No hace mucho que cualquiera prefería comprar lo que iba a ser su vivienda habitual en vez de recurrir al alquiler.
Antes del comienzo de la crisis las entidades financieras animaban a la compra ya que estaban dispuestas a conceder hipotecas a quien fuese y sin muchos criterios de riesgo.
La frase de quie 'la vivienda nunca baja’ estaba presente a la hora de adquirir o alquilar una vivienda. No se adquiría con la finalidad de tener un lugar para vivir, sino que se compraba para especular aunque fuese la vivienda habitual. Comprar era la mejor opción ya que, en el momento de una posible venta, siempre recuperaríamos lo invertido y mucho más.
En ese sentido las entidades financieras y muchas constructoras decían que el alquilar era perder dinero porque nunca se recuperaría lo que se pagaba mes a mes.
Pero la crisis financiera e inmobiliaria ha llegado y no parece que se vaya a ir. ¿Qué ha traído consigo?
Pues que la frase de que la vivienda nunca baja era una mentira. Y lo que es peor, que no se sabe aún después de seis años si el precio de la vivienda va a seguir bajando y hasta dónde.
Todo esto genera incertidumbre a la hora de escoger entre comprar o alquilar.
Veamos cómo ha cambiado la situación con la crisis, eso sí, sin tocar temas fiscales que eso dependerá de las características personales de cada uno.
Antes de la crisis
Las hipotecas se concedían para importes que tranquilamente llegaban al 100% del precio de la vivienda. Los diferenciales a aplicar eran del 0,50% o como mucho del 0,75%. Requisitos de riesgos muy amplios que permitían tener mucha manga ancha a la hora de dar hipotecas. Vinculación exigida a los clientes, justa y no muy amplia.
Alquiler 850 euros
De aquella, el importe medio del alquiler en España se situaba en los 850 euros (ojo que España es muy grande y los precios variaban mucho en función de las localidades).
Comparemos cifras:
Euribor de aquella al 3,50% que con el diferencial lo dejamos en el 4%. Una vivienda media de 150.000 euros a un plazo de 30 años suponía a ese tipo de interés una cuota de unos 802 euros.
Si a esto le añadimos que lo invertido durante la compra tenía ventajas fiscales y que cuando vendiésemos la vivienda lo recuperaríamos, la opción clara era comprar la vivienda y pedir hipoteca.
Después de la crisis
O mejor sería decir hoy en día. El Euribor está al 0,50% pero los diferenciales de los bancos han subido de media un 3% con lo cual el tipo de interés se sitúa tranquilamente en el 3,50%. Solo algunos bancos ha decido bajar de los 3 puntos porcentuales de diferencial, incluso Bankinter de los dos puntos.
El alquiler medio en España a fecha de agosto de 2013 se sitúa en los 658 euros.
Comparemos cifras:
Si el tipo a aplicar es el 3,50% (Euribor + diferencial), para el piso medio antes indicado de 150.000 euros y 30 años, la cuota resultante será de 754 euros.
Alquiler 658 euros.
Además ahora para conceder una hipoteca hay que vincularse a la entidad y contratar más productos que al año suponen un gran desembolso a la economía familiar.
¿Cómo tomar la decisión?
Si recurrimos a los datos numéricos, euros contantes y sonantes, el hecho de que las entidades financieras hayan subido los diferenciales de las hipotecas, hace que sea ‘más barato’ pagar el alquiler medio en España que la cuota de la hipoteca.
Si le añadimos que:
-El grifo crediticio está cerrado
-Ya no se financian compras de pisos al 100% con lo cual hay que tener dinero ahorrado y no todo el mundo lo tiene.
-Hay que contratar más productos para que se concedan las hipotecas.
-Los requisitos de riesgos son severos.
Ya no solo es que los números favorezcan al alquiler, es que comprobamos que el comportamiento de las entidades financieras también va en esa dirección.
El no saber si el precio de la vivienda seguirá cayendo no ayuda tampoco a comprar una vivienda si dentro de un año podemos adquirirla más barata.
Todo hace que el alquiler aparezca como una alternativa interesante.
¿Y qué podemos esperar tras la decisión que tomemos hoy?
Si tras hacer los números entre las dos opciones no tenemos claro si comprar o alquilar, veamos que nos puede pasar en el futuro.
Si creemos que en un plazo de 5 años las cosas estarán similares a lo que había antes de la crisis, sabemos que el alquiler que pagamos mensualmente subirá. Supongamos que se va a los 850 euros que había antes.
Será lógico suponer que el Euribor subirá a importes previos a la crisis (3,50%). El Euribor más el diferencial al que firmamos la hipoteca hoy nos deja tipos del 6,50%, lo que suponen una cuota de alrededor de 1.062 euros.
La subida del alquiler de 658 a 850 euros es inferior a la de la hipoteca de 754 a 1.062 euros. ¿Podremos asumir con nuestro sueldo esas cuotas?
Cierto es que estamos poniendo un horizonte de recuperación. Pero para hacerlo más concreto, en vez de subir el Euribor al 3,50% lo vamos a situar en el valor medio que ha tenido en los últimos 20 años que es de 2,78%. En ese caso la cuota será de 984 euros. La diferencia entre 754 y 984 sigue siendo mayor que la del incremento en el precio del alquiler.
Todo indica que, a precios de hoy, el optar por comprar una vivienda a través de hipoteca va a darnos en un futuro dolores de cabeza frente al alquiler.
Conclusiones
Si se tiene un dinero ahorrado que permita aportar a la compra un porcentaje importante que obligue a solicitar hipotecas de alrededor del 50% del precio, puede que si interese comprar y no alquilar, aun teniendo en cuenta los precios que las entidades financieras han puesto las hipotecas hoy en día.
Saber si es el momento de comprar un determinado inmueble o si hay que esperar a ver si baja más el precio es algo complejo. Deberíamos de haber realizado un seguimiento al precio de esa vivienda desde hace tiempo para saber si es el momento adecuado o no. Hoy por hoy, todo indica que el precio de la vivienda seguirá bajando de media. Pero lógicamente hay excepciones.
El hecho de que se suba el IVA a la compraventa de viviendas es un incentivo claro hacia el alquiler y no a la compra.
Por último, saber el cómo será nuestra economía personal a medio plazo es algo que se nos presenta como fundamental, para decidir entre comprar o alquilar una vivienda.
Jose Luís de Campo, experto de iAhorro.
