayor diligencia a la hora de culminar la adecuación de los planes urbanísticos.
El suelo debe ser liberalizado. Que se deje claro lo que es suelo protegido (lindes, parques, dominio marítimo-terrestre) y el resto, que se meta en planes generales. Así se acabaría con los superprecios, las burbujas inmobiliarias y la especulación. En cuanto a los PGOU, sigue siendo para mí un tema incomprensible. La LOUA decía que para 2002 tenían que estar todos adaptados. Estamos en 2015 y sólo hay ocho nueve municipios que lo han hecho, entre ellos Málaga, Marbella o Rincón. Y tener planes urbanísticos antiguos paraliza muchas inversiones.

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