El mercado inmobiliario de Málaga confirmó nuevamente en 2017 la reactivación protagonizada en los últimos ejercicios revelando además que, aunque de forma tímida, el comprador local empieza a reincorporarse a la dinámica de compra de vivienda. Y es que las operaciones han venido siendo sostenidas de forma importante en los últimos años por las adquisiciones realizadas por extranjeros y compradores de perfil inversor que pagan el importe al contado, frente a un cliente local muy condicionado por la crisis y por la precariedad laboral. Los foráneos, de hecho, han comprado en años anteriores alrededor de un tercio de las casas que se han vendido en Málaga (en 2017, en concreto, el porcentaje bajó ligeramente y fue ya del 30%), según las estadísticas del Colegio de Registradores de la Propiedad recogidas hace unos días por este periódico.
Ahora son las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes a la firma de hipotecas en 2017 al completo y publicadas ayer por este organismo, las que corroboran este panorama. De entrada, la firma de hipotecas para viviendas subió el pasado año un 18,5% respecto a 2016 y alcanzó los 16.706 préstamos suscritos, lo que refleja la dinámica de reactivación. La cifra es la más elevada de los últimos siete años, aunque sigue muy lejos de los niveles de antes de la crisis y de los primeros años de recesión, cuando se firmaban entre 34.000 y 50.000 hipotecas por ejercicio.
La comparativa del volumen de hipotecas con el de las viviendas vendidas en Málaga refleja, no obstante que, dentro de esta tendencia al alza, el comprador local que busca una primera residencia y que recurre a financiación para poder comprarla tiene actualmente apenas un poco más de peso total que el perfil de inversor que viene con el dinero al completo en mano, cuando en la época del boom inmobiliario (e incluso en los primeros años de la crisis económica) ese porcentaje suponía entre el 80% y el 90% de los compradores.
Así, durante el pasado año se contabilizaron más de 30.000 ventas de viviendas en Málaga (los datos son también del INE) pero sólo se firmaron las mencionadas 16.706 hipotecas, lo que equivale a decir que únicamente el 55,5% de las transacciones (algo más de la mitad) se hicieron recurriendo a un préstamo bancario, en línea con las bajas tasas de los últimos años aunque ya algo por encima de las que se registraron en 2013, 2014 y 2015, con mínimos que se movieron entre el 45% y el 47%.
El sector cree que mientras los niveles de paro no bajen de forma significativa en Málaga será difícil un mayor retorno del cliente local, clave para seguir normalizando el mercado. Es cierto que el paro ha ido descendiendo en los últimos años, pero la tasa aún se sitúa en Málaga en el 20% (antes de la crisis llegó a estar en el 10%) y hay aún en torno a 159.000 desempleados, el doble que en la época precrisis. El empleo que se está creando, además, se caracteriza por un alto nivel de precariedad: cerca del 95% de los contratos que se firman cada mes en Málaga son temporales.
El sector constructor afirma que los bancos están concediendo ya más hipotecas aunque, eso sí, reclamando unos altos niveles de solvencia a sus clientes. Siguen ganando además terreno las hipotecas a interés fijo frente al variable, debido a que los tipos continúan en niveles mínimos.
La secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, comenta que el mercado «está llegando de nuevo a una actividad normal, con una demanda creciente que antes estaba más apalancada». Eso sí, afirma que la reactivación, de momento, sólo se percibe de forma clara en Málaga capital y en la Costa del Sol occidental, siendo todavía tenue en el litoral oriental y muy precaria en la zona de interior, «que sigue bastante parada».
Lo que sí confirman también las cifras de las hipotecas firmadas en 2017 es que los precios están ya más altos que en la época más dura de la crisis. El préstamo medio en Málaga se situó el pasado año en unos 120.000 euros, cuando en los años de la crisis se llegó a caer por debajo de los 110.000 euros.
Los valores medios continúan a una distancia enorme, no obstante, de los precios previos a la crisis, cuando el precio de las viviendas firmaba máximos históricos y, además, los bancos recurrían a las sobretasaciones para dar el 100% (o incluso más) del valor de los pisos. En el 2007, justo antes de el estallido de la burbuja inmobiliaria, la hipoteca media alcanzó de esta forma en Málaga un tope de 165.000 euros. Ahora, los bancos otorgan como máximo el 80% del valor tasado de la vivienda.
