12 de junio de 2018
12.06.2018
Mercado inmobiliario

Casi la mitad de las compras de vivienda en Málaga se pagan sin recurrir a hipoteca

El 45% de las operaciones se abonan al contado, lo que revela la influencia de los fondos y clientes inversores en la reactivación del mercado inmobiliario

12.06.2018 | 05:00
Una promoción de viviendas en construcción en Málaga capital.

La hipoteca media en Málaga está ya en 129.000 euros

  • Lo que también confirman las cifras de las hipotecas firmadas en 2018 es que los precios están ya más altos que en la época más dura de la crisis. El préstamo medio en Málaga se sitúa, con los datos del primer trimestre, en unos 129.000 euros, cuando en los años de la crisis se llegó a caer por debajo de los 110.000 euros. Los valores medios continúan a una distancia enorme, no obstante, de los precios previos a la crisis, cuando el precio de las viviendas firmaba máximos históricos y, además, los bancos recurrían a las sobretasaciones para dar el 100% (o incluso más) del valor de los pisos. En 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, la hipoteca media alcanzó así en Málaga un tope de 165.000 euros. Ahora, los bancos otorgan como máximo el 80% del valor tasado de la vivienda.

­El primer trimestre de 2018 sigue confirmando que el comprador local empieza a reincorporarse poco a poco al mercado inmobiliario de Málaga, aunque su peso dentro del total de compraventas de viviendas apenas supera al del cliente extranjero y de perfil inversor (que en los últimos tiempos es el que viene tirando tanto de las operaciones como de los precios). Así se desprende de los datos registrados hasta marzo por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes a venta de viviendas y a hipotecas, que reflejan que únicamente el 55,5% de las más de 8.100 transacciones se hicieron recurriendo a un préstamo bancario, en línea con las bajas tasas de los últimos años aunque ya algo por encima de las que se registraron en 2013, 2014 y 2015, con mínimos que se movieron entre el 45% y el 47%.

Y es que la reactivación del mercado inmobiliario malagueño ha estado fundamentada de manera importante en estos últimos años por las adquisiciones realizadas por extranjeros e inversores que pagan el importe al contado, frente a un cliente local muy condicionado todavía por la crisis y por la precariedad laboral. De entrada, la firma de hipotecas para viviendas ha subido en este primer trimestre un 21% respecto al mismo periodo de 2017 con más de 4.500 préstamos suscritos, lo que refleja la dinámica de reactivación. La cifra es la más elevada de los últimos ocho años, aunque sigue muy lejos de los niveles de antes de la crisis y de los primeros años de recesión, cuando se firmaban entre 34.000 y 50.000 hipotecas por ejercicio.

La comparativa del volumen de hipotecas con el del total de viviendas vendidas en Málaga constata no obstante que, dentro de esta tendencia al alza, el comprador local que busca una primera residencia y que recurre a financiación para poder comprarla representa poco más de la mitad de las operaciones de mercado. En la época del boom inmobiliario (e incluso en los primeros años de la crisis económica) ese porcentaje suponía entre el 80% y el 90% de los compradores, lo que revela el frenesí comprador en que se movía entonces la población.

En este sentido, el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) señalaba en su último informe sobre el sector, con los datos al primer trimestre de 2018, que se detecta en las tendencias en la adquisición de viviendas que «las unidades familiares (con independencia de su tamaño o configuración) suponen un porcentaje mucho más reducido de la demanda inmobiliaria, donde los grupos inversores, en gran medida extranjeros, están desarrollando una gran actividad».

La reactivación del mercado inmobiliario en Málaga está dejando notables incrementos del precio de la vivienda debido en buena parte a esta fuerte demanda de grupos y sociedades de inversión, en su mayoría extranjeros, según el OMAU. Así, el valor del metro cuadrado construido ha subido en los últimos doce meses un 12% en la provincia (el precio es de 2.356 euros de media) y un 12,5% en la capital, (2.656 euros), según el muestreo que este organismo realiza a partir de visitas y encuestas a las promociones en comercialización.

El sector, por su parte, cree que mientras los niveles de paro no bajen de forma significativa en Málaga será difícil un mayor retorno del cliente local, clave para seguir normalizando el mercado. Es cierto que el paro ha ido descendiendo en los últimos años, pero la tasa aún se sitúa en Málaga en el 22% (antes de la crisis llegó a estar en el 10%) y hay aún más de 147.000 desempleados, el doble que en la época precrisis. El empleo que se está creando, además, se caracteriza por un alto nivel de precariedad: cerca del 95% de los contratos que se firman cada mes en Málaga son temporales.

El sector constructor afirma que los bancos están concediendo ya más hipotecas aunque, eso sí, reclamando unos altos niveles de solvencia a sus clientes. Siguen ganando además terreno las hipotecas a interés fijo frente al variable, debido a que los tipos continúan en niveles mínimos. La Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) comenta que el mercado «está llegando de nuevo a una actividad normal, con una demanda creciente que antes estaba más apalancada». Pero la reactivación, de momento, sólo se percibe de forma clara en Málaga capital y en la Costa del Sol occidental, siendo todavía tenue en el litoral oriental y muy precaria en la zona de interior, «que sigue bastante parada».

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