Mercado inmobiliario

El precio de la vivienda repunta levemente tras dejarse un 35% de su valor en la crisis

Las promociones en venta presentan en 2015 un encarecimiento del 3,7% en la provincia y del 4,3% en la capital

05.01.2016 | 05:00
Compradores consultan las condiciones de una vivienda en Málaga.
Compradores consultan las condiciones de una vivienda en Málaga.

El OMAU observa un cambio de tendencia pero constata que el altísimo paro mantiene al comprador local aún sin posibilidades de compra.

El precio de la vivienda nueva en Málaga ha repuntado por primera vez en la crisis en este pasado 2015 tras dejarse casi un 35% de su valor durante estos años de recesión en relación a los máximos que se alcanzaron durante la burbuja inmobiliaria, según el último informe publicado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) del Ayuntamiento de Málaga. El precio de los pisos a la venta en la capital se sitúa a cierre de 2015 en una media de 2.087 euros el metro cuadrado, con una subida del 4,3% en relación al año anterior pero, en todo caso, con un descenso del 34,6% respecto a 2007, justo antes de que estallara la crisis. En el caso de Málaga provincia, el valor se va a los 1.891 euros el metro, con un ascenso interanual del 3,78% pero con una bajada acumulada del 32,4% en los últimos ocho años.

El OMAU elabora su estudio a través de un muestreo con visitas y encuestas a las promociones actualmente en comercialización, e incluye el IVA en los precios. El universo sobre el que se ha elaborado la muestra es de unas 7.000 viviendas en la provincia, de las que 1.400 están en la capital.

El director del OMAU, Pedro Marín, afirma que 2015 ha sido un año de «transición» en el mercado inmobiliario, y que parece marcar el inicio de una «lenta recuperación» en el sector, a expensas eso sí de que la economía siga mejorando y que la elevadísima tasa de paro (en Málaga es de casi del 29% de la población activa) pueda bajar, un factor que se apunta como la gran clave para que el comprador local se vuelva a plantear la compra de un inmueble.

«Los precios de la vivienda no podían bajar ya más. Este primer repunte es razonable y aún poco significativo, pero de cualquier forma hay que ser muy cautos. Hasta que el desempleo no baje y la población malagueña recupere sus niveles de renta, las ventas de viviendas no se normalizarán», apunta. La prueba es que mucho de lo que se vende ahora se paga al contado, sin hipoteca de por medio, lo que indica que son los extranjeros y los inversores, ya sean particulares o sociedades, los que más están contribuyendo a reactivar el mercado. Marín también resalta que en 2015 se han retomado las obras de promoción de algunos proyectos paralizados desde hace años, tanto en la capital como en la Costa, lo que es signo de que la demanda empieza a desperezarse tras años de absoluto parón.

Los precios más altos de la provincia por metro cuadrado (por delante de los de Málaga capital, que ocupa la segunda posición) son los de Marbella, donde suben un 5,4% para una media de 2.442 euros. En el caso del litoral occidental, el valor de los pisos también sube en Estepona (2,85% para 1.724 euros), en Mijas (un 1% con 1.837 euros) o en Benalmádena (0,31% y 1.830 euros). La Costa del Sol Occidental registra aún, sin embargo, unas caídas acumuladas de precios de entre el 26% y el 41%. El valor de las promociones en venta también se ha incrementado en este 2015 un 11% en Antequera, un 9% en Alhaurín de la Torre, un 7,7% en Ronda, un 5,2% en Alhaurín el Grande o un 4,5% en Coín.

En el caso de Málaga capital, el valor más elevado se da en el área de la Prolongación de la Alameda y alrededores por la entrada de alguna nueva promoción concreta (2.746 el metro, con una subida del 9,7%), en el Centro también con nuevas pequeñas promociones (2.712 euros e incremento del 3,92%) y en el litoral este (2.563 y 11%). Ponderando sin embargo su representatividad en cuanto a número de viviendas, la actividad se concentra sobre todo en Teatinos (donde los precios suben un 7,6% con un valor medio de 1.951 euros) y en el litoral oeste que, no obstante, presenta todavía un descenso del 5,1% con 2.014 euros de media. Destacan también los aumentos de valor en Churriana (22% y 1.963 euros) debido también a la entrada de alguna promoción específica o en Campanillas (5,4% y 1.780).

De todas formas el informe del OMAU también certifica una cuantiosa caída de los precios en la capital desde que terminó el boom económico. Desde finales de 2007, el valor ha caído casi un 36% en el litoral este, un 33,7% en el Centro, un 46% en el litoral oeste, un 28,6% en Teatinos o un 49% en el área de La Rosaleda. También lo hace un 20,8% en la zona de Las Pedrizas, un 33,5% en la Prolongación, un 38,3% en el Puerto de la Torre, un 27,2% en Campanillas o un 10,1% en Churriana.

«Cambio de tendencia». El OMAU afirma en su estudio que el 2015 ha supuesto «un cambio de tendencia importante» en el mercado desde el inicio de la crisis. «Los precios han vuelto a aumentar de forma moderada, y la producción de vivienda medida por el número de visados de los colegios de Arquitectos suponen un claro aumento sobre los niveles de 2014, aunque éstos en el caso de Málaga (798 viviendas en ese ejercicio) eran irrelevantes si los comparamos con las 45.000 viviendas de los primeros años 2000, o incluso con lo que debería ser un actividad razonable de unas 10.000 viviendas por año», apunta. En 2015, a falta de que el Colegio de Arquitectos publique los datos del ultimo trimestre, se contabilizan hasta septiembre 1.797 visados, una cifra que supera ya en un 125% a la de todo el año precedente.

Hasta que el comprador local vuelva al mercado, el OMAU considera que el mercado inmobiliario estará «muy segmentado a oportunidades de negocio concretas, o hacia actividades de tipo hotelero en lugares como Málaga de fuerte crecimiento del turismo urbano». El estudio señala que, en todo caso, la actividad se ha movido básicamente en el segmento de la segunda mano por parte de compradores extranjeros e inversores que, en la mayor parte de los casos, no recurren a hipoteca. «Los descensos de precios de más del 50% en algunas promociones han supuesto auténticas ofertas para inversores», señala el Observatorio. Y también apunta a que son «grandes corporaciones inmobiliarias», las que empiezan a entrar en el segmento de la vivienda sustituyendo a las empresas que protagonizaron la burbuja.

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