La Opinión de Málaga volvió a celebrar, el pasado 7 de marzo, una nueva edición de «La tertulia del Cantarrana», un foro que se celebra mensualmente para abordar temas de máxima actualidad en la provincia. En esta ocasión, los expertos invitados debatieron sobre la situación que atraviesa el sector inmobiliario en la Costa del Sol y si existen posibilidades, una vez que se han disparado los precios del alquiler, de volver a caer en una nueva burbuja inmobiliaria, como ya ocurrió hasta mediados de la pasada década, desembocando en una de las crisis más fuertes que ha sufrido el país en su historia. Dos de los expertos, la secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga, Violeta Aragón, y el director de la zona de Málaga-Andalucía de Savills Aguirre Newman, José Félix Pérez-Peña, consideran que no hay riesgo de una nueva burbuja, que se ha aprendido de los errores pasados, y otros dos: el decano del Colegio de Arquitectos de Málaga, Francisco Sarabia, y José Baglietto, coordinador del área de Cooperativas y asesor jurídico del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), creen que sí, aunque con matices. De cualquier forma, todos ellos explicaron que hay fondos de inversión operando en el litoral que se alían con promotores locales para desarrollar esas promociones, un modus operandi muy diferente al de hace más de diez años, cuando los fondos que venían eran buitres y la financiación de las promociones las daban los bancos. También estuvo presente el presidente de los hosteleros malagueños (Mahos-Amares), Javier Frutos.
José Félix Pérez-Peña indica que la ciudad es hoy punta de lanza del país en cuanto a captación de inversiones logísticas, residenciales y hoteleras, desde hace un año y medio, y destaca que quienes compran aquí hoy ya no son «family office de Andalucía -empresas familiares-, sino que vienen entidades de Madrid y Barcelona; la crisis catalana ha hecho que muchas empresas bajen a comprar, y el tema fondos en la Costa del Sol, por el residencial; el 95% de los fondos activos en España están ya activos en la Costa del Sol». Añade este experto que «burbuja, en el corto plazo, no va a haber, lo que sí tenemos que hacer es las cosas bien; Málaga ha crecido mucho en poco tiempo y hemos de decidir hacia dónde nos queremos dirigir, qué tipo de inmuebles vas a potenciar, el tema de oficinas es una demanda muy latente en la ciudad». También hay muchos malagueños que han hecho negocio fuera y ahora vuelven a la ciudad, dice.
Un cambio en la financiación
Violeta Aragón aclara que, por ahora, «no vemos una burbuja, es un crecimiento sostenido, se han aprendido algunas cosas, quiero pensar que sí, hay otras que jamás se olvidarán, esto es cíclico; nos metemos en el mercado y al final este manda más que la memoria, pero sí hay ahora mismo más controladas algunas cosas que creo que harán que no se vuelva a producir una burbuja, Me refiero a la financiación, ha cambiado el criterio de acceso a la financiación, el tipo de empresas ha cambiado, no es una empresa familiar, es un fondo», lo que da estabilidad. Añade que ya no se trata de fondos buitres, como durante o antes de la crisis, «venían, compraban todo lo que podían al derribo, hasta las últimas consecuencias, pisaban al que se había caído, lo piso, lo machaco y lo que queda de caldito me lo llevo; ahora está viniendo una gente que se implanta con un modelo similar al del promotor tradicional; la gente no sabe diferenciar quién está detrás de una promoción, si es un fondo o un promotor tradicional». Pérez-Peña, por su parte, matiza que el 90 o el 80% de las promociones nuevas son de fondos. Y ahora, al contrario que antes, los promotores locales que sobrevivieron a la crisis se «alían con el enemigo». «El enemigo es un señor con miles de millones de euros en el bolsillo para gastar, encima el banco está diciéndole que se lo gaste porque lo penalizan; y el promotor local lo que dice es ´yo, me asocio´, con el conocimiento que tengo de la zona, con un fondo extranjero, le pongo el know how de Málaga y él me pone el dinero, esto cada vez está llegando más, hay más fondos queriendo hacer esto; este tipo de fondos van a un modelo financiero, pero no para irse mañana; tienen una ventana de entrada y otra de salida; hay fondos que saldrán en 2022 y otros se quedan un tiempo, la diferencia con la anterior crisis es que los bancos no están en el proceso». El promotor local, de hecho, no compra tanto suelo como antes.
Violeta Aragón asegura que se ha disparado el alquiler por la proliferación de viviendas turísticas y por la cultura del arrendamiento que existe en Europa que ahora está llegando aquí. Francisco Sarabia, por su parte, señala que «el alquiler se está poniendo en dificultad en base a las rentabilidades que se están obteniendo por las viviendas vacacionales».
«Nadie quiere una burbuja»
Considera que el Ayuntamiento debe favorecer el uso residencial del Centro, dice que «ninguno quiere una burbuja, no trae buenos resultados a largo plazo, a corto sí; hubo inversores que obtuvieron beneficios en base a ese efecto especulativo que traía el sector, es el reto que nos queda, controlar las tensiones especulativas; todos sabemos que la vivienda tiene un valor de uso, nos sirve para vivir. Cuando ese valor de uso se ve superado con creces por el valor especulativo, es decir, alguien compra una vivienda, no la usa, y la vende al poco tiempo, le saca un beneficio, como una inversión en bolsa o el dinero puesto en el banco; cuando esos rendimientos son tan elevados como antes es difícil ponerle coto a una hipotética burbuja». De cualquier forma, considera que la actividad es ahora un 10 o un 15% en relación a la que existía en 2006 o 2007, «llevamos un crecimiento razonable, los precios sí están subiendo, se está empezando a comprar sobre plano; no quiero pensar que es burbuja, pero seamos consciente de que debemos ponerle coto a ese valor de cambio que puede volver a obtener la promoción inmobiliaria y que viene a colación de que los fondos hayan fijado su interés en el sector en la Costa; eso quiere decir que algo de valor de cambio están viendo en el sector». Para Sarabia, estos fondos no vienen por el valor de uso, sino a invertir para vender en un año la casa y dar el pelotazo.
