El alza de los alquileres devora ya más de la mitad del sueldo medio en Andalucía

El alquiler medio en España ha aumentado en los últimos años de forma exponencial y no solo en las grandes ciudades. De forma generalizada, la renta que debe pagar un inquilino todos los meses ha aumentado cerca de un 60% entre 2015 y 2022, según datos recopilados por la plataforma de datos inmobiliarios de Brainsre.

Andalucía, impulsada por el turismo, es la comunidad más perjudicada por este alza. Los precios de alquiler se disparan a la vez que los sueldos son comparablemente más bajos que en el resto de España. Hay que recordar, que un andaluz cobra unos 7.600 euros menos al año que el sueldo medio de la UE, por lo que el porcentaje de sus ingresos que debe destinar al pago del alquiler supera ya el 50%.

El umbral de alquiler respecto a renta que los expertos consideran como 'sano' se ubica en el 30%-35%, es decir, destinar ese porcentaje de los ingresos del hogar al pago de la vivienda, bien en alquiler o en propiedad. Este porcentaje se supera en ocho regiones además de Madrid, Cataluña y Baleares: Andalucía, situado en un 51,23%; Canarias, en un 38,69%; Cantabria, en un 36,89%; Comunidad Valenciana, en un 43,26%; y País Vasco, ubicado en el 35,2%. Las zonas donde menos porcentaje del sueldo se destina al arrendamiento, por debajo del 30%, son Ceuta, Melilla, Aragón, Asturias, Castilla y León, Castilla La-Mancha, Extremadura, Navarra y La Rioja.

Este rápido aumento, no correlacionado con los sueldos de los españoles, ha disparado el porcentaje de renta que se destina a pagar el alquiler. En Baleares, una región muy influida por el turismo, la renta neta media por hogar es de 29.368 euros, según el INE; mientras el alquiler medio supone 23.400 euros al año. Lo mismo ocurre en Cataluña, donde a pesar de la intervención del mercado, la renta media es de 34.982 euros y el alquiler medio anual de 16.644 euros. En la capital se repite el fenómeno, con un alquiler medio de 16.476 euros y unos ingresos de 37.687 euros.

Andalucía se encuentra, según estos parámetros, en una situación límite. La entrada de las viviendas turísticas ha reducido de forma considerable la oferta de alquiler en muchas zonas, en especial las costera. Lo que queda es caro o está en el extrarradio. Eso está expulsando a la población de las zonas céntricas. Por poner un ejemplo, el alquiler en el Centro Histórico de Málaga se sitúa en 14,50 euros el metro cuadrado, el más alto de Andalucía, seguido del barrio de Los Remedios (Sevilla) en 10,84 euros. Con estas cifras, estos dos barrios céntricos están entre los alquileres más caros de España.

Para ponerlo en contexto, el alquiler ha subido en un año en Málaga un 13%, según los datos de Fotocasa, que en el caso del Centro Histórico la subida ha sido del 31,3%. De este modo, alquilar un piso de 80 metros ahora en el Centro de Málaga rondaría los 1.160 euros al mes, es decir 13.920 euros al año, mientras que la renta media disponible al año en la capital es de 22.941 euros.

Según el informe The Housing Property Telescope de la consultora EY, los fondos de inversión y grandes tenedores de viviendas en España son los que más barato alquilan sus viviendas, entre un 7% y un 20% por debajo del precio de mercado de sus zonas de influencia.

El socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY, Javier García-Mateo, asegura que “los inversores institucionales son los que están favoreciendo el acceso a la vivienda de las clases más bajas”.

La otra cara de los grandes tenedores

La otra cara de la moneda es que, si bien el alquiler de los grandes tenedores de viviendas y fondos de inversión es más barato que el mercado, no hay que olvidar que detrás de la compra de grandes parques de vivienda está la expulsión de muchos vecinos que pagaban alquileres incluso más bajos. Es el caso de lo que pasa en Málaga en los barrios de El Perchel y Santa Julia, donde los alquileres son muy bajos y accesibles a las capas con menos ingresos de Málaga, en muchos casos son inquilinos históricos, que se ven expulsados por una subida del alquiler por encima de sus posibilidades, ya que los ingresos de estos inquilinos se limitan a pensiones no contributivas o ingresos de subsistencias.

