25 de febrero de 2019
25.02.2019
Ley

Ley hipotecaria: Así cambiarán las hipotecas

El Congreso aprobó la pasada semana una norma que pretende ofrecer una mayor protección al cliente

25.02.2019 | 17:34
Ofertas de hipotecas en una entidad bancaria.

Después de tres años de la directiva europea, el Congreso de los Diputados aprobó la pasada semana la ley de crédito inmobiliario. Esta norma llega con el fin de otorgar una mayor protección al cliente, estableciendo un reparto más claro de los gastos de las hipotecas entre banco y usuario. Además, obliga a las entidades a comprobar la solvencia del usuario y amplía los plazos para evitar el embargo, entre otras medidas.

Bajo la amenaza del pago de una multa que ascendía los 100.000 euros diarios por parte de la Unión Europea, finalmente la ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE. Esta es una de las normas económicas más importantes que ha sacado adelante el Gobierno de Pedro Sánchez. Y, aunque fue presentada por primera vez por PP el año pasado, el nuevo Ejecutivo ha añadido numerosos cambios, aprobados en la tramitación.

Estas son las medidas más relevantes aprobadas con la ley de crédito inmobiliario:

Reparto de los gastos entre el cliente y el banco


En la ley se establece que será el banco el encargado de los gastos hipotecarios. La gestoría, los aranceles notariales de la escritura, la inscripción en el registro y el polémico impuesto de AJD serán gastos que correrán a cargo de los bancos. Solamente la tasación del inmueble será cubierta por el cliente.

El pasado año, el Tribunal Supremo, tras aprobar que los bancos pagarían el impuesto de AJD, cambió de opinión y estableció que tendría que hacerse cargo el cliente. Para poner fin al revuelo, el Gobierno aprobó un decreto que fijaba a la banca como responsable del pago del impuesto.

Comprobar la solvencia del cliente


Los bancos tendrán la obligación de estudiar la capacidad económica del cliente profundamente, para una mayor seguridad. Las entidades deberán tener en cuenta los ingresos presentes y futuros del cliente, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, entre otros datos.

Alarga el plazo del desahucio


La norma establece unos plazos más amplios para evitar el embargo en el caso de impago. El desahucio solo podrá comenzar si hay 12 cuotas impagadas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito.

Reducción de las comisiones por amortización


Esta medida se produce cuando el cliente decide amortizar su deuda de forma anticipada y, de esta forma, obtener una reducción del coste del préstamo. Según el periodo en el que el cliente devuelve el dinero, las comisiones máximas que recibe la banca son diferentes. La Ley establece la reducción a la mitad de las comisiones que pagará el cliente.

En las hipotecas de tipo variable, la comisión será del 0,15% si el pago se produce antes de los cinco primeros años. En el caso de que se haga en los tres primeros, será de un 0,25%. En las de tipo fijo, el importe máximo en los diez primeros años será del 2%. En el caso de que el periodo sea superior a diez años, la comisión máxima será del 1,5%.

El Congreso se negó a aumentar los porcentajes de las comisiones a un 3% y 4%, enmienda presentada en el Senado por parte del PP.

Más plazo antes de firmar el contrato


Los bancos deberán dar a los clientes diez días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

La comisión por interés de demora


Esta comisión la cobran los bancos por el retraso de la devolución del préstamo. El Tribunal Supremo dictaminó que los intereses redactados en el proyecto de ley del PP eran excesivos y fijó que el interés remuneratorio no superase el 2%.

Sin cláusulas suelo


También se han eliminado las cláusulas de suelo con el objetivo de que el cliente se beneficie de las caídas del Euribor. Aun así, la ley aclara que el interés mínimo que cobrará el banco nunca será negativo. Esto se establece para que una entidad nunca pague por el hecho de prestar dinero a un cliente.

Cambio de interés variable a fijo


La nueva ley facilita el trámite de la conversión de una hipoteca de tipo fijo a otra de tipo variable. Si es en la misma entidad (novación), el coste será menor, del 0,15% los tres primeros años y gratis a partir de entonces.

Subrogación sin costes


Además, el cliente podrá subrogar (cambiar la hipoteca de un banco a otro) sin costes y libremente, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.

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