Vivienda

La Costa lidera la reactivación inmobiliaria y el alza de precios en el litoral andaluz

El área de Marbella muestra "claros síntomas de recuperación" con un stock de vivienda ya muy bajo mientras que la franja Torremolinos-Mijas y la Axarquía ofrecen "indicios" de mejora

17.06.2016 | 05:00
Una imagen de la última edición del salón inmobiliario SIMed de Málaga.

La Costa del Sol acelera en precios y en actividad

  • DE MARBELLA A MANILVA La franja de mayor reactivación. En clara recuperación. Se ha drenado gran parte del stock en manos de los bancos y el ritmo de ventas aumenta. Los precios suben y se prevé que la tendencia continúe, ya que la demanda es constante. El de stock de obra nueva es bajo en Marbella. Todo se vende rápido. En Estepona, Manilva y Casares el stock es algo más abundante, y previsiblemente se absorberá a largo plazo. El perfil es producto medio, entre 200.000 y 300.000 euros, en viviendas plurifamiliares de hasta 100 metros. Se eleva la actividad de nuevas promociones. En Marbella y Benahavís se están construyendo viviendas unifamiliares aisladas y en torno a 100 unidades plurifamiliares en promociones de tamaño pequeño (de 25 a 30). En Estepona hay en marcha proyectos para levantar entre 200 y 300 unidades.
  • DE TORREMOLINOS A MIJAS Se inician ya obras nuevas. Indicios de recuperación. El número de transacciones entre particulares sube y se aprecia una estabilización en los precios de venta. El nivel de stock de obra nueva es de un nivel intermedio, asumible en el largo plazo. La actividad promotora empieza a recuperarse, principalmente en Mijas y también en Benalmádena y Fuengirola, donde ya se están estudiando nuevas obras. Se han iniciado nuevas promociones. Al menos dos en Mijas Golf, de unas 100 viviendas; otra de unas 40 unidades en la Cala; una tercera de 45 viviendas en Benalmádena pueblo y otro proyecto de 40 unidades entre Benalmádena y Fuengirola. Sigue existiendo un claro exceso de suelo para desarrollar e incluso ya urbanizado, pero sin concretarse el cierre de operaciones.
  • DE NERJA A RINCÓN Repunta la demanda. Indicios de recuperación. Se observa un incremento en la demanda de segunda residencia, con especial incidencia en aquellos puntos de mejores características turísticas, como Nerja, Torrox y Torre del Mar. Los precios han mostrado indicios de mejora y se prevé que la evolución positiva continúe en los próximos meses gracias a que se irá reduciendo el stock, cuyo nivel, en general, es bajo y asumible a corto plazo. Nerja es la única zona donde se observa el inicio de alguna promoción nueva. La mayor parte del suelo consolidado vacante y en desarrollo pertenece a los bancos, que están llegando a acuerdos con promotores de la zona para que inicien promociones de tamaño pequeño-medio. Ya se han empezado a producir incrementos del precio del suelo en la zona.

Siete municipios encabezan el ranking regional de subida del valor de la vivienda – Detectan inicio de nuevas promociones, reinicio de proyectos parados y mayor interés de los bancos

La sociedad de valoración Tinsa señaló este jueves a la Costa del Sol como una de las zonas del litoral español donde se aprecian mayores síntomas de recuperación del mercado de la vivienda, lo que se refleja tanto en un aumento de la actividad de obra nueva como en una tendencia de precios al alza. El informe «Vivienda en Costa 2016», elaborado en toda la franja litoral (en la que el peso de las viviendas vacacionales es muy significativo), destaca en concreto la franja entre Marbella y Manilva como una zona «en clara recuperación», mientras que el resto (la franja Torremolinos-Mijas y, en la Axarquía, de Nerja a Rincón) presenta ya «indicios» de mejora. El litoral malagueño encabeza además, junto a Cádiz, la reactivación inmobiliaria a nivel andaluz.