El "modus operandi" de El Perchel se repite en Santa Julia: 200 familias constituyen una plataforma para luchar contra el desahucio

De esta forma, pese a que la subida del alquiler sigue estando por debajo de la media de lo que se cobra en Málaga, se les llega a duplicar la mensualidad, haciendo imposible que puedan asumir su pago por sus escasos ingresos y viéndose abocados al desahucio.

A pesar de la importancia de los grandes tenedores, su papel es insignificante en el mercado del alquiler español. El 95% total del parque de viviendas en este mercado está en menos de particulares, que elevan sus rentas para obtener mayores beneficios. Por el momento, la demanda soporta estas alzas en los precios, sostenido en una escasez de la oferta.

Ley de vivienda paralizada

La Ley de Vivienda, una de las principales promesas del Gobierno de coalición liderado por Pedro Sánchez, lleva cuatro meses paralizada en el Congreso a pesar de ser considerada una prioridad. La negociación será ardua porque los socios de legislatura del Ejecutivo exigen garantías de que se respetarán las competencias autonómicas, algo a lo que se ha comprometido la ministra de Transporte y Vivienda, Raquel Sánchez.

Esta cuestión también motivó un critico informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en el que pidió concretar las reglas de intervención en los alquileres. A ellos se añade que las comunidades gobernadas por el PP han anunciado que no aplicarán la norma.

"Las medidas intervencionistas, como el control de precios, solo generan inseguridad jurídica y reducen la oferta existente, resultando ineficaces para solucionar el problema de acceso a la vivienda", señala a este periódico Joan Clos, presidente de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler y exalcalde de Barcelona.

Hasta ahora, el Ejecutivo ha actuado de forma indirecta en el mercado de la vivienda prohibiendo la actualización del alquiler por encima del 2% hasta el próximo 31 de diciembre, desvinculándolo del Índice de Precios al Consumo (IPC) .

Posibles soluciones

España necesita entre 1,5 y 2 millones de nuevas viviendas que se destinen al alquiler para cubrir la demanda existente, según un informe de la consultora Colliers. Teniendo en cuenta que se inician alrededor de 110.000 nuevas obras cada año, harían falta 15 años para cubrir la demanda de alquiler. El presupuesto necesario requeriría una inversión de 250.000 millones de euros, más que el gasto anual del Estado en pensiones, cifrado en menos de 200.000 millones.

Los propietarios de pisos obtienen de media una rentabilidad anual que se sitúa entre el 2,5% y el 5,5%, un retorno muy modesto respecto al que se puede obtener en otras inversiones como la bolsa u otros activos inmobiliarios. A pesar de la baja rentabilidad, es una de las apuestas más seguras y resilientes en momentos de crisis. Sin embargo, por mucho interés que haya si el retorno no alcanza un mínimo los fondos no promoverán más vivienda en alquiler asequible.

Algunas Administraciones han optado por fórmulas público-privadas para incentivar la construcción de nuevos pisos. Cataluña, la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento de Madrid han propuesto a fondos construir vivienda en alquiler asequible sobre suelo público a cambio de los ingresos de los alquileres durante 40 o 70 años. El Plan Vive Madrid ya ha iniciado los trámites para la construcción de 7.783 unidades de las 25.000 que espera tener en ocho años.

Joan Clos insta a las Administraciones Públicas a que "generen un marco regulatorio estable y duradero, que dé seguridad jurídica a los propietarios e inversores en el largo plazo". También es importante, a su juicio, "realizar una apuesta firme por la colaboración público-privada, como han hecho con éxito otros países europeos".