La inversión en el sector hotelero en España alcanzó los 2.155 millones de euros en 2016, lo que supone el segundo mejor año de la última década, sólo superado por el máximo histórico registrado en 2015 (2.650 millones de euros), según los datos del último informe elaborado por JLL Hotels & Hospitality Group. El recien acabado año se ha cerrado con transacciones de más de 130 activos en España y con un perfil de inversores que ha cambiado notablemente, ganando peso el inversor internacional frente al nacional. Por provincias, Madrid copó el 28% del total de la inversión, con un volumen de 597 millones de euros, seguida de Barcelona, con 344 millones y un 16% del total. Por detrás, se sitúa Málaga, con un 7,4% del montante total, lo que equivale a 160 millones de inversión. Prácticamente al mismo nivel se sitúa Las Palmas (159 millones) y, ya por detrás, Valencia (7% y 150 millones) y Mallorca (6,1% y 131 millones).
Si bien las operaciones de activos individuales dominaron prácticamente durante todo el año en España, tras la adquisición de la cartera de Merlin Properties (un total de 19 hoteles) por parte de Froncière des Régions por 535 millones de euros, a dos días de finalizar el año, la foto final del ejercicio ha cambiado. En esta operación se engloban dos establecimietos hoteleros situados en la provincia malagueña: el Tryp Málaga Alameda y el Roc Costa Park, según los datos recogidos en el informe.
Por otro lado, dentro de la provincia de Málaga, y por municipios, la inversión se concentró en su mayor parte en Málaga ciudad (67 millones), seguida de Torremolinos (40), Marbella (20), Mijas (20) y Benalmádena (13,5), según datos facilitados por JLL Hotels & Hospitality Group.
La consultora inmobiliaria señala que el 66% de las transacciones de hoteles en España fueron individuales frente al 34% correspondiente a carteras. Además, y como se ha detellado anteriormente, hubo un protagonismo por parte de los activos urbanos, principalmente de Madrid y Barcelona, por delante de los destinos vacacionales.
La venta del hotel Villa Magna de Madrid, que Dogus Group adquirió a Sodim SGPS por 180 millones de euros. Esta operación, asesorada por JLL Hotels & Hospitality, es a día de hoy la más alta en términos de precio por habitación (1,2 millones de euros) en la historia del mercado hotelero español, superando con creces la que ostentaba hasta ahora el título: la compra del hotel Ritz en 2015 (casi 800.00 euros por habitación).
También destaca la venta por parte de AXA Investment Managers a Shaftesbury del hotel Pullman Barcelona Skipper por 93 millones de euros o la compra del edificio Celenque por KKH Capital Group y Perella Weinberg RE por 80 millones, que alojará un futuro hotel.
Perfil del inversor
Perfil del inversorLos fondos de inversión han sido los principales actores en el mercado de inversión hotelera en España en detrimento de las socimis. Así, fondos como Foncière des Régions con 19 hoteles y un volumen total de 535 millones de euros, HI Partners (ocho transacciones y un volumen superior total de 200 millones de euros); KKH Capital Parners conjuntamente con Perella Weinberg RE (80 millones de euros por el edificio Celenque) o Internos Global Inverstors (45 millones por la compra del Hotel Innside Madrid Suecia) han sido los más destacados del año.
Respecto a las socimis, Hispania Activos Inmobiliarias ha vuelto a apostar por el sector hotelero y sigue muy activa (cinco hoteles con un volumen total de 71 millones de euros), si bien está lejos de los más de 680 millones de euros que invirtió en 2015.
Las cadenas hoteleras también han estado muy activas en adquisiciones acumulando un volumen total de 486 millones de euros. Dentro de este grupo destaca la compra del Hotel Stella Canaris, un complejo hotelero de 1.164 habitaciones en Fuerteventura, que fue adquirido por Meeting Point Investment por una cantidad que JLL estima en unos 40 millones de euros.
La inversión del extranjero supuso el 56% del volumen total, con un importante peso durante 2016, en gran parte por la venta de la cartera de Merlin Properties, frente al 27% en 2015.
En cuanto a la categoría de los hoteles transaccionados, los de categoría 4 estrellas siguen siendo los claros dominantes del mercado, acumulando un 53% del volumen de inversión total registrado en el mercado, seguido por los establecimientos de cinco estrellas con un 30%.
De cara a 2017, el dinamismo continuará en el mercado y el interés de los inversores internacionales seguirá en aumento, por lo que la inversión se mantendrá en cifras similares a las del año 2016, según augura el informe de JLL Hotels & Hospitality Group, siendo inferior a la de 2015.
Así, la consultora cree que la necesidad de las empresas de reducir deuda en sus balances, la estrategia cada vez más extendida de operadores hoteleros nacionales de "vender el ladrillo" y quedarse con la gestión operativa de los establecimientos, o los signos positivos de la economía y el turismo, sitúan al mercado hotelero español en el punto de mira de los inversores, tanto nacionales como internacionales.
