Málaga es una de las provincias de España que presenta un mayor potencial de demanda de vivienda nueva, según las conclusiones de un análisis del mercado residencial realizado por la consultora CBRE. Por las proyecciones de creación de hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE) y por una serie de supuestos demográficos, además de por el empuje del turismo residencial, el informe calcula que la demanda potencial de vivienda nueva en Málaga rondará las 10.600 unidades al año en el periodo comprendido entre 2016 y 2025, del total de 180.000 anuales que se estima para el conjunto de España. Esta cifra sitúa a la provincia como la segunda del país con una mayor necesidad de construcción de vivienda nueva, solo por detrás de Madrid, a la que el estudio otorga una demanda potencial de 24.591 inmuebles anuales en ese periodo.
La consultora señala que, en el conjunto agregado de España, se detecta ya una necesidad generalizada de vivienda nueva debido a que el gran stock todavía por absorber se refiere en gran parte a vivienda construida con anterioridad a la crisis, en cuyo volumen hay cerca de un 30% de inmuebles que se considera «sin mercado». En otras palabras, son activos por los que no existe demanda debido a que su localización, calidad o situación legal no es ya suficientemente atractiva.
Por otro lado, la demanda de viviendas tiende a crecer. En primer lugar, porque aunque la población del país está descendiendo, el número de hogares tiende a crecer al bajar la media de integrantes y aumentar los que están compuestos por un solo individuo. En el caso de zonas turísticas como la provincia de Málaga también pesa el tirón de los compradores extranjeros que buscan vivienda en la Costa del Sol, ya sea para venirse a vivir de forma permanente o para pasar algunos meses del año. De hecho, cabe recordar un dato muy relevante que destaca el peso del comprador foráneo en esta nueva fase de reactivación inmobiliaria: en los dos últimos ejercicios, el 40% del total de viviendas que se han vendido en Málaga fueron adquiridas por extranjeros, según los datos del Ministerio de Fomento.
El informe asegura, por tanto, que a finales de 2016 o principios de 2017 el stock disponible de vivienda nueva en España será muy localizado o de carácter técnico, lo que impulsará el inicio de nuevos desarrollos, fenómeno que ya se observa en los mercados más consolidados», apunta. Entre estas zonas de mayor empuje se situaría precisamente Málaga que, según el estudio, supera la demanda potencial de zonas como Barcelona (con una necesidad de 7.900 nuevas viviendas al año), Baleares (unas 7.550), Sevilla (algo más de 5.700), Valencia (casi 5.300) y País Vasco (unas 5.000).
Agotamiento del stock
«En la provincia de Málaga se ha ido drenando en los últimos años el stock de vivienda de calidad. Todavía queda algo en Manilva, pero no en el área de Marbella ni en la capital, y tampoco hay demasiado en el resto de la Costa del Sol. Lo que puede quedar son viviendas en zonas más interiores, con menos vistas y con menos atractivo. Por eso estamos ya viendo el inicio de nuevas construcciones y detectando nuevas operaciones de suelo», afirma el director de CBRE en Málaga, Iñigo Molina.
Lo cierto es que, en los últimos meses, la percepción entre los constructores y en diversos estudios del sector constata que ese stock de vivienda, ciertamente, es ya residual, sobre todo en el área de Marbella y en la capital, donde la actividad es más pujante. En Málaga, la última cifra oficial de stock son las 12.672 unidades contabilizadas por de Fomento a cierre de 2014, aunque la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) cree que esa cifra actualmente puede haberse reducido ya a la mitad.
Más interés por los suelos
En el caso de la provincia, el estudio de CBRE destaca además que el «interés creciente» por el suelo finalista en los municipios de la costa de Málaga sigue presionando al alza los precios, y califica a este año 2016 como un ejercicio de «intensa actividad promotora» en la provincia, especialmente en la zona de la Costa del Sol Occidental y en la capital, donde se están iniciando proyectos en Teatinos, en el paseo marítimo Antonio Banderas y en el Litoral Oeste.
«Esta reactivación de la actividad se ve impulsada por los fondos de inversión y el progresivo agotamiento de stock de calidad en zonas principales de turismo residencial», señala la consultora.
Molina cree que a nivel provincial los precios pueden evolucionar al alza con subidas anuales de entre el 5% y el 7% en los próximos ejercicios. «El crecimiento está siendo sustentado por el incremento en la demanda de segunda vivienda nueva en las zonas costeras, con gran influencia del comprador extranjero», recoge el informe de la consultora.
En todo caso hay que recordar que, tras todos estos años de duro ajuste, partimos ahora de unos valores que han caído casi un 40% en relación a los que había en la época del boom inmobiliario. Respecto a Málaga capital, CBRE también afirma que el mercado de vivienda presenta una «gran asimetría», con una horquilla de precios de las más acusadas de España.