José Baglietto reseña que en el IPE se están dando tres máster de dirección inmobiliaria a la vez, lo que da una idea de que el sector se está reactivando. «Instamos en nuestra formación a apuntar muy bien las lecciones aprendidas. El sector tiene una parte endémica, que es el recurso escaso, que es el suelo finalista, eso es un problema brutal; el que tiene suelo finalista ahora en Málaga tiene un verdadero tesoro, porque están empezando a hacerse subastas de suelo, y ahí empieza el problema, cuando el suelo empieza a ser el 50% del presupuesto de inversión, volvemos otra vez a las andadas. Ahí hay un problema potencialmente muy serio, porque podemos volver a los mismos pasitos que dimos, porque tenemos el recurso escaso. Cuando esto iba mal teníamos un gran stock de existencia de viviendas que ha ido consumiéndose y todo el mundo se conformaba; el problema es que a medida que ha ido consumiéndose el stock de existencias de vivienda no se ha ido generando gestión para poner el suelo en condiciones finalistas». Ello ha hecho que los fondos de inversión ya no sólo van a por el suelo finalista, sino que analizan «operaciones de bolsa de suelo para desarrollar, es un negocio financiero, donde lo que manda es que decido poner el dinero aquí porque aquí voy a poder tener más rendimiento que en otro sitio». No ve una burbuja inmediata, pero sí se dará si el coste del suelo sigue alto y hay problemas de financiación, que «esa es otra, va a haber financiación pero no para todos, sólo para los buenos profesionales de la promoción» que tengan ya en carga el 60% de las casas.
Javier Frutos destaca que los hosteleros sufren alquileres que a día de hoy «son leoninos», lo que puede hacer que al final el Centro se convierta en un parque de franquicias e insiste en que han venido fondos de inversión, o personas de fuera, a invertir en locales en Málaga y considera que ellos y los vecinos de siempre pueden convivir.
Sarabia insiste en la necesidad de que los habitantes no pueden irse del Centro y en que hay que favorecer al empresario local, mientras que Aragón recuerda que la gente no vive en la almendra histórica sólo porque haya más o menos restauración o vivienda turística, sino porque el mercado se adapta. Todos ellos abogan por que la ciudad elija ya un modelo. Aragón dice que el 40% de las viviendas vendidas hace unos años, durante la crisis, eran a extranjeros, insiste en que ya se vende sobre plano, «pero llevábamos diez años a la espera de poder comprar, en cuanto se ha reactivado todo el que estaba ahí se ha lanzado. Es lógico que haya habido una avalancha».Un corsé al crecimiento
Otro tema del que se quejaron todos ellos, la primera Aragón, es el «problema gordo con la tramitación administrativa del planeamiento». Un PGOU tarda, como mínimo, diez años en ser aprobado. Sarabia, por ejemplo, se queja de que ahora se está reformando la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), contra la que han alegado, «es una ley que imposibilita los crecimientos» porque se centra en la transformación urbana y eso evita, por ejemplo, la generación de plusvalías que lleva aparejado el desarrollo de suelo con las que se pagan los equipamientos y las calles y además atenta contra las ciudades extensivas, con urbanizaciones, típicas de la Costa del Sol. Aragón destaca que el Plan de Ordenación Territorial de la Costa Occidental prevé un crecimiento de 69.000 viviendas para los próximos años, una cifra de casas que ya se está construyendo, con lo que el litoral podría verse ahogado. Además, ahora la tendencia es ir a la ciudad compacta, por lo que hay que integrar ya las construcciones en altura.
Los expertos
José Félix Pérez-Peña. Director en Málaga de Savills Aguirre Newman
La ciudad es un refugio para los inversores de todo tipo, desde el logístico al residencial, pasando por el hotelero o el terciario, todos los sectores ponen el foco en Málaga; además, hay recorrido, porque ha estado escondida al mundo hasta hace poco, y te hablo de hace dos años.
Francisco Sarabia. Decano del Colegio de Arquitectos
Hablamos de una economía real o una economía financiera. La real es la del promotor, soy su primer defensor, es economía real, coge una materia prima y la transforma, emplea medios, recursos, obtiene un producto distinto del que recibió y lo pone en el mercado con unos márgenes.
Violeta Aragón. S. General de la Asociación de Constructores
Por ahora no vemos una burbuja, tenemos un crecimiento sostenido, se han aprendido algunas cosas, quiero pensar que sí, hay otras que se olvidarán, esto es cíclico, nos metemos en el mercado y al final el mercado manda más que la memoria.
José Baglietto. Profesor del Instituto de Práctica de Empresa
No digo yo que vaya a haber burbuja inmediatamente, pero como andemos los pasitos que estamos andando, el problema va a ser muy serio, porque la demanda sigue existiendo y, como le pongamos problemas al promotor con un coste del suelo alto...
