11 de julio de 2019
11.07.2019
Informe inmobiliario de Tinsa

La Costa del Sol ratifica el auge inmobiliario y lidera el alza de precios del litoral andaluz

Marbella y Mijas repiten entre las cinco localidades costeras que más viviendas venden en España - Once municipios de Málaga, en la lista de mayores aumentos de precio en Andalucía, con subidas del 7% al 17% Tinsa espera que este año la tónica se modere

11.07.2019 | 13:52
Clientes miran una maqueta de viviendas en el pasado SIMed.

La Costa del sol acelera en venta, precios y proyectos

  • DE MARBELLA A MANILVA | Actividad al alza y gran demanda
    Mercado activo en toda la zona, con nuevas promociones en construcción y ventas sobre plano. Se apuesta por el mercado de lujo. Los precios siguen en claro ascenso. Lo más caro en la primera línea de playa (Milla de Oro y Puerto Banús) con hasta 14.000 euros el metro por una vivienda plurifamiliar. Algunas villas reformadas en urbanizaciones se van a los 20.000 euros el metro. El stock de viviendas heredado de la crisis se absorbe. El mercado de alquiler es más relevante que el de compra. La actividad promotora es constante e intensa (destaca Estepona). En Marbella es más moderada por una situación urbanística actual restrictiva. En casi todos los nuevos proyectos de cierto tamaño está presente algún fondo, inversor o promotor extranjero. En general, el stock de suelo es muy alto y puede abastecer la demanda a medio y largo plazo. Hay un predominio claro de clientes extranjeros, más presente a medida que el mercado se hace más exclusivo.
  • DE TORREMOLINOS A MIJAS | Nuevas obras y altos precios
    El notable incremento de las transacciones de años anteriores empieza a presentar síntomas de agotamiento. Los precios mantienen la tendencia alcista por la carestía de oferta. El valor medio más alto de la vivienda plurifamiliar en los paseos marítimos alcanza los 3.500 euros el metro. El stock heredado de la crisis es reducido y asimilable a corto plazo. La oferta de alquiler en la zona, pese a aumentar de manera considerable, está en equilibrio con el mercado de venta. En Benalmádena se han reactivado varias promociones paralizadas durante la crisis. En Fuengirola igualmente se han terminado obras paradas. Promotores locales asociados con fondos extranjeros son habituales. El número de transacciones de suelos es residual; sin embargo, se están reactivando zonas con planeamiento urbanístico paralizado. Predomina el comprador extranjero salvo en Fuengirola, donde es mayoritario el comprador nacional.
  • DE NERJA A RINCÓN | Una zona ya reactivada
    La tendencia sigue al alza en demanda de segunda residencia, siendo mayor en Nerja, Rincón y Torrox. Los precios siguen creciendo a ritmos del 5%. Lo más caro es la línea de playa, con precios de entre 3.900 y 4.250 euros el metro en viviendas plurifamiliares de Nerja (Burriana, El Parador y la zona del Balcón de Europa), y de 4.000-6.000 euros el metro en los escasos chalés disponibles en las playas de Nerja y Rincón. El stock heredado de la crisis muy escaso, asumible. Se localiza en Almayate, Benajarafe y Chilches. En la zona ha vuelto la actividad promotora tanto de proyectos nuevos como de aquellos paralizados. En Rincón se están construyendo entre 50 y 70 viviendas, en Torrox, unas 250 y en Vélez Málaga, 240. Se están realizando transacciones de suelo en casi todos los municipios. En Nerja y Torrox el comprador predominante es de nacionalidad extranjera. Por el contrario, predomina el comprador nacional en Rincón y Torre del Mar.

La sociedad de valoración Tinsa apunta un año más a la Costa del Sol como una las zonas del litoral español donde se aprecia una «clara recuperación» del mercado de la vivienda, lo que se traduce en un incremento sostenido de las compraventas, los precios y los proyectos para obra nueva. El informe «Vivienda en Costa 2019», presentado ayer en Málaga y con datos de todo el litoral español (en el que el peso de las viviendas vacacionales es muy significativo), coloca a toda la costa de la provincia entre las franjas más dinámicas.

Tinsa explicó que la franja situada entre Marbella y Manilