13 de abril de 2018
13.04.2018
Mercado inmobiliario

La demanda de vivienda supera la oferta en las zonas exclusivas de Marbella

La inmobiliaria Panorama revela que se están duplicando los precios en la zona de playa de la Milla de Oro respecto a 2011

13.04.2018 | 11:58
Imagen de una vivienda de lujo en Sierra Blanca.

Los inversores compran parcelas aún con viviendas antiguas para derribarlas y levantar otras nuevas ultramodernas.

La demanda de vivienda en las zonas ultra-prime de Marbella como el lado de la playa de la Milla de Oro supera a la oferta lo que está provocando un incremento de los precios, que se están duplicando respecto a 2011.

Así se refleja en un análisis del mercado inmobiliario elaborado por la inmobiliaria Panorama de Marbella, sobre datos del año 2017 ya cerrados.

El mercado inmobiliario en Marbella tocó fondo en 2011 y comenzó a repuntar en 2012, dos años antes que en el resto de España, de la mano casi exclusivamente de inversores internacionales, como vienes siendo habitual.

Atraídos por la bajada de precios forzada por la crisis, los inversores extranjeros aprovecharon para comprar propiedades y las transacciones de viviendas aumentaron un 28,3% del 2914 al 2015.

En este sentido, el incremento de las transacciones inmobiliarias en Marbella se ha consolidado ya que las operaciones de compraventa de vivienda se sitúan en un 10,4% por encima de los niveles previos a la crisis de 2007, mientras que a nivel del conjunto del estado español se sitúan un 21% por debajo de ese año.

No obstante, el número de compraventas de vivienda libre creció el año pasado tan sólo un 6,93% en Marbella, frente a un incremento el 28,33% en Estepona.

Los motivos son varios pero, principalmente, se debe a la falta de suelo, la ausencia de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) –actualmente está en vigor el de 1986 ya que el PGOU de 2010 fue anulado por el Tribunal Supremo en 2015– y al tiempo medio de concesión de las licencias de obras que se sitúa en torno a un año, según explica la inmobiliaria.

Todo ello ha perjudicado a los inversores que querían construir vivienda nueva o reformar las antiguas.


Alza de precios

Actualmente, a medida que la mayoría de las viviendas que necesitan venderse urgentemente se va agotando en la mayoría de las zonas, comienza a notarse un incremento en los precios.

De hecho, según Panorama, la demanda en las zonas ultra-prime de Marbella, está superando a la oferta debido a que son áreas que ya están plenamente consolidadas, lo que está provocando un incremento en los precios en zonas del lado de la playa de la Milla de Oro, como en Puente Romano.

Aquí, afirma Panorama, el típico apartamento de dos dormitorios que se vendió en 2011 por 600.000 euros, se ha vendido a finales de 2017 por 1,5 millones. Y un apartamento de un dormitorio, dentro del complejo Puente Romano que se compró en 2012 por 375.000 euros, se ha reformado por completo y se ha vendido por 825.000 euros.

Otra zona muy cotizada es la urbanización Casablanca, situada al oeste del hotel Meliá Don Pepe, muy cerca de la playa y del centro urbano, donde los precios se han duplicado. En esta zona, la existencia de construcciones antiguas no constituye un obstáculo a la hora de las transacciones inmobiliarias ya que los inversores están comprando parcelas con casas incluidas con la idea de derribarlas y edificar en ellas nuevas viviendas.

Es el caso de un inversor que, según Panorama, ha adquirido una parcela de 4.800 metros cuadrados en el lado de la playa de la Milla de Oro, con una casa magnífica casa de 1.000 metros cuadrados construidos, por 16 millones de euros, con la idea de construir tres villas ultramodernas.

A juicio de la inmobiliaria esto demuestra que el mercado inmobiliario en Marbella sigue vivo a pesar de que ya no queda suelo disponible en las zonas altamente cotizadas.

Afortunadamente, según la firma, el precio en otras zonas residenciales menos exclusivas de Marbella aún siguen por debajo de los niveles previos a la crisis.

A falta de estadísticas oficiales, Panorama afirma que las ventas de viviendas de más de 4 millones de euros prácticamente se ha duplicado respecto a 2016, con medio centenar de transacciones.

No obstante, según la inmobiliaria, el segmento de mercado que goza de mayor solidez son los apartamentos de entre 200.000 y 1,5 millones de euros, así como las villas de 700.000 a 2,5 millones de euros.

En este segmento, muchas de las viviendas que se construyeron hace más de 25 o 30 años en las mejores zonas residenciales se están vendiendo para ser demolidas y construidas de nuevo o bien para ser remodeladas por completo en unos casos por particulares y en otros por promotores especializados.

En este sentido, según Panorama hay una empresa noruega que está teniendo un gran éxito con este tipo de operaciones y, en los dos últimos años ha reformado y vendido 15 propiedades con un periodo de venta récord de apenas cuatro semanas desde su salida al mercado, cuando lo habitual es un año o más, con precios entre los tres y los siete millones de euros, principalmente en Nueva Andalucía.

Nuevos proyectos

La vivienda sobre plano o en construcción también está experimentando un gran actividad en la zona y desde 2016 se están comercializando proyectos que suman unas 2.657 viviendas entre Marbella, Estepona y Benahavís, con precios entre 200.000 y 4 millones de euros.

A pesar de que la mayoría está en fase de construcción, el 60% de estas promociones ya está vendida, lo que permite augurar un auge moderado del sector inmobiliario en la Costa del Sol.

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