24 de mayo de 2018
24.05.2018
Estudio inmobiliario de CBRE

La subida de la vivienda en Málaga será este año de las más altas del país y llegará al 10%

CBRE dice que el precio de venta seguirá creciendo en 2018 "de forma intensa", con un 6% de media nacional y "mayor tensión" en los mercados más dinámicos

24.05.2018 | 15:56
Viviendas en construcción en Málaga capital.

Los precios aumentan de nuevo pero están un 29% por debajo del nivel de 2008

  • El precio medio de la vivienda libre en la provincia de Málaga se situó en los 1.680,7 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2018, lo que supone un incremento del 4% respecto al mismo periodo de un año antes y un alza del 1,9% si se compara con el trimestre anterior, según los datos publicados ayer por el Ministerio de Fomento. Pese a los incrementos de estos últimos ejercicios, los valores están todavía un 29,5% por debajo de los que se registraron a inicios de 2018, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria y se desatara la crisis en el sector. A nivel nacional, el valor es de 1.566,6 euros, con una subida interanual del 2,7% y del 0,5% en relación al trimestre precedente. Tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, que se iniciaron a finales de 2008, el dato supone el duodécimo trimestre consecutivo de subida nominal de los precios. Por comunidades, Fomento constata que once de ellas presentaron crecimientos interanuales, destacando Madrid (8%), Baleares (7%), Cataluña (4,2%), Murcia (1,7%) y la Comunidad Valenciana (1,6%). Por el contrario, siete mostraron caídas interanuales, siendo las más destacables Cantabria (-4,5%), País Vasco (-1,5%), Navarra (-1,3%) y Castilla-La Mancha (-1,1%). Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado en el primer trimestre de 2018 es un 25,4% inferior al nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo, registrado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 7,6%. Además, en términos reales (teniendo en cuenta la variación del IPC) el precio actual refleja una caída desde máximos del 33,5%. El valor medio del metro de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.795 euros, con un crecimiento interanual del 0,8%. La de más de cinco años alcanzó los 1.559,4 euros, con una subida del 2,8%.

El alquiler demanda ya el 30% de la renta de los hogares en Málaga, la tasa más alta de España

El mercado inmobiliario prosigue su escalada, tanto en el mercado de venta como en el de alquiler, con Málaga como uno de sus epicentros. El precio de la vivienda en España continuará creciendo "de forma intensa" y registrará un aumento próximo al 6% a finales de este año, aunque precisamente en mercados como el de Málaga capital (y en otros como Madrid, Valencia y Baleares) el incremento podría mostrar "mayor tensión" y moverse entre el 7% y el 10%, según las previsiones publicadas este jueves por la consultora CBRE en su Informe Residencial 2018. La compañía inmobiliaria considera además que, aunque se prevén subidas considerables en los precios, todavía queda "cierto recorrido al alza".

La firma también asegura que el crecimiento continuará de forma intensa en los próximos 6-12 meses, pero que el actual perfil de la demanda de vivienda, la moderación en la evolución del crédito hipotecario y los actuales niveles de accesibilidad auguran que el crecimiento no será desproporcionado en los próximos meses. De hecho, señala que la intensidad de crecimiento todavía es moderada, ya que las variaciones de precios en toda España todavía no recogen los repuntes de algunos mercados locales donde la demanda está siendo intensa y la oferta "muy limitada".

Para CBRE, el crecimiento del precio de la vivienda está "muy condicionado" por la falta de oferta de vivienda nueva en algunos mercados. Sin embargo, no espera que los incrementos sobre esta tipología de casas lleguen a generar las tensiones que se registraron durante la fase álgida del ciclo anterior. En esta línea, la compañía dejó claro que todavía es "difícil justificar el hecho de que pueda haber una burbuja".

Respecto a la demanda de vivienda, la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios espera que continúe creciendo, aunque a tasas más moderadas, y que a finales de año se superen en España las 575.000 transacciones anuales, lo que supondrá un crecimiento anual del 8%.

En la actualidad, la demanda se orienta a la compra de vivienda usada frente a la de nueva construcción, debido, en parte, a la escasa oferta existente de obra nueva y a la absorción de una parte del stock de vivienda sin vender. De hecho, el 90% de las transacciones de 2017 se materializaron sobre vivienda de obra usada.

