La deducción por vivienda en el IRPF

José M. Domínguez Martínez *

Para alguien como quien suscribe estas líneas, acostumbrado a tener un colectivo muy estable de lectores (normalmente, entre uno y ninguno), ya sea de artículos de opinión o de aquellos otros típicos de revistas especializadas, el hecho de que uno de tales trabajos, publicado por Funcas en el año 2004, sea citado en informes de la OCDE o del FMI sobre la economía española no deja de constituir una considerable sorpresa. Particularmente porque dicho estudio se limitaba a realizar un simple ejercicio para cuantificar el efecto que la deducción aplicable en el IRPF origina en la capacidad adquisitiva del hipotético comprador de una vivienda, financiada mediante un préstamo hipotecario. La cuestión, últimamente, ha cobrado un gran protagonismo en los medios de comunicación y en la opinión pública, desde que se anunciara la supresión de dicha desgravación, con efectos para las compras efectuadas a partir de enero de 2011, para los contribuyentes con rentas superiores a 24.000 euros anuales. La finalidad de este artículo es exponer algunas cuestiones básicas para un análisis ponderado del referido incentivo fiscal:
1ª. ¿Qué establece la teoría de la Hacienda Pública respecto al tratamiento de la vivienda propia en el IRPF?: Según la visión económica dominante, el propietario de una vivienda habitual disfruta de una corriente de servicios que debe ser gravada, como renta imputada, en el IRPF. Al tributar por dicha renta, tendría justificación considerar como gastos deducibles los intereses pagados, en caso de recurrir a la financiación ajena.
2ª. ¿Por qué tratamiento se han decantado los sistemas tributarios reales?: El régimen de tenencia de la vivienda en propiedad suele gozar en casi todos los países desarrollados de un tratamiento fiscal preferente, sin que, con carácter general, se lleve a cabo la mencionada imputación de renta. En coherencia, la desgravación fiscal por los pagos correspondientes a préstamos hipotecarios es nula o muy limitada en la mayoría de los casos.
3ª. ¿Cuál es la situación en España?: El moderno IRPF español, que arrancó en el año 1979, se decantó inicialmente por el gravamen de la renta imputada por la vivienda, incluida la habitual, permitiéndose registrar como gastos deducibles los intereses de los préstamos. Adicionalmente, existía una deducción en la cuota, del 15%, por las cantidades destinadas a la adquisición o a la amortización del principal de los préstamos. Actualmente, no se incluye ninguna renta por la vivienda habitual y se aplica una deducción en la cuota del 15% sobre el total de lo invertido, incluyendo los pagos en concepto de amortización e intereses (con un límite de 9.015 euros). De esta manera, el ahorro fiscal puede llegar hasta los 1.352 euros anuales. Cabe concluir que el tratamiento de la vivienda habitual en España es bastante favorable, comparativamente, en el panorama internacional.
4ª. ¿Cuál es el peso de la fiscalidad en el proceso de promoción inmobiliaria?: El conjunto de los impuestos que afectan a las distintas fases del proceso de promoción inmobiliaria, incluida la de venta, representa cerca de un 20% del precio final (excluyendo de éste la carga tributaria).
5ª. ¿Cuál es la importancia recaudatoria de la desgravación fiscal aplicada?: En el año 2007, más de 6 millones de declarantes se beneficiaron de la deducción, que tuvo un coste para las arcas públicas (gasto fiscal) cercano a los 7.000 millones de euros (equivalente a un 10% de la recaudación del propio IRPF o, lo que es lo mismo, a un importe similar al de la recaudación del IBI en toda España).
6ª. ¿Presenta algunos aspectos cuestionables la deducción por vivienda?: Como todas las medidas que se aplican a través de los impuestos, beneficia sólo a los declarantes. Por otro lado, los matrimonios que optan por la tributación individual duplican el límite de desgravación, que no se altera en la tributación conjunta. Asimismo, la deducción distorsiona las decisiones de ahorro de las familias y, en particular, la elección entre la compra y el alquiler de la vivienda habitual.
7ª. ¿Cuál es su efecto para el adquirente de una vivienda?: Supongamos que, en ausencia de desgravación fiscal, una persona puede concertar un préstamo hipotecario por importe de 150.000 euros, al 4% de interés anual, y a 25 años. La cuota mensual ascendería a 792 euros (9.504 euros al año). Con la desgravación del 15%, esta persona se ahorraría aproximadamente 113 euros al mes (1.352 al año). De esta manera, estaría en condiciones de afrontar un préstamo hipotecario de un importe superior en un 14%, concretamente de unos 171.000 euros: pagaría 903 euros al mes (10.836 al año), pero el esfuerzo efectivo realizado sería el mismo que antes.
8ª. ¿Por qué los organismos económicos internacionales abogan por la supresión de la desgravación fiscal?: Aparte de las ya señaladas, la principal razón esgrimida es que los precios de la vivienda se fijan en el mercado en función de la capacidad financiera del comprador, por lo que consideran que la deducción del IRPF beneficia realmente a los oferentes, que pueden obtener un precio superior.
9ª. ¿Debería suprimirse también a los beneficiarios actuales?: De aceptarse el argumento anterior, la supresión para las personas que vienen practicándose la deducción representaría una penalización para ellas, siendo objeto de un perjuicio económico equiparable a un impuesto adicional. Es decir, estarían dejando de recuperar lo que, al comprar la vivienda, ya pagaron de más a cuenta de la deducción anual en el impuesto.
10ª. ¿Tiene sentido la medida anunciada por el Gobierno español?: Si se admite la ineficacia de la deducción, lo lógico sería su eliminación total para las nuevas adquisiciones. El establecimiento de límites de renta conlleva una serie de problemas prácticos (desincentivo para la obtención de rentas adicionales, posible ocultamiento de rentas, discriminación entre la tributación individual y la conjunta...). El anuncio de la supresión a partir de 2011 aporta, no obstante, un estímulo a no posponer las compras de vivienda, en una fase de atonía del mercado inmobiliario, aunque al mismo tiempo el mantenimiento de la desgravación siga actuando como un amortiguador del ajuste de precios.

* Catedrático de Hacienda Pública de la Universidad de Málaga