Impuestos municipales

El fallo del Constitucional sobre las plusvalías podría afectar a más de 35.000 viviendas en Málaga

La consultora Tinsa calcula que en España son 550.000 los inmuebles que se han podido vender a pérdidas en los últimos cuatro años

17.05.2017 | 16:36
El fallo del Constitucional sobre las plusvalías podría afectar a más de 35.000 viviendas en Málaga

La consultora Tinsa ya calculó hace un par de meses que si el fallo se extendía finalmente al ámbito estatal, como así va a suceder, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estaría en torno a 550.000 inmuebles en España. En el caso de la provincia de Málaga la cifra estimada es de 35.100 viviendas. En esta bolsa de viviendas, que incluyen las transmisiones realizadas en España entre 2013 y 2016, se incluyen tanto operaciones de compraventa, como donaciones, permutas y herencias, que también están gravadas con el pago de este impuesto.

Tinsa explicó en su momento que el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el incremento del valor del terreno generado en el momento de la transmisión de un inmueble, hasta un periodo máximo de tenencia de 20 años. Sin embargo, para calcular el importe a liquidar por este impuesto se tiene en cuenta únicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los años que haya estado en manos del propietario. Una metodología que acaba mostrando que siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado.

Marta García, directora de Consultoría Técnica de Tinsa, pone el ejemplo de una vivienda situada en el distrito de Carabanchel (Madrid capital) con un valor de mercado a fecha actual de 180.000 euros y cuyo valor catastral del suelo es de aproximadamente 52.000 euros. "Según los cálculos de la Administración, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia en España (12 años), la plusvalía municipal a liquidar serían 5.000 euros. La realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa pérdida respecto a los 245.000 euros de valor de mercado que tenía en la fecha de su adquisición, en el año 2005", explica García.

El importe de la plusvalía aumenta a medida que se incrementa el valor de mercado del inmueble transmitido, como se ve en el caso de una vivienda situada en el distrito de Tetuán, que se adquirió en 2005 por 420.000 euros y que actualmente tiene un valor de mercado de 350.000. Si se vendiera ahora este inmueble, el impuesto se elevaría a prácticamente 10.000 euros (9.890 euros), pese a que el propietario ha sufrido un deterioro patrimonial de 70.000 euros.

Según Tinsa, dado que la plusvalía graba el valor del terreno, cualquier reclamación requerirá presentar informes específicos que acrediten el valor del componente 'suelo' en ese inmueble en concreto. "Las escrituras de la última y penúltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes. Tampoco lo sería una estadística de variación media del valor de la zona o código postal donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evolución al inmueble en concreto", señala García, que destaca que, en su reciente sentencia, el Tribunal Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y "menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial".

Tinsa explica que la sentencia del Tribunal Constitucional allana el camino a una respuesta favorable en las reclamaciones (en curso y futuras) en los casos de venta, herencia o donación de inmuebles que han visto reducido su valor entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Hasta ahora, las impugnaciones de plusvalías se han tramitado con una perspectiva de éxito muy incierta, ya que la interpretación de si procede o no el cobro del impuesto correspondía al juez competente en cada caso y a la pericia de los letrados para demostrar la inexistencia de incremento de valor durante el periodo de tenencia del activo.

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