24 de junio de 2019
24.06.2019
Vivienda

La nueva ley hipotecaria frena la firma de préstamos hasta finales de mes

Las notarías de Málaga han firmado muy pocas hipotecas estos días debido al preceptivo plazo de diez días que a partir de ahora tienen los clientes para aclarar dudas

24.06.2019 | 05:00
Obras de construcción de viviendas en Málaga.

La situación se normalizará en julio y el ahorro medio para el cliente será de casi mil euros

La entrada en vigor de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (su primer día hábil fue el pasado lunes, 17 de junio) está provocando estos días un momentáneo parón en la firma de hipotecas en las notarías de Málaga debido, entre otras cuestiones, a la obligación que a partir de ahora tienen los bancos de entregar al cliente y a la notaría la documentación completa del préstamo y sus condiciones diez días antes de que se suscriba el mismo.

Los despachos notariales percibieron en los días previos a la puesta en marcha de la normativa un aumento de la presentación de hipotecas por parte de las entidades financieras para su firma (sorteando así los nuevos requisitos de la ley), a lo que ha seguido una primera semana de vigencia de la normativa en la que apenas se ha firmado ningún préstamo de este tipo, según explicó a este periódico el vocal por la provincia de Málaga de la junta directiva del Colegio Notarial de Andalucía, Ramón Blesa. En la provincia hay alrededor de un centenar de notarías, con 27 en Málaga capital.

Así, el jueves 13 y viernes 14 pudieron presentarse en los despachos notariales de Málaga entre 250 y 300 préstamos para su formalización, una cifra sensiblemente superior a la de unas jornadas normales, según los cálculos que maneja el sector. Blesa cree que la situación comenzará a normalizarse entre finales de esta semana que ahora comienza e inicios del mes de julio, cuando se empiecen a formalizar los primeros préstamos donde la documentación haya sido entregada y chequeada cumpliendo ese plazo de diez días que marca la nueva ley.

En ese lapso de tiempo, el cliente puede aclarar sus dudas sobre el préstamo y sus condiciones con el notario. Además, tiene que acudir a la notaría antes del día en que se suscriba el préstamo para firmar un acta notarial que certifique que conoce y acepta todas las condiciones (esta obligación es extensible a los fiadores, si los hubiera). El banco también tiene que acreditar previamente que al prestatario se le ha realizado un test de solvencia (en realidad esto ya se venía haciendo, pues todas las entidades hacen un estudio del cliente).

«En esta pasada semana todo ha estado muy paralizado. Ha habido muchas consultas y se han firmado las primeras actas previas pero se han formalizado pocas operaciones. Todo se está reestructurando un poco pero para primeros de julio la situación debe estar ya normalizada», aclaró.

La comunicación de los documentos a los notarios por parte de los bancos debe hacerse de forma telemática por medio de una plataforma homologada. El Consejo General del Notariado dispone de una (ANCERT) pero los bancos también están ultimando la puesta en marcha de las suyas propias. En cualquier caso, hay una moratoria hasta el 31 de julio para que bancos y clientes puedan, hasta entonces, seguir remitiendo documentos por otros canales distintos.
Blesa añadió que la normativa potencia el papel de los notarios en el proceso como garantes del mismo. «Nos sitúa en el centro del control de la transparencia. Tenemos que aclarar todas las dudas del cliente y comprobar que el banco le ha entregado toda la documentación», comenta. El notario es de libre elección por parte del hipotecado y el asesoramiento o la firma del acta previa a la constitución de la hipoteca tienen carácter gratuito.

Documentos y ahorro


Por su parte, la abogada responsable de Derecho Procesal de Medina Pinazo Abogados, Pilar Méndez, opinó que esta ley viene a clarificar un ámbito en el que la litigiosidad había crecido mucho a raíz de la crisis y que ahora queda mucho más tipificado con el objeto de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la compresión de los contratos y de las cláusulas que los componen.

El prestamista (en este caso el banco) deberá entregar al prestatario al menos con diez días de antelación numerosa documentación, entre ella la ficha europea de información normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante, o una ficha de advertencia estandarizada (FIAE) en la que se informa de la existencia de cláusulas o elementos relevantes (en este caso, las principales que han sido objeto de judicialización, tales como el suelo, el vencimiento anticipado o los gastos derivados del préstamo). También se deben aportar al prestatario las simulaciones sobre la evolución de los tipos de interés, un proyecto del contrato e información «clara y veraz» de la distribución de gastos, según recuerdan en Medina Pinazo Abogados, despacho especializado en Derecho Empresarial y Bancario.

En este sentido, todos los gastos salen a cuenta del banco salvo el de tasación del inmueble, que corre a cargo del prestatario. Al margen de esta ley cabe recordar que el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD) también queda ya para la banca, tal y como estableció el Gobierno en noviembre de 2018 con un Real Decreto. Así, el cálculo en el sector es que el cliente que firme una hipoteca se va a ahorrar desde ahora una media de 800-900 euros en conceptos de notaría, registro y gestoría, a lo que hay que sumar los 2.000 euros que solía suponer al prestatario el pago del AJD.

Méndez destacó además la mayor carga de trabajo que van a tener los notarios, ya que el obligado asesoramiento al prestatario deberá ser individualizado y sin límite de tiempo hasta que éste tenga todas sus dudas resueltas.
En las nuevas hipotecas habrá cambios sustanciales en cláusulas muy conocidas por la litigiosidad que han generado: el vencimiento anticipado no se dará hasta el incumplimiento de un mínimo de 12 o 15 cuotas (dependiendo del momento de vida del préstamo); se prohíbe la inclusión de la llamada cláusula suelo; y el interés de demora no podrá ser superior al interés remuneratorio más tres puntos.

«La nueva ley ha concedido normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas, intermediarios de crédito y sus representantes, reforzando las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y tratando de evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial. Esperemos que esta ley sirva además para mejorar la relación banco/cliente, tan deteriorada en los últimos tiempos y a recuperar la confianza en el sector bancario, que no siempre es el malo de la película», apuntó.

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