12 de julio de 2018
12.07.2018
Informe inmobiliario de Tinsa

El mercado de vivienda en la Costa del Sol al completo está ya "en clara recuperación"

Marbella, Mijas y Fuengirola, entre las cinco localidades costeras que más venden de toda España - Seis municipios malagueños, en la lista de mayores subidas de precio en Andalucía

12.07.2018 | 14:11
Obras de una promoción de viviendas.

La Costa del Sol acelera

  • DE MARBELLA A MANILVA. Actividad al alza y gran demanda |  En clara recuperación. Los precios de obra nueva están alcanzando niveles muy elevados, que podrían estar alcanzando un techo. La previsión es que esta tendencia continúe, ya que la demanda es constante. Con respecto a la oferta, el stock es bajo, asumible a corto plazo. La oferta es principalmente de segunda mano. Hay un protagonismo similar de los mercados de alquiler y compra. El producto más habitual en alquiler son viviendas de 80 metros y dos dormitorios. La actividad promotora es notable. Se han iniciado nuevos proyectos: unas 300 viviendas en Marbella y unas 800 en Estepona. Se construye principalmente de 2 y 3 dormitorios y de unos 100-130 metros. Los impulsores de los nuevos proyectos son de un perfil variado: promotores o fondos extranjeros, y también promotores locales con fondos propios o asociados con inversores. El mercado del suelo empieza a recuperar una actividad regular.
  • DE TORREMOLINOS A MIJAS. Nuevas obras y altos precios | En clara recuperación, tanto en precios como en compraventas y desarrollo de nuevas promociones con altos precios de venta que están haciendo que suban todos los del entorno. El stock es medio, asimilable a corto plazo. El producto que mejor se vende son apartamentos o pisos en recintos cerrados, dotados de equipamiento, con buenas orientación y vistas. Destacan las altas calidades de las nuevas promociones en Higuerón y la Cala de Mijas. Las compraventas suben de forma notable. Se han reactivado obras pendientes en todas las localidades y se han iniciado nuevos proyectos, sobre todo en Mijas y en menor medida en Fuengirola por la escasez de suelo. Se construyen apartamentos de 2 y 3 dormitorios en recintos cerrados, con superficies de 80 a 100 metros. Los proyectos están impulsados por promotores extranjeros /fondos y promotores locales asociados con inversores.
  • DE NERJA A RINCÓN. Una zona ya reactivada | En clara recuperación. Aumenta la demanda de segunda residencia. Las zonas más demandadas y con menor oferta muestran claros incrementos de precios que superan el 5%. El valor seguirá en aumento. Nivel de stock bajo, asumible a corto plazo. La sobreoferta es casi inexistente en Nerja, Rincón de la Victoria y muy baja en Torre del Mar y Torrox. A diferencia del año anterior, en la mayor parte de municipios se han iniciado promociones de obra nueva. Se construye sobre todo vivienda plurifamiliar en bloque abierto, con zonas comunes, dos dormitorios y dos baños, de 70-90 metros en segunda o tercera línea playa. La oferta es principalmente de segunda mano. En los últimos meses se han reactivado proyectos paralizados. También se han iniciado nuevos proyectos de vivienda vacacional, por parte de bancos y promotores locales asociados con fondos u otros inversores.

La sociedad de valoración Tinsa ha situado de nuevo a la Costa del Sol entre las zonas del litoral español donde se aprecia mayor recuperación del mercado de la vivienda, lo que se traduce en un sostenido incremento de las compraventas y de los precios y en el aumento de proyectos para obra nueva. El informe «Vivienda en Costa 2018», presentado este jueves en Málaga y elaborado con datos de todo el litoral español (en el que el peso de las viviendas vacacionales es muy significativo), coloca a toda la costa de la provincia entre las franjas en "clara recuperación", junto a algunos tramos de Alicante, Barcelona y Cádiz. La zona situada entre Marbella y Manilva fue la primera en reactivarse hace unos tres años, le siguió la comprendida entre Torremolinos y Mijas y continuó el pasado ejercicio en la Axarquía.

La enorme actividad del litoral malagueño en el conjunto nacional queda plasmado en el hecho de que tres localidades se colocan entre las cinco de la costa española (excluyendo las que son capitales de provincia) con mayor número de compraventas de vivienda en 2017. En concreto, Marbella es la tercera del ranking con 4.285 operaciones en 2017 tras Torrevieja (Alicante), líder con 5.084, y la también alicantina Orihuela (4.297). Mijas es la cuarta con 2.907 y Estepona la quinta (2.681). Benalmádena, sexta, registra 2.145 compraventas. El plazo medio de la comercialización de las viviendas que están actualmente a la venta es de siete meses y medio, un plazo inferior al registrado en años anteriores. El comprador extranjero tiene un peso del 33,5% en el total de operaciones, con británicos, alemanes y escandinavos entre los principales clientes. El porcentaje es más bajo que el del año anterior (un 37%), lo que refeja una mayor actividad del comprador nacional.

