El (incansable) mercado de la vivienda se acerca a los números de la burbuja

El número de casas que se venden y los precios que estas cuestan están cerca (o ya han superado) los números registrados antes de 2007, año en el que comenzó el estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera que devastó un sector. Más de una década después, el mercado está totalmente recuperado: 2024 fue el tercer año con mayor número de compraventas de la serie histórica y los números de los primeros meses de 2025 están siendo incluso mejores, mientras comprar es ahora más caro que nunca en términos nominales (sin descontar la inflación). Pero, la gran incógnita es: ¿se superarán las cifras?

Los expertos consultados —poco propensos a hacer estimaciones "con bolas de cristal"— señalan que se dan los mimbres para ello, aunque consideran que las cifras son difíciles de batir. "El año va a ser muy bueno", afirma rotundamente Héctor Tramullas, director general de Gilmar, una de las principales agencias inmobiliarias del país, desde su estand en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). Pedro Soria, consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de la tasadora Tecnitasa, añade: "Superarlo va a ser complicado, pero 2025 puede convertirse en el mejor año desde 2007".

Y es que una parte muy relevante del buen dinamismo de mercado se sustenta en la buena marcha de la economía, como así resaltó esta misma semana el Banco de España en su último informe anual. "La demanda de vivienda se apoya en un crecimiento del empleo del 2,2% y de la renta bruta disponible real per cápita del 3,5%. Además, se observa una mejora de la situación patrimonial de los hogares, una relajación de las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria y una progresiva reducción de los tipos de interés, factores todos ellos que contribuirán a impulsar la vivienda en propiedad", apunta el regulador.

La caída del Euríbor, más leña al fuego

Otro de los factores que está impulsando la demanda, que se está traduciendo en más compraventas, especialmente desde el pasado verano, está siendo la bajada de los tipos de interés y su repercusión en el Euríbor, índice de referencia de los préstamos. Algunas entidades de primer nivel están ofreciendo ya créditos por debajo del 2% o, incluso, del 1,5% a tipo fijo. Esto se ha traducido en una mayor actividad hipotecaria, que ya ha superado sus máximos recientes registrados en 2022.

Judit Montoriol, economista jefa de CaixaBank Research, ya apuntó en su primer análisis del año que "el fuerte crecimiento en el tramo final del año pasado apunta a que la demanda de vivienda seguirá muy elevada en 2025", algo que refrenda BBVA. "El descenso de los tipos de interés y la inercia positiva del mercado de trabajo han presionado a la baja el esfuerzo de acceso a la vivienda en 2024", añaden en su último análisis. Soria, de Tecnitasa, apunta también que, durante los meses de la subida de las tasas, se generó una demanda embalsada que ahora está saliendo al mercado, aunque añade un factor más, el geopolítico: "La vivienda, aunque nunca dejó de serlo, se ha convertido en un valor refugio de los vaivenes de las políticas arancelarias y los conflictos geopolíticos que tanto han impactado en los últimos meses en otros activos financieros".

Por contra, también hay que tener en cuenta que el mercado de antes del estallido de la burbuja y el actual guarda bastantes diferencias, además del alto endeudamiento privado que llegó a alcanzar. Mikel Echavarren, consejero delegado y presidente de Colliers, recuerda que para analizar el incremento de las ventas comparado con el anterior ciclo "debe ponderarse por el incremento de la población española", que ha aumentado en más de tres millones de habitantes desde 2007. El consultor resalta también que factores como el house flipping (compra, reforma y venta de casas) está impulsando la cifra total de compraventas, además de que aquellas zonas donde se han impulsado regulaciones más agresivas se están vendiendo más inmuebles.

Un mercado liderado ahora por la vivienda de segunda mano

La gran diferencia entre un mercado y otro es el peso de la segunda mano. Mientras en 2007, año en el que se vendieron 775.300 casas, más del 40% de las compraventas eran inmuebles de obra nueva; en 2024, la vivienda a estrenar apenas copó el 20%. Esto se debe a la poca oferta disponible: en el último año apenas se visaron la construcción de 127.000 viviendas, frente a las más de 800.000 de 2006. "En aquel momento construíamos más de lo que necesitábamos, especialmente en zonas costeras, inmuebles que el mercado ha tenido que digerir", comenta Tramullas, de Gilmar. Ahora, aunque la promoción residencial se ha impulsado en el último año, estas cifras no se traducirán en compraventas hasta dentro de dos años, en el momento en el que se entreguen los inmuebles a sus propietarios.