Los indicadores del mercado inmobiliario comienzan a repuntar tras años de absoluto parón de ventas de pisos aunque las elevadas tasas de paro y el alto endeudamiento de las familias mantienen todavía muy limitada la posibilidad de comprar una vivienda para gran parte de la población malagueña. No obstante, el Banco de España estima en un informe que la provincia de Málaga requerirá de 84.812 viviendas principales hasta el año 2029 para cubrir la demanda de los nuevos hogares que se constituyan en este periodo. El estudio prevé que en Málaga, en un escenario base elaborado a partir de la evolución económica y poblacional de los últimos años, se crearán en este plazo más de 6.000 nuevos hogares al año, una cifra que coloca a la provincia como la segunda más dinámica en este apartado tras Madrid (donde se generarán anualmente más de 21.000) y por delante de Sevilla (4.097), Murcia (3.564) y Granada (3.104). En 17 provincias españolas las cifras son negativas porque la previsión poblacional es que se perderán hogares en el saldo global.
El informe «Creación de hogares y necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo», referido al horizonte 2015-2029, maneja para cada una de las provincias dos posibles escenarios. En el caso de Málaga, el más moderado es el que hace referencia a la creación neta de más de 6.000 nuevos hogares el año a partir de la proyección de hogares publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Para ello se tiene en cuenta la edad a la que los jóvenes empiezan a trabajar, el nivel de renta, la fase del ciclo en la que se encuentra la economía o las políticas que regulan el acceso a la vivienda.
El estudio explica, por ejemplo, que en España los hogares se forman más tarde que en el resto de Europa y su tamaño medio es mayor, debido a que los jóvenes permanecen más tiempo en casa de sus padres y hay una mayor proporción de abuelos que viven en casa de sus hijos.
Esas perspectivas de creación de hogares pueden, sin embargo, aumentar sensiblemente en caso de que el panorama económico se tornara más favorable, lo que traería un aumento de la población (con un mayor flujo de entradas de extranjeros) y una mayor tasa de emancipación entre los jóvenes. En ese supuesto de mejora máxima, el Banco de España calcula que en la provincia de Málaga se podrían crear hasta 12.189 nuevos hogares el año, con lo que la demanda de viviendas en el periodo 2015-2029 rondaría en la provincia las 170.000, prácticamente el doble que en el escenario base. Por delante de Málaga se situarían en este segundo escenario Madrid (que demandaría cada año más de 44.000) y Barcelona (que necesitaría anualmente más de 26.000). Ninguna provincia española, en este caso, bajaría su número de hogares.
Estos cálculos generales no implican que haya que construir todas esas viviendas. El informe recuerda que uno de los legados de la crisis en el país ha sido la persistencia de un abultado stock de viviendas acabadas y que siguen sin vender. De hecho, el Banco de España indica que la demanda potencial reflejada en el estudio «puede satisfacerse mediante la construcción de nuevos inmuebles, pero también en primera instancia mediante la venta de los ya construidos». Aparte de que, lógicamente, muchas nuevas familias pueden optar por el alquiler o la segunda mano.
En Málaga, la última cifra oficial de stock de vivendas son las 12.672 contabilizadas por el Ministerio de Fomento a cierre de 2014, aunque la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) cree que esa cifra actualmente puede haberse reducido ya a casi la mitad. En todo caso, el propio Banco de España considera como hipótesis «más realista» en su estudio que la construcción de pisos para atender la demanda de nuevos hogares se inicie antes de que el stock se absorba por completo, ya que en el mismo se incluyen inmuebles con un perfil de segunda residencia que no se ajustarían a las necesidades de familias que buscan una primera vivienda.
El stock de Málaga, además, representa sólo un 1,4% del parque total construido, por debajo del 1,5% que el Banco de España considera ya como un excedente normal de mercado (lo que denomina «stock friccional»). De hecho, cuando el stock no es superior al 2%, se considera «bajo» e indicativo de que el grado de desequilibrio entre oferta y demanda «es reducido».
El presidente de la ACP, Emilio López Caparrós, constata que el stock de vivienda en Málaga es ya «residual» y recuerda que los últimos datos al alza de venta apuntan a una reactivación del mercado y de la demanda que debe consolidarse a partir de este 2016. «Somos optimistas. Vemos que hay mayor movimientos de licencias de obra mayor y menor en los ayuntamientos. También subió el año pasado el visado de nuevos proyectos para construir. Debemos entrar ya en una fase de normalización en el sector», apunta.
De entre los dos escenarios propuestos por el Banco de España, el presidente de la ACP ve más probable el más expansivo (el que hace referencia a la necesidad de más 12.000 viviendas anuales en Málaga) y añade que «incluso se queda corto» para el cálculo que el sector suele hacer de la demanda de vivienda cuando las circunstancias económicas acompañan. «En la ACP siempre solemos decir que la demanda natural de la población malagueña en ese caso es de 20.000 viviendas al año, pero la cifra de 12.000 también puede ser óptima en estos momentos», señala.
Los escenarios a nivel nacional
A nivel nacional, el informe asegura que en España se crearán cada año 63.000 hogares atendiendo al escenario base y 238.000 con la hipótesis más optimista, lo que arroja un volumen potencial de viviendas para ese periodo de entre 900.000 y 3,3 millones. Según Fomento, el stock de vivienda nueva pendiente de vender en España a finales de 2014 se situó en niveles próximos a las 540.000 unidades, manteniendo una suave disminución desde 2010.
«Estos resultados deben ser considerados, en todo caso, con cautela, dada la incertidumbre acerca de los diversos supuestos que condicionan las estimaciones, en lo referente tanto a las cifras de creación de hogares como a la oferta disponible inicial y su grado de alineamiento con la demanda actual y futura», advierte no obstante el Banco de España, que cita las elevadas tasas de paro y el alto endeudamiento de las familias.
