Mercado inmobiliario

El precio de la vivienda se dispara más de un 8% en 2022, su mayor subida desde la burbuja

Una vivienda media de 80 metros cuadrados cuesta 140.000 euros, un 18,7% menos que en el pico máximo de la burbuja inmobiliaria | Aragón, Cantabria y Asturias son las comunidades donde más ha subido el coste de adquirir un piso; frente a Cataluña, Canarias y Melilla, donde menos ha crecido

Una promoción de viviendas en construcción.

Una promoción de viviendas en construcción. / EP

Gabriel Santamarina

El mercado de la vivienda cierra 2022 con la mayor subida interanual desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, entre los años 2007 y 2012. Durante este año comprar un piso se ha encarecido un 8,1%, según los últimos datos de la tasadora Tinsa. Adquirir una casa de 80 metros cuadrados cuesta de media 11.000 euros más ahora que en diciembre de 2021.

La vivienda ha funcionado, en rasgos generales, como un escudo antiinflacionista. “La variación media anual se sitúa así en un 8,1%, muy en línea con la subida de los precios media del ejercicio, esta última en torno al 8,5%”, explica la mayor tasadora de España en su informe de final de año.

Los datos son alcistas, pero están lejos de igualar los alcanzados durante la burbuja, cuando un piso de 80 metros llegó a valer más de 172.000 euros. Por ahora, los precios se sitúan de media a nivel nacional un 18,7% por debajo de los máximos históricos. Desde el mínimo alcanzado en 2015, la vivienda ha vivido un 'rally' ascendente del 35,7%.

¿Cambio de tendencia?

"Las transacciones de vivienda se han mantenido en niveles altos y el volumen acumulado durante el año hasta el tercer trimestre refleja una tendencia alcista. En el último trimestre, la evolución interanual comienza a apuntar hacia una moderación tras el cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo, que hace esperar una desaceleración del crecimiento económico y, en consecuencia, impulsa el endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos de las entidades financieras", apuntan desde Tinsa.

Según los portales inmobiliarios, el próximo año, las compraventas podrían caer entre un 10% y un 20% debido a los cambios en la política económica. Esto supone cerrar 2023 con cerca de medio millón de transacciones de viviendas, frente a las más de 600.000 de 2022, un dato pendiente de confirmar por el Instituto Nacional de Estadística.

En cuanto al precio, durante los próximos 12 meses, ningún agente pronostica grandes caídas generalizadas. La mayoría de los informes de las entidades financieras estiman entre un 1% y un 3% de subida, mientras otros dan retrocesos inferiores al 3%. Un aspecto en el que todos están de acuerdo es que, en 2023, el movimiento real del mercado de la vivienda será negativo porque las subidas de los pisos serán inferiores a la inflación de la economía.

¿Dónde sube más?

Las comunidades donde se ha encarecido más la adquisición de un hogar desde diciembre del pasado año son Aragón, Cantabria y Asturias, con incrementos del 12,5%, 11,2% y 10,3%, respectivamente. Las regiones con menores aumentos, por debajo del 5%, son Cataluña, Canarias y Melilla.

Algunas comunidades autónomas presentan un comportamiento interprovincial divergente. "Galicia muestra crecimientos intensos en A Coruña, Ourense y Pontevedra y refleja cierta contracción en Lugo. Comunidad Valenciana presenta este trimestre incrementos de precio de elevada intensidad en Valencia, y moderados Castellón y Alicante. En el caso de Castilla y León, el presente trimestre muestra una tendencia alcista en todas sus provincias, destacando la intensidad de los incrementos de Segovia", ejemplifican desde la empresa de tasación.

Entre las principales capitales, la que más ha experimentado aumentos en los precios de sus viviendas es Zaragoza, de un 10,9%. Por detrás, le siguen San Sebastián (10,8%), Cádiz (9,3%), Madrid (9,2%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,9%). La única ciudad de España en la que hay descensos en los precios es Zamora, con un retroceso del 8,1%, según Tinsa.

Con respecto a los precios, San Sebastián continúa siendo la ciudad más cara de España, con un importe medio de 4.074 euros por metro cuadrado, seguida de Barcelona (3.590 €/m2), Madrid (3.583 €/m2) y Bilbao (2.752 €/m2). A nivel provincial y regional, lidera el ránking la Comunidad de Madrid y las Islas Baleares.

Vivienda de obra nueva

El 20% de las inmuebles que se transaccionan en España son de obra nueva. El precio medio de una vivienda a estrenar es de 2.641 euros por metro cuadrado, alrededor de un 50% más caro que uno de segunda mano. Esta estadística cuenta con un decalaje porque lo que se vende hoy, se escritura dos años más tarde o cuando finalice la construcción.

La razón del alto diferencial entre comprar una casa usada a una nueva es la poca oferta existente en el mercado. En 2021, el número de visados de obra alcanzó los 108.000, la cifra más alta desde 2009, pero muy inferior a los años de la burbuja. Además, el encarecimiento de los materiales de construcción ha provocado que no todas las obras visadas se estén llevando a cabo. En los años más boyantes del inmobiliario patrio se registraban entre 687.000 y 865.000 visados al año.

Endeudamiento de las familias

La hipoteca media a nivel nacional se sitúa en 143.722 euros, que supone una cuota mensual de 634 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística a cierre del tercer trimestre de 2022. El endeudamiento medio de las familias que cuentan con un crédito es del 64,6%, respecto al valor del activo adquirido. Solo el 9% de las hipotecas otorgadas fueron por un porcentaje superior al 80%. Este endurecimiento de las condiciones de financiación ha situado al sector en un ratio de morosidad del 3,5%, muy inferior al del anterior ciclo inmobiliario, donde se prestaba incluso más de un 100% del valor del piso.

Aunque el porcentaje de los ingresos que se destinan al pago de una hipoteca se encuentra en el 31% a nivel nacional; en algunas ciudades, se supera el máximo del 35% recomendado: Barcelona (45,5%), Madrid (43,5%), Málaga (40,7%) y Sevilla (36,6%). "Se trata de polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. El peso creciente del turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atrae demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales", concluye el servicio de estudios de Tinsa.