Las ciudades de Andalucía podrán prohibir desde marzo durante tres años nuevas viviendas turísticas

A partir de este mes de marzo, los ayuntamientos de Andalucía tendrán vía libre para aprobar una moratoria en la concesión de nuevos permisos de viviendas de uso turístico en una zona o en todo el término municipal. El Gobierno andaluz ha admitido formalmente la estrecha relación existente entre el fenómeno de los pisos turísticos y el incremento de los precios del alquiler de viviendas que se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales en la comunidad autónoma. Por este motivo, ha decidido incorporar en su plan de medidas de urgencia en materia de vivienda un paquete de modificaciones legales, que entran en vigor de forma inmediata, y que en la práctica permiten que los ayuntamientos puedan actuar desde este mismo mes y prohibir que se abran nuevas viviendas turísticas durante un periodo máximo de tres años. El tiempo necesario hasta que se pueda desarrollar una nueva norma urbanística que podría, de acuerdo con el anteproyecto de Ley de Turismo, fijar un número máximo de plazas en toda la ciudad y frenar nuevas altas.

"Se habilita a los ayuntamientos para que puedan suspender las autorizaciones de nuevas Viviendas de Uso Turístico desde el momento en el que se acuerde la elaboración del instrumento de ordenación urbanística correspondiente, antes de su aprobación inicial para evitar un efecto llamada", recoge la memoria del nuevo decreto de medidas urgentes en materia de vivienda al que ha tenido acceso El Correo de Andalucía. En su nuevo articulado recoge expresamente esta potestad jurídica que había frenado las intenciones de ayuntamientos como Sevilla, Málaga o Cádiz. "Se podrá acordar la suspensión de las licencias y declaraciones responsables de viviendas de uso turístico ya sea para la totalidad del término municipal o para zonas concretas (...) Esta medida podrá adoptarse antes de la aprobación inicial, en el acuerdo que inicie el procedimiento de elaboración del instrumento de ordenación urbanística, con un plazo máximo de suspensión de tres años (...)".

Para llegar al desarrollo de esta medida hay un paso previo que han dado ya ciudades como Sevilla o Cádiz, pero que carecía de una base legal clara a nivel autonómico: la consideración de la vivienda turística como un uso no residencial de forma que para dar de alta un piso turístico de forma previa hay que constatar que haya "una compatibilidad de uso" y que por tanto se conceda la licencia. Es decir, ya no basta simplemente con tener una vivienda, ahora debe también ser compatible el uso residencial con el turístico en la catalogación del suelo donde se ubique.

Ambas medidas estaban, de entrada, recogidas en el anteproyecto de Ley del Turismo que se encuentra en estos momentos en fase de tramitación. Sin embargo, de forma directa y sin un proceso de debate previo, se han incorporado por parte de la Consejería de Fomento, Vivienda y Ordenación del Territorio en su decreto de medidas urgentes en materia de vivienda que va, por tanto, más allá que a la posibilidad de cambios de usos en los suelos para favorecer el desarrollo de más de 20.000 viviendas en cinco años.

Junto a esto, la Junta de Andalucía complementa el marco de colaboración que hasta ahora ha diseñado la Consejería de Turismo con los principales ayuntamientos de las capitales andaluzas para controlar aquellas viviendas que se dan de alta en el Registro (a través de una declaración responsable) pero que no cumplen los requisitos necesarios para ello. Hasta ahora a través de esta vía se han denunciado en torno a 2.700 viviendas de uso turístico de las que se han podido cancelar en torno a 1.600. Otras están en fase de tramitación o de alegaciones.

Sanciones más contundentes

El nuevo decreto-ley, con entrada inmediata en vigor, establece que en los casos que se detecte esta infracción las consecuencias serán más contundentes: "Se podrá determinart la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad, así como la cancelación de la inscripción previa audiencia de la persona interesada sin perjuicio de las responsabilidades en las que se pudiera incurrir (...) Se podrá determinar la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento de alta con el mismo objetivo".

La argumentación de la Junta de Andalucía para aprobar estas medidas por vía de urgencia contrasta con el discurso tibio que hasta el momento había mantenido el Gobierno andaluz a la hora de vincular las viviendas turísticas con el problema de los precios de alquiler: "Se ha demostrado que la aparición del fenómeno de las VUT tiene efectos sobre la dimensión del mercado de alquiler permanente y habitual. Este crecimiento es una de las causas de la disminución del potencial mercado de viviendas, por ejemplo, para alquiler de larga duración.

Los datos recogidos en el expedientes son contundentes. El decreto que se aprobó hace un año, que no introdujo ninguna modificación legislativa como se advertía en los propios informes jurídicos que acompañaban la normativa, no ha supuesto en la práctica una herramienta contundente de acción para los ayuntamientos. Y el número de viviendas turísticas ha seguido creciendo. En diciembre de 2022 había 95.507 pisos turísticos en Andalucía. Dos años después, la cifra asciende a 141.393 viviendas turísticas. Es decir, en dos años ha crecido más de un 50% en la comunidad autónoma pese a que la nueva normativa que se anunció como un freno entró en vigor en febrero de 2024.

Con este planteamiento, además, la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda da un giro en su propio discurso político puesto que hasta el momento había optado por mantenerse al margen del debate sobre la regulación de las viviendas turísticas cediendo todo el protagonismo en su regulación a la Consejería de Turismo. Ésta lo estaba planteando en una Ley de Turismo Sostenible, que requerirá más de un año de tramitación y aprobación. Y, en paralelo, a través de un decreto de medidas urgentes en materias urgentes de vivienda se ha asumido por completo la responsabilidad modificando incluso de forma directa el Decreto de Turismo de 2016 por el que se reguló en Andalucía por primera vez el fenómeno de los pisos turísticos.