De hecho, el ranking regional de subidas de precios en el primer trimestre de 2016 en relación al mismo periodo del año anterior está encabezado en sus siete primeras posiciones por localidades malagueñas, según las tasaciones de Tinsa. Casares (9,4% y 1.184 metros), Torrox (8,7% y 1.406) y Torremolinos (7,2% y 1.387) son los municipios donde más suben los precios. Le siguen Mijas (7% y 1.274), Málaga capital (6,7% y 1.313) y Nerja (5,6% y 1.636), justo por delante de Marbella. El municipio marbellí es el más caro de la costa andaluza con 1.864 euros el metro cuadrado y un incremento del 5,5%.

Otras subidas son las de Vélez Málaga (2,4% y 1.130), Estepona (2% y 1.325), Manilva (1,1% y 1.132) y Benalmádena (0,2% y 1.427), mientras que aún hay descensos en Rincón de la Victoria (-2,3% y 1.344) y Fuengirola (-5,6% y 1.399). La tasadora espera una tendencia general de incremento a lo largo de 2016. No obstante, hay que recordar que los valores acumulan aún caídas de entre el 37% y el 58% en la Costa del Sol desde los máximos registrados antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008.

«Hace un par de años tan sólo Marbella se comportaba de forma positiva, junto a zonas como Baleares, dentro del desolador panorama inmobiliario. Ahora la situación ha cambiado un poco y vemos cómo ese impulso se va extendiendo a zonas limítrofes como Mijas y Estepona o incluso a la zona más al oeste de San Roque y Sotogrande», comentaron el director de la zona territorial sur de Tinsa, Antonio García, y el coordinador técnico, Rafael Jiménez.

«El mercado empieza a acentuar las tendencias positivas y a minimizar los descensos», añade en su informe la tasadora que, no obstante, prefiere hablar todavía de «tendencia general de estabilización antes que de clara recuperación». Tinsa recalcó también la importancia del comprador extranjero, recordando que en 2015, el 40% de compraventas en Málaga correspondió a este colectivo.

A nivel andaluz, la tasadora recordó que mientras que en 2015 sólo nueve municipios de los 41 analizados en el litoral de la región registraban subidas interanuales de precios, ahora son 20 los que encarecen el valor de sus viviendas.

Los responsables de Tinsa también comentaron que Málaga registra ya los niveles más bajos de stock (viviendas pendientes de vender) del litoral andaluz, aunque en puntos como la franja Torremolinos-Mijas es algo superior, calculándose una digestión «más lenta». El último dato de stock manejado por Tinsa apuntaba el pasado noviembre a la existencia de 12.500 viviendas nuevas pendientes de vender acumuladas desde 2008, el 23,4% de todas las construidas en ese periodo.

Por otro lado, Marbella, Mijas, Estepona y Benalmádena encabezaron la venta de viviendas en 2015 en Andalucía excluyendo las ocho capitales. Marbella, con 4.396 compraventas, lideró también este ranking a nivel nacional por delante de Torrevieja (Alicante). Mijas se situó quinta, con 2.372.

Respecto a la actividad promotora, se afirma que la Costa del Sol «lleva la delantera en la recuperación» con subidas en el visado de viviendas en los municipios costeros durante 2015 que casi triplican los del año anterior. La actividad promotora está siendo liderada por promotores locales asociados con fondos extranjeros en las franjas de Torremolinos-Mijas y Marbella-Manilva. En general, en la primera de estas zonas se están reactivando obras que permanecían paradas mientras que en la segunda se inician nuevos proyectos.

Sobre el mercado del suelo, se constata que ya se está recuperando una «actividad regular» en la franja de Marbella a Manilva, mientras que la Axarquía también registra algo más de actividad aunque con pocas transacciones. En ambos casos, los precios del suelo suben. Sobre Marbella, Jiménez destacó que la anulación del PGOU en noviembre de 2015 no ha provocado por ahora un estancamiento de la actividad inmobiliaria.

«Puede que haya gente que se vaya a buscar suelos en desarrollo a otros sitios, pero aún hay mucha capacidad de suelo finalista ya desarrollado», comentó. Marbella, dijo, es una zona «con una capacidad de inversión realmente importante y admirable». También afirmó que es la primera vez en siete años que los bancos se están reuniendo con promotores para manifestarles que están abiertos a apoyar proyectos, aunque con condiciones. Entre ellas, que el promotor se haga cargo del coste del suelo y que esté asegurada parte de la comercialización de la futura promoción en forma de «preventas».

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