Mercado inmobiliario

Málaga invierte la tendencia y es de las que más viviendas vende del "boom"

Una tasadora sitúa a la provincia entre las zonas con mejores perspectivas de salida para el excedente: 12.775 unidades, el 23,4% de todas las construidas desde 2008

26.11.2015 | 01:49

Los precios bajarán aún en las zonas de más stock

  • El estudio subraya que los precios de la vivienda aún no se han ajustado al mercado y tienen recorrido a la baja en casi un tercio del stock ubicado en las zonas con más actividad constructiva en los últimos años. Donde el excedente es superior al 30% se esperan caídas de precios de más de un 6%. En general, se espera que el 41,3% del stock tenga precios estables y que sólo en un 2,3% suba más del 6%.

Manilva y Estepona, con el 40% pendiente de vender, necesitarán unos tres años y medio.

­Málaga es una de las provincias españolas que más rápidamente dará salida al stock de viviendas heredado del boom inmobiliario y, por lo tanto, una de las zonas en las que sería necesario empezar ya a construir nuevas promociones de cara a satisfacer la futura demanda, calculando que un proyecto inmobiliario puede requerir de un periodo medio de maduración de dos años. Según el informe sobre el sector inmobiliario publicado ayer por la sociedad tasadora Tinsa, en Málaga hay actualmente 12.775 viviendas que han sido construidas a partir del año 2008 y que aún permanecen vacías (sin vender ni alquilar), una cifra que representa el 23,4% de las aproximadamente 54.500 que se edificaron en ese periodo. Tinsa calcula que, admitiendo además que una cuarta parte del stock tendrá muy difícil salida comercial, el citado excedente podría estar finiquitado en un plazo de algo más de 2,7 años, es decir, en torno a la mitad de 2018.

Los datos generales del informe revelan que España cuenta con 389.000 viviendas nuevas vacías, el 24,9% de las 1,56 millones de unidades terminadas desde 2008, un volumen que tardará en absorberse una media de 2,5 años (casi el mismo horizonte en que se mueve Málaga). Las perspectivas son, desde luego, mejores que las de provincias como Almería, Cuenca, Castellón o Murcia, todas ellas con tasas de stock de entre el 38% y el 32% de lo construido y que tardarán todavía unos tres años y medio en dar salida al producto. En las zonas con un stock inferior al 10% se necesitarán 1,2 años para absorberlo, siempre que se cumpla un escenario general de demanda de 150.000 viviendas nuevas anuales en España.

Según las estimaciones de Tinsa, el 14% de las viviendas nuevas vacías está en manos de promotores y casi todo el resto es de la banca y la Sareb. Cerca del 9% del stock total se comercializa en régimen de alquiler.



A nivel local, Tinsa cita a Málaga capital y a municipios de la Costa del Sol como Marbella, Benalmádena y Torremolinos entre los enclaves españoles donde «puede ser necesario empezar a construir con objeto de evitar el desabastecimiento» de aquí a dos años. Eso sí, también cita a Estepona como uno de los municipios «con más problemáticas para absorber la bolsa ya construida», con plazos de entre los más largos previstos por Tinsa.

En el caso de Málaga capital, los técnicos de Tinsa detectan una media de desocupación de la vivienda nueva del 20% aunque advierten diferencias entre sectores. Por debajo de la media se sitúan los desarrollos de Soliva Este, Virgen de la Fuensanta y Cañada de los Cardos. Por encima, con tasas de entre un 20% y un 30% de desocupación, citan los sectores de Morillas, Mayorazgo y La Virreina. En relación al área metropolitana, el porcentaje de desocupación es del 25% del parque construido.

En la Costa del Sol –que Tinsa califica como «uno de los centros más llamativos de la especulación en el pasado»–, la salida del stock ha mejorado «de manera notable» aunque «todavía permanecen algunas zonas con excedentes llamativos». La desocupación media se sitúa en el 23%, aunque la zona de Manilva y Estepona se mantiene en torno al 40% (lo que precisará en torno a tres años y medio de plazo de salida). En el otro extremo, Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola muestran una tasa inferior al 10%, en el nivel del stock técnico y por tanto no problemático. Marbella, referencia de la Costa del Sol, presenta un índice de desocupación del 15%, significativamente por debajo de la media costera provincial. Vélez Málaga, por su parte, alcanza un 25% de vivienda nueva vacía.

Tinsa también destaca que Málaga, con algo más de 600 visados en el primer semestre de 2015, será una de las provincias donde más actividad inmobiliaria se va a generar en los próximos meses.

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