El mercado de vivienda en la Costa del Sol al completo está ya "en clara recuperación"

La enorme actividad del litoral malagueño en el conjunto nacional queda plasmado en el hecho de que tres localidades se colocan entre las cinco de la costa española (excluyendo las que son capitales de provincia) con mayor número de compraventas de vivienda en 2017. En concreto, Marbella es la tercera del ranking con 4.285 operaciones en 2017 tras Torrevieja (Alicante), líder con 5.084, y la también alicantina Orihuela (4.297). Mijas es la cuarta con 2.907 y Estepona la quinta (2.681). Benalmádena, sexta, registra 2.145 compraventas. El plazo medio de la comercialización de las viviendas que están actualmente a la venta es de siete meses y medio, un plazo inferior al registrado en años anteriores. El comprador extranjero tiene un peso del 33,5% en el total de operaciones, con británicos, alemanes y escandinavos entre los principales clientes. El porcentaje es más bajo que el del año anterior (un 37%), lo que refeja una mayor actividad del comprador nacional.

Todos los municipios de la Costa del Sol analizados en el informe registran incrementos en precio medio superiores al 4% entre el primer trimestre de 2017 y el de 2018, con la excepción de Marbella, que se ha mantenido estabilizada en dicho periodo (-0,2%). Entre las 15 localidades andaluzas con mayor incremento de precios hay seis malagueñas. La mayor evolución en tasa interanual en la región andaluza corresponde a los municipios onubenses de Cartaya (+17,1%) y Almonte (+15,2%), seguidas de Mijas (+13,4%), Fuengirola (+11,9%), Torremolinos (+10,9%), Punta Umbría (+9,7%), Nerja (+9,3%) y Vélez Málaga (9,3%). En Rincón la subida es del 9,1% y en Benalmádena del 7,1%.

Para su informe, Tinsa ha estudiado unas 90 promociones en comercialización a lo largo de todo el litoral malagueño. Si en años anteriores, las promociones a la venta eran de pequeño tamaño (20-25 unidades), los promotorores ya están sacando otras más grandes, de alrededor de un centenar de viviendas. "Se ha pasado la fase de incertidumbre. El sector ha comprobado que que hay demanda y que lo saca a la venta se comercializa", han explicado el coordinador técnico de Tinsa, Rafael Jiménez-Salas y la portavoz de la consultora, Susana de la Riva.

La localidad andaluza costera con los precios más altos sigue siendo Marbella (2.069 euros por metro cuadrado), por delante de Tarifa (2.021), Cádiz (1.970), Nerja (1.920) y Conil (1.755).

Como valores máximos en Málaga, Tinsa señala que hay viviendas plurifamiliares de segunda mano en Puerto Banús y la Milla de Oro de Marbella que alcanzan los 7.500 euros el metro , y chalés de lujo de más 400-600 metros que llegan a 9.500 euros el metro. En la franja Torremolinos y Mijas los picos son de 3.800 euros el metro en viviendas de los paseos marítimos (no hay oferta de chalés en venta).

En la Axarquía, la vivienda plurifamiliar registra máximos de 4.000 euros el metro en pisos de cierta antigüedad de zonas como las playas de Burriana, El Parador y zona del Balcón de Europa en Nerja. Los chalés muestran valores tope de 4.600 euros el metro en Punta Lara y playas de Nerja, así como en El Cantal y Torre de Benagalbón, en Rincón de la Victoria.

Las expectativas sobre la evolución previsible de precios en el mercado de vivienda vacacional en Andalucía para los próximos meses son optimistas. "En todas las zonas analizadas, los técnicos esperan que este año los precios aumenten, con la excepción de Algeciras y alrededores de Chiclana, donde se inclinan por una estabilización", han comentado.

Con todo, el fuerte ajuste sufrido durante la crisis sigue estando patente en las diferencias de valor con respecto a hace una década. En Casares el precio medio sigue estando un 56,5% por debajo de 2007, en Manilva un 50,2%, en Vélez Málaga un 44% en Mijas y Torremolinos un 43%. Las mayores recuperaciones se dan en Marbella y Nerja (diferencias del 31% y del 26% respectivamente).

El suelo, a "velocidad de crucero"

Como reflejo del incipiente impulso promotor en algunas zonas, el mercado de suelo también ha incrementado su actividad. Los técnicos de Tinsa consideran que el mercado ya ha adquirido "velocidad de crucero" en el entorno de Marbella, Estepona y Manilva, así como en la Axarquía. Jiménez-Salas ha comentado que se detectan "tensiones" en el precio de la materia prima en la Costa del Sol, pero ha descartado que se esté produciendo un sobrecalentamiento del precio de la vivienda de orden especulativo. "Las subidas del 10% con importantes pero se deben al incremento de la demanda. No vemos un calentamiento preocupante", ha comentado.

La mejora del mercado también se deja notar en un aumento de proyectos. Dos de los cinco municipios españoles de costa que más visados registraron el año pasado, excluyendo las capitales de provincia, se encuentran en la provincia de Málaga: Estepona (748 visados) y Mijas (386). Tinsa destaca el aumento en el volumen de licencias registrado en Estepona, que multiplicó casi por cinco la cifra de 2016, y también el de Marbella, donde el número de visados creció un 143%, hasta 284 visados de obra nueva.

Jiménez-Salas ha comentado que el stock de vivienda es ya bajo en la Axaraquía y el entorno de Marbella y algo más elevado en la franja de Torremolinos a Mijas. De cualquier forma, ese remanente hereados de la burbuja inmobiliaria responde a una tiopología de promociones que tendrán ya difícil salida en el mercado, por no adecuarse a las exigencias del actual cliente.