El precio de la vivienda libre en la provincia de Málaga se ha mantenido prácticamente congelado desde el inicio de la pandemia aunque con dos comportamientos bien diferenciados: la vivienda nueva, concentrada sobre todo en las sucesivas promociones llegadas en estos años al mercado de la capital y de Marbella, sigue subiendo su valor pese al impacto de la crisis sanitaria, alcanzando sus mayores cotas en diez años; mientras que la de segunda mano sufre un ligero retroceso.

Así lo revelan los datos publicados hace unos días por el Ministerio de Transportes, correspondientes al primer trimestre de 2021, y que arrojan, en general, una caída interanual del 0,3% para un valor de 1.804,3 euros por metro cuadrado. El comportamiento, no obstante, varía significativamente según la condición. Aquellas de hasta cinco años de antigüedad (el plazo que el Ministerio dispone para diferenciar estadísticamente viviendas nuevas de usadas) se han encarecido interanualmente un 5,3% hasta los 2.078,1 euros por metro, el precio medio más alto registrado en Málaga desde finales de 2010. Por su parte, la vivienda de más de cinco años, donde se engloba la segunda mano, se abarató un 0,5% hasta los 1.796,5 euros.

La llegada al mercado de nuevas promociones de nivel medio-alto parece haber influido en esta dinámica, reconoce la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), que también destaca el hecho de que la pandemia ha impulsado aún más la búsqueda de viviendas con unas características específicas (amplias terrazas, servicios comunes, eficiencia energética) que quizá tienen mayor respuesta en la oferta de casas de última edificación. Según el Ministerio, Marbella ha experimentado una subida de precios del 9% en vivienda nueva, lo que deja la media d el metro por encima de los 3.000 euros (entre los más altos de todos los municipios españoles). En Málaga capital suben un 8,8% (2.182 euros el metro, en Estepona un 6,5% (2.254) y en Mijas un 5,1% (2.065).

Con este escenario, la provincia es la sexta más cara del país tras Guipúzcoa (3.108), Madrid (2.887), Barcelona (2.739), Baleares (2.660) y Vizcaya (2.541).

Demanda y mercados

«La evolución de los precios está en consonancia con las propias ventas. Están subiendo las operaciones de vivienda nueva y bajan ligeramente las de segunda mano. El comprador busca un producto de altas prestaciones: más espacios, terrazas amplias, buenos emplazamientos, y eso lo está encontrando en las nuevas promociones que se están construyendo en Málaga», señala la gerente de la ACP, Violeta Aragón.

El sector apunta también que, una vez pasada la dureza del primer impacto de la crisis y la situación de confinamiento, el mercado inmobiliario ha mostrado su resistencia, con unos niveles de ventas que, aunque lógicamente cayeron, no sufrieron ningún desplome dramático. «Se ha dado incluso el caso de algo que todos veíamos muy difícil: que se compren casas por internet, visitando sólo el lugar de forma virtual, a través de las aplicaciones de las promotoras», comenta.

Aragón destaca que el cliente extranjero, fundamental para la Costa del Sol, ya está volviendo a comprar, tras un 2020 que fue más bajo por razones obvias. «Las fronteras ya están de nuevo abiertas, así que esperamos que las compras por parte de este colectivo vuelvan a niveles más habituales», explica. Es cierto que la cifra de visados para viviendas ante el Colegio de Arquitectos de Málaga (un indicador que revela el volumen de proyectos a futuro) ha bajado sensiblemente con la pandemia, pero la ACP considera que, a poco que el proceso de vacunación prosiga y mejore la confianza, volverá también a subir.

En el caso de la vivienda nueva, algunos constructores y promotores decidieron el pasado año ralentizar o parar las obras de ciertas promociones en espera de evaluar la situación de la demanda. «Pues bien, todos han retomado ya esas fases, e incluso hay quien ya habla de iniciar nuevas edificaciones. El mercado se está moviendo», asegura Aragón.

En todo caso, se reconoce que en Málaga hay dos mercados muy diferenciados, y a los que la pandemia ha afectado de forma desigual. Por un lado, el de los compradores que buscan una segunda residencia (clientes nacionales y extranjeros) y cuyo poder adquisitivo no se ha visto mermado por esta crisis. Por otro, el del comprador de primera vivienda habitual (el que la quiere como hogar habitual), una categoría en la que entraría el grueso del cliente malagueño, sobre todo los jóvenes.

«Este segmento sí se está viendo muy afectado económicamente, lo que explica también el descenso de ventas de segunda mano. El empleo sigue muy inestable, y eso les impide poder acceder a una vivienda», comenta. En ese sentido, la ACP ha propuesto a la Junta de Andalucía que articule una línea de avales que ayuden a estos jóvenes a comprar, tal y como han hecho ya otras regiones como Murcia.

El tercer gran mercado nacional  

Pese a la bajada generalizada del 18% que han registrado las ventas de viviendas por la pandemia, Málaga continúa siendo uno de los principales focos de actividad del mercado inmobiliario español. El último informe trimestral del Colegio de Registradores, que analiza el periodo entre el 31 de marzo de 2020 y el 31 de marzo de 2021 (es decir, prácticamente desde la irrupción del coronavirus), revela que la provincia fue, con 6.319 operaciones, el tercer polo español en venta de viviendas nuevas tras Madrid (más de 18.000) y Barcelona (7.862). Estas casas permitieron además, con sus altos precios, mantener el nivel medio en el marco de la pandemia.

La caída de las ventas de viviendas en Málaga se centró en el último año en el segmento de la segunda mano (baja un 27,5%, con casi 17.200 operaciones), mientras que la nueva construcción aumenta sensiblemente sus cifras (un 26,2% hasta las citadas 6.319). Así, la segunda mano sigue dominando el mercado, con un 73% de las más de 23.500 ventas totales que acumuló la provincia, aunque su peso es ya menor al de ejercicios anteriores, cuando se movía entre el 85% y el 90%