Por zonas, la demanda efectiva de vivienda se concentra en los mercados con los niveles adquisitivos más altos, entre los que destacan las áreas metropolitanas de las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla) y las regiones con un sector turístico consolidado, entre los que se cita a Málaga, Alicante, Baleares y Canarias. En 2017 Málaga vendió el 6% del total de casas que se comercializaron en España y el 4% de las de nueva construcción, porcentajes sólo por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante. El informe señala que el despegue del mercado de vivienda de segunda mano se produjo en la provincia malagueña en el segundo trimestre de 2013, con subidas anuales en las ventas superiores al 10% en cada ejercicio.

CBRE también destaca la importancia en estos años del comprador extranjero. Málaga vuelve a ser en este caso una de las grandes zonas destacadas, al englobar el 11% de las compras totales en España realizadas por foráneos, únicamente por detrás del peso de Alicante (22%) y por delante de Madrid y Barcelona (ambas con un 8%).

Durante la presentación del informe, el director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, Samuel Población, ha señalado que en la actualidad todavía quedan por liquidar entre unas 100.000 y 200.000 propiedades del stock existente. Sin embargo, un 35% de estas viviendas son ilíquidas y no tienen mercado, ya sea por la ubicación o por otras características.

Por otro lado, el informe pone de relieve que aunque la producción de vivienda nueva se encuentra «lejos» de los niveles de antes de la crisis, empieza a mostrar "signos de recuperación". Sin embargo,en el entorno de mercado actual, la producción de vivienda nueva es "claramente insuficiente" para satisfacer la demanda de la vivienda y el mantenimiento de un ritmo de renovación del parque de viviendas.

De cara a los próximos dos años, CBRE ha recordado que el número de viviendas visadas en 2017 alcanzó las 81.000 y prevé que esta tendencia siga en aumento y que cierre en las 100.000 a finales de este año, lo que permitiría llegar a niveles de producción más próximos a la demanda existente. La recuperación de la actividad es más intensa en los mercados más dinámicos. En 2017 las provincias de Barcelona (49%), Málaga (59%), Valencia (62%) o Sevilla (69%) experimentaron tasas de crecimiento en visados muy superiores a la media nacional (26%).

La inversión en suelo, por su parte, sigue en niveles "muy alejados" de los obtenidos en el ciclo expansivo anterior. La escasez de suelo disponible para construir, condicionada por la moderada actividad de ordenación del suelo, está generando un importante "cuello de botella" para el desarrollo del mercado.

El 22% de hogares, en alquiler

En cuanto al alquiler, el número de hogares en alquiler ha pasado en España del 19% en 2007 al 22% en 2016, lo que supone un aumento neto de más de 880.000 nuevos hogares, aunque la cifra todavía está lejos de la registrada en otros países. Además, CBRE destaca que los precios del alquiler en España se encuentran en una clara tendencia al alza desde el inicio de la recuperación económica. Así, el crecimiento nacional en 2017 fue del 18%.

El informe también pone de relieve que teniendo en cuenta los actuales niveles de accesibilidad a la vivienda y las tasas de esfuerzo hipotecario, el coste del alquiler sobre la renta disponible "empieza a competir con la vivienda en propiedad". De media en España, los hogares invierten cerca de un 20% del salario en el pago del alquiler, cifra que oscila dependiendo de la zona, mientras que en el caso de la hipoteca media, el pago supone el 23% de los ingresos de la unidad familiar.

En este sentido, Málaga es la capital española donde la tasa de accesibilidad del alquiler (medida en términos de renta de alquiler media sobre renta neta media por hogar a nivel municipal) es más alta, situándose en el 30%. Le sigue Barcelona (28%), Sevilla (27%), Madrid (26%), Valencia (22%) y Zaragoza (19%). Los precios subieron un 15% en 2016 y un 18% en 2017, según Idealista.

"En las grandes ciudades con un mercado de trabajo más dinámico, la fuerte demanda de vivienda en alquiler y otras alternativas de arrendamiento más rentables (como el alquiler turístico) están generando tensiones importantes sobre los precios», señala CBRE.

El estudio señala que las rentabilidades brutas anuales se mueven en las grandes ciudades dentro de un rango que oscila entre el 4% y el 6%. Esto hace que la oferta de vivienda en alquiler se esté posicionando como una opción «muy interesante» para los inversores institucionales, las socimis y los pequeños inversores.

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