Vivienda

El euríbor amenaza al mercado inmobiliario

La subida de los tipos de interés frena las operaciones. Los bancos están endureciendo las condiciones de crédito en busca de los perfiles más solventes y las inmobiliarias ya notan una bajada en las visitas

Al solicitar una hipoteca, los bancos tienen en cuenta la solvencia económica y el nivel de ahorro del comprador.

Al solicitar una hipoteca, los bancos tienen en cuenta la solvencia económica y el nivel de ahorro del comprador. / L. O.

Ramón Ferrando

La subida del precio del dinero amenaza el mercado inmobiliario. El incremento del euríbor ha disparado el coste de los préstamos hipotecarios a un ritmo nunca visto desde la entrada en vigor de este índice en 1998. El euríbor a doce meses ha pasado del -0,479 en octubre de 2021 al 2,518 que marca de media este mes. Los bancos están endureciendo las condiciones de crédito y las inmobiliarias ya han comenzado a notar una bajada en el ritmo de las visitas porque los números no salen. Las entidades financieras promocionan ahora las hipotecas variables frente a las fijas en busca de más beneficios y los compradores comprueban cómo las cuotas mensuales de un crédito de 200.000 euros a treinta años han subido de media más de 200 euros al mes respecto a las condiciones que habrían conseguido hace solo seis meses.

El problema, según advierten los expertos, es que con una inflación al 8,9% el coste de las hipotecas va a seguir subiendo. A principios de septiembre, el Banco Central Europeo (BCE) anunció el incremento de los tipos de interés un 0,75 % (la mayor subida de la historia de la zona euro) hasta el 1,25 % con el objetivo de combatir la inflación y prepara nuevas subidas (lo que ha provocado que se dispare el euríbor).

Un portavoz del comparador de créditos iahorro advierte de que las hipotecas que más están subiendo son las de tipo fijo, las más demandadas por el mercado. «A finales de 2021, se podía conseguir una hipoteca a tipo fijo al 1%, ahora la media está entre el 2 % y el 3%. Sin embargo, las hipotecas a tipo variable están bajando su coste. Antes era habitual que se ofrecieran por el euríbor más un diferencial del 0,99% y ahora se pueden encontrar con un diferencial del 0,3%.Las entidades financieras están virando la demanda hacia las hipotecas variables», afirma. Además, han vuelto las hipotecas mixtas (diez años a tipo fijo y después a un interés variable) que prácticamente habían desaparecido en 2016.

El euríbor se encuentra en el nivel más alto desde 2009 tras encadenar desde primavera el encarecimiento más rápido desde que entró en vigor. El índice todavía se encuentra muy lejos del máximo que alcanzó en julio de 2008 al situarse en el 5,393%, momento en el que estalló la burbuja inmobiliaria que condenó al sector a una travesía en el desierto de la que empezó a salir en 2015. Los consultores prevén que el euríbor cerrará el año en el 3%, aunque todo depende de la evolución de la inflación.

Fuentes del sector financiero advierten de que las condiciones se están endureciendo «semana a semana». El euríbor estaba al 1,851% el 1 de septiembre y hace una semana cerró al 2,661%. El sector inmobiliario sigue la evolución del coste del dinero con cautela, sin que de momento cunda el pesimismo. «Pese a la clara situación de incertidumbre económica y de incremento de precios por la que atraviesa España, los compradores no han dejado de adquirir viviendas durante estos meses. Esto indica la fortaleza del sector inmobiliario como un valor refugio en periodos de inestabilidad», afirma Toni Expósito, CEO de la red de inmobiliarias Comprarcasa.

Los profesionales consultados en la XII edición del barómetro de la vivienda de Unión de Créditos Inmobiliarios y SIRA creen que la compraventa de viviendas se mantendrá más o menos estable hasta final de año. De acuerdo con la encuesta, el 52% de los profesionales inmobiliarios espera que las operaciones se mantengan al mismo nivel durante el último trimestre de 2022, mientras que el 44 % de agentes vaticina una moderación o descensos de entre el 5% y el 15%.

El hecho objetivo es que los créditos para comprar vivienda están cayendo desde antes del verano. El número de hipotecas constituidas descendió un 16% entre junio y julio (concretamente en España se firmaron 35.918), según datos del Instituto Nacional de Estadística.

A nivel regional, Andalucía es la comunidad en la que se han constituido más hipotecas sobre viviendas en los siete primeros meses del año, 52.625 (el 17,96% del total), según una información recogida por Efe, que refleja que la recuperación del mercado inmobiliario y la consecuente subida del precio de la vivienda en los últimos años han hecho que el importe total prestado en esas hipotecas se haya incrementado aún más en España: un 23,22% respecto a los siete primeros meses de 2021 y un 40,55 en comparación con ese periodo de 2019, antes de la pandemia del Covid.

Un portavoz de BBVA explica que la entidad no ha endurecido los requisitos y que el análisis de riesgo es el habitual para corroborar que el cliente «tiene capacidad de pago». 

Recientemente, BBVA ha situado el diferencial de su hipoteca variable en el 0,60%. CaixaBank (que en el primer semestre del año alcanzó una cuota de mercado de las nuevas hipotecas del 21 %) subraya que los precios de los nuevos contratos «varían continuamente». 

«Los precios publicados en la web son una referencia. En el caso de CaixaBank es fundamental el perfil del cliente para negociar en función de sus características y de la información de la operación», apunta la entidad. Banco Sabadell precisa que «sigue adaptando su oferta a la evolución del mercado y a lo que demandan sus clientes, atendiendo sus necesidades y en función de su perfil». 

Desde iahorro inciden en que la clave es la solvencia. «Un perfil malo no va a conseguir la hipoteca», advierten.