16 de junio de 2020
16.06.2020
La Opinión de Málaga
Créditos

Cuatro preguntas y respuestas sobre la subrogación hipotecaria

El alza del euríbor junto con las ofertas en los tipos fijos hace que este sea un buen momento para cambiar

16.06.2020 | 13:17
Subrogar la hipoteca puede suponer un ahorro notable en los intereses.

El mercado de la subrogación hipotecaria ha despertado durante el coronavirus. La posibilidad de cambiar la hipoteca de banco siempre ha existido, pero hasta hace poco la mayoría de los ciudadanos desconocían las ventajas de esta opción. La Ley de Crédito Inmobiliario de junio de 2019 también ha empujado esta opción reduciendo los costes para los hipotecados.

"Este producto no es nuevo, pero en España no terminaba de funcionar por desconocimiento y por un tema cultural. Normalmente cuando un ciudadano consigue una hipoteca no suele preocuparse por mejorar sus condiciones a no ser que su situación económica haya empeorado y en este caso intenta que su entidad le mejore las condiciones", señala el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

¿Cuánto dinero me puedo ahorrar con la subrogación de mi hipoteca?

El ahorro económico en la subrogación depende de muchos factores. El primer factor es el tipo de interés. Durante el año 2011 y 2012 la media de los tipos de interés rondaba el 4%, una cifra que ahora es muy fácil de mejorar. Ahora el tipo de interés medio, según los últimos datos del INE correspondientes al mes de marzo de 2020, está en el 2,59%, aunque negociando con los bancos se puede conseguir un tipo más bajo.

Pongamos un ejemplo de un cambio de hipoteca fija a otra fija, pero con un diferencial menor. En el caso de un hipotecado que firmó un préstamo de 300.000 euros en 2010 a 30 años a un tipo del 4%, si ahora, 10 años después subroga su hipoteca a un tipo de interés del 2% el ahorro será notable en intereses. En este caso, si hubiera mantenido su hipoteca los 30 años al 4% al final de la vida del préstamo hubiera pagado 215.608 euros en intereses. Mientras que, si a los 10 años hace el cambio con esta mejora, el pago total de intereses asciende a 170.782 euros, lo que supone un ahorro de 44.826 euros. El pago de las cuotas también disminuye considerablemente, pasando de ser 1.432 euros al mes a 1.236 euros.

¿Cuánto me puede costar la subrogación de la hipoteca?

Como nos cambiamos de banco tendremos que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el nuevo acreedor (la entidad bancaria) y las nuevas condiciones del préstamo. Asimismo, tendremos que inscribir las características de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad. Los gastos a pagar en una subrogación serán los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%. La factura de la gestoría suele ser de entre 200 y 500 euros. La inscripción en el Registro de la Propiedad, por ley y no supera los 100 euros y por último la tasación de la vivienda, este valor suele rondar entre los 200 y 400 euros.

En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Cuánto se tarda en subrogar una hipoteca?

El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 días. Cuando un hipotecado desea cambiar su hipoteca de banco lo normal es que consulte con varias entidades hasta encontrar la oferta deseada. Una vez que elige el banco al que se quiere cambiar, el proceso se inicia con una oferta vinculante del nuevo banco. El titular o titulares de la hipoteca tendrán 10 días para estudiar si aceptar o no.

Si aceptan la oferta, el nuevo banco lo notifica al antiguo y éste le debe entregar toda la documentación de forma obligatoria. Además, el banco antiguo tiene 15 días para realizar una contraoferta y mejorar las condiciones a su cliente. Si el titular acepta esta contraoferta, se llevará a cabo una novación por la cual se modifican y se mejoran las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Si no acepta la contraoferta, o en un plazo de 15 días el banco antiguo no hace una contraoferta, se procede a la subrogación.

¿Es un buen momento para subrogar mi hipoteca variable a una fija?

El alza del euríbor en los últimos meses junto con las ofertas en los tipos fijos hace que este sea un buen momento para cambiar de hipoteca variable a fija. "Estamos en un contexto fantástico para plantearse el cambio de hipoteca. En el caso del euríbor el indicador sigue en negativo, pero ya observamos un pequeño cambio de tendencia que puede empujar a los usuarios más conservadores a buscar la estabilidad con un tipo fijo", explica el director de Hipotecas de iAhorro.

Por su parte, la co-directora legal de Reclamador.es afirma que además de pensar qué tipo de hipoteca se quiere contratar, esto es, fija, mixta o variable, "es fundamental que los hipotecados estudien si la oferta de subrogación lleva asignada las conocidas como vinculaciones, habitualmente, seguro de vida, seguro de hogar, etcétera. Aunque las vinculaciones están prohibidas se pueden ofrecer productos combinados por lo que es muy importante hacer cuentas y no vernos seducidos por un menor tipo de interés en el préstamo y al final acabemos pagando más en el conjunto de la operación".

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