La recuperación inmobiliaria se consolida en Málaga, que se ha convertido en un verdadero polo de atracción para promotores, desarrolladores de vivienda y fondos de inversión tanto en el mercado residencial como a nivel comercial, industrial y logístico, si bien la falta de suelo disponible (sobre todo en la zona de capital) está limitando las posibilidades de desarrollo. Así lo afirma la consultora Savills Aguirre-Newman en Vision 2018, un completo informe presentado este jueves que constata, por ejemplo, el resurgir de la actividad promotora residencial (la oferta de vivienda nueva creció un 23% el pasado año y los precios de los pisos un 5,4%) y el afianzamiento de la zona comercial prime de Málaga entre las más cotizadas de España e incluso de Europa (en calle Larios se llegan a pagar hasta 300 euros cuadrados al mes, lo que la sitúa a la altura de ciudades como Bruselas, Lisboa y Estocolmo).
El director de Savills Aguirre-Newman en Málaga, José Félix Pérez-Peña, ha explicado que la provincia se configura como "uno de los principales focos de atracción inmobiliaria, con un potente posicionamiento internacional gracias a la metamorfosis de la ciudad y a la irrupción de nuevos actores en el mercado". En 2017 se iniciaron 5.326 viviendas y se terminaron 2.580. La Costa del Sol vendió 17.700 casas (concentra el 55% del mercado de la provincia), muy cerca ya del máximo histórico de 19.600 que se registró en 2007, cota que previsiblemente se superará en este 2018 por el tirón de localidades como Marbella, Estepona y Casares. La llegada de grupos promotores como Via Celere, Aelca, Quabit, Ñarucola, Taylor Wempey o Neinor, con grandes planes estratégicos para los próximos años, aseguran la actividad.
Pérez-Peña ha destacado no obstante que en los últimos años Málaga capital se ha alzado como principal foco de la actividad residencial, papel que tradicionalmente se reservaba la Costa. La oferta de vivienda ha aumentó así un 23% en 2017, con casi 4.000 viviendas a la venta y con las zonas de Pacífico-Tabacalera (500 viviendas en construcción, Teatinos (1.200 en los próximos dos años) y Torre del Río junto a la Térmica (a futuro, otras 1.200) como focos de mayor actividad El plazo para comercializar una promoción en Málaga capital se sitúa en torno a 11 meses aunque hay algunas que en dos meses se han comercializado al completo.
En cuanto a los precios, el incremento en 2017 ha sido del 5,4% y la media del metro cuadrado es de 1.727 metros. No obstante, hay zonas como Málaga-Este y el distrito Centro donde los valores se han disparado un 42% y un 34% respectivamente con valores medios por metro cuadrado de 2.618 y 3.073 euros. Incluso hay casos de promociones de gran calidad que han alcanzado precios máximos superiores a los 5.000 euros.
Aguirre Newman considera que mientras las subidas de precio a nivel general no excedan el 10% anual se estará en crecimientos razonables.
La demanda de superficie para edificar es tal que los inversores ya exploran el análisis de suelo en desarrollo debido a la escasez de suelo finalista. Hay un aumento también el interés inversor, tanto nacional como extranjero, por desarrollos inmobiliarios dedicados al alquiler de larga estancia. La escasez de nuevos desarrollos y al auge de la vivienda vacacional propician a su vez la escalada del precio de los alquileres.
Retail
En lo que respecta al segmento retail, el informe destaca el crecimiento en las rentas de la zona prime, con máximos de 300 euros al mes por metro cuadrado en la calle Larios en 2017, frente a los 215 de 2016. La renta media en esa vía es de 205 euros (190 en 2016) para locales con superficies inferiores a los 100 metros cuadrados. La calle está totalmente ocupada, aunque Pérez-Peña ha afirmado que en los próximos meses seguirá habiendo movimientos porque hay firmas que la dejarán ante los altísimos precios que se están pagando y muchos operadores interesados en instalarse.
"Todas las grandes marcas quieren estar en Larios, tanto por las ventas que pueden hacer como por cuestión de imagen. Larios es un gran expositor para todo el que visita Málaga", ha apuntado Pérez-Peña. La escalada de precios está provocando un "efecto rebote" en otras vías como calle Nueva, Granada, o Félix Sáenz. Aguirre Newman advierte de la necesidad de una "reflexión" ante la "tensión en tasa de esfuerzo" que está alcanzando este mercado.
Los precios de los alquileres comerciales de Málaga se sitúan así en esta zona prime a la altura de Madrid y Barcelona, y comparables a los de ciudades europeas como Bruselas, Lisboa o Estocolmo. Con este escenario, el interés inversor se dispara. Aguirre Newman afirma que se están cerrando operaciones de venta de inmuebles con importes superiores a los 10 millones de euros.
Oficinas
En cuanto al segmento de oficinas, Visión 2018 destaca que en 2017 se ha producido un "importante dinamismo en el mercado, con un ritmo optimista y descenso en la disponibilidad de oficinas". La absorción, en valores absolutos, ha alcanzado los 12.000 metros cuadrados en las zonas Centro Distrito de Negocios (CDN) y Resto Distrito de Negocios (RDN), siendo también reseñable la reducción de stock registrado en la zona descentralizada (DEC) y en la zona fuera de la ciudad (OUT). Las rentas máximas han sido de 17 euros al mes por metro cuadrado en CDN, 12 en RDN, 10 en DEC y 9 en OUT.
El informe concluye que en el segmento de oficinas el cambio de modelo de trabajo, el incremento de demanda en las Administraciones Públicas y el creciente interés de empresas internacionales por ubicar su sede en la ciudad, posicionan a Málaga como "destino de oficinas en Europa". Sin embargo, existe una "escasa disponibilidad" de superficie en el distrito Centro y se acusa la "necesidad urgente de nuevos proyectos competitivos".
Centros Comerciales
El informe subraya que importantes empresas eligen Málaga como puerta de entrada al mercado español. Por ello, a lo largo de este año se han anunciado varios proyectos de renovación de algunos centros comerciales, como Málaga Plaza y Larios Centro, que ya rozan el 100% de ocupación. En total, existen 24 centros comerciales en la provincia y 14 en el centro ciudad.
Mercado industrial
Málaga, locomotora económica de Andalucía, consolida su importancia como "lugar estratégico de la actividad logística". Sin embargo, se han agotado las superficies logísticas de calidad en la zona metropolitana, lo que hace que se no se pueda cubrir en la actualidad la demanda. Por ello, según Savills Aguirre Newman, "se hace urgente la necesidad de desarrollar nuevas instalaciones en la capital que cumplan con los estándares actuales, que permitan modernizar el mercado y dar servicio a la demanda existente".
El estudio detalla que es preciso "coordinar a todos los actores para sacar al mercado suelos finalistas que permitan desarrollar instalaciones acordes a las necesidades de los operadores ante la escasez de suelo finalista industrial/logístico existente en Málaga, por lo que se hace necesaria la implicación de las autoridades públicas en el desarrollo de nuevos proyectos adaptados al mercado logístico actual".
Mercado hotelero
En Málaga hay 108 hoteles, con un total de 5.191 habitaciones, mientras que la Costa del Sol cuenta con 450 hoteles, con 40.512 habitaciones. Durante 2017, se ha estabilizado el número de establecimiento, al tiempo que se ha producido una concentración en la tipología de 4 estrellas, un crecimiento de precios medios y niveles de ocupación.
Ante la demanda turística internacional, que es el motor del sector, Málaga se ha convertido en una ciudad de oportunidades de inversión, con más de 1.000 nuevas habitaciones previstas para este año por la necesidad de crecimiento del mercado hotelero a corto plazo en la capital, lo que está elevando el interés inversor de nuevos players internacionales. Savills Aguirre-Newman considera que la capital tiene potencial para una oferta de hasta 10.000 plazas.