Todos los municipios de la Costa del Sol analizados en el informe registran incrementos en precio medio superiores al 4% entre el primer trimestre de 2017 y el de 2018, con la excepción de Marbella, que se ha mantenido estabilizada en dicho periodo (-0,2%). Entre las 15 localidades andaluzas con mayor incremento de precios hay seis malagueñas. La mayor evolución en tasa interanual en la región andaluza corresponde a los municipios onubenses de Cartaya (+17,1%) y Almonte (+15,2%), seguidas de Mijas (+13,4%), Fuengirola (+11,9%), Torremolinos (+10,9%), Punta Umbría (+9,7%), Nerja (+9,3%) y Vélez Málaga (9,3%). En Rincón la subida es del 9,1% y en Benalmádena del 7,1%.

Para su informe, Tinsa ha estudiado unas 90 promociones en comercialización a lo largo de todo el litoral malagueño. Si en años anteriores, las promociones a la venta eran de pequeño tamaño (20-25 unidades), los promotorores ya están sacando otras más grandes, de alrededor de un centenar de viviendas. "Se ha pasado la fase de incertidumbre. El sector ha comprobado que que hay demanda y que lo saca a la venta se comercializa", han explicado el coordinador técnico de Tinsa, Rafael Jiménez-Salas y la portavoz de la consultora, Susana de la Riva.

La localidad andaluza costera con los precios más altos sigue siendo Marbella (2.069 euros por metro cuadrado), por delante de Tarifa (2.021), Cádiz (1.970), Nerja (1.920) y Conil (1.755).

Como valores máximos en Málaga, Tinsa señala que hay viviendas plurifamiliares de segunda mano en Puerto Banús y la Milla de Oro de Marbella que alcanzan los 7.500 euros el metro , y chalés de lujo de más 400-600 metros que llegan a 9.500 euros el metro. En la franja Torremolinos y Mijas los picos son de 3.800 euros el metro en viviendas de los paseos marítimos (no hay oferta de chalés en venta).

En la Axarquía, la vivienda plurifamiliar registra máximos de 4.000 euros el metro en pisos de cierta antigüedad de zonas como las playas de Burriana, El Parador y zona del Balcón de Europa en Nerja. Los chalés muestran valores tope de 4.600 euros el metro en Punta Lara y playas de Nerja, así como en El Cantal y Torre de Benagalbón, en Rincón de la Victoria.

Las expectativas sobre la evolución previsible de precios en el mercado de vivienda vacacional en Andalucía para los próximos meses son optimistas. "En todas las zonas analizadas, los técnicos esperan que este año los precios aumenten, con la excepción de Algeciras y alrededores de Chiclana, donde se inclinan por una estabilización", han comentado.

Con todo, el fuerte ajuste sufrido durante la crisis sigue estando patente en las diferencias de valor con respecto a hace una década. En Casares el precio medio sigue estando un 56,5% por debajo de 2007, en Manilva un 50,2%, en Vélez Málaga un 44% en Mijas y Torremolinos un 43%. Las mayores recuperaciones se dan en Marbella y Nerja (diferencias del 31% y del 26% respectivamente).

El suelo, a "velocidad de crucero"

Como reflejo del incipiente impulso promotor en algunas zonas, el mercado de suelo también ha incrementado su actividad. Los técnicos de Tinsa consideran que el mercado ya ha adquirido "velocidad de crucero" en el entorno de Marbella, Estepona y Manilva, así como en la Axarquía. Jiménez-Salas ha comentado que se detectan "tensiones" en el precio de la materia prima en la Costa del Sol, pero ha descartado que se esté produciendo un sobrecalentamiento del precio de la vivienda de orden especulativo. "Las subidas del 10% con importantes pero se deben al incremento de la demanda. No vemos un calentamiento preocupante", ha comentado.

La mejora del mercado también se deja notar en un aumento de proyectos. Dos de los cinco municipios españoles de costa que más visados registraron el año pasado, excluyendo las capitales de provincia, se encuentran en la provincia de Málaga: Estepona (748 visados) y Mijas (386). Tinsa destaca el aumento en el volumen de licencias registrado en Estepona, que multiplicó casi por cinco la cifra de 2016, y también el de Marbella, donde el número de visados creció un 143%, hasta 284 visados de obra nueva.

Jiménez-Salas ha comentado que el stock de vivienda es ya bajo en la Axaraquía y el entorno de Marbella y algo más elevado en la franja de Torremolinos a Mijas. De cualquier forma, ese remanente hereados de la burbuja inmobiliaria responde a una tiopología de promociones que tendrán ya difícil salida en el mercado, por no adecuarse a las exigencias del actual cliente.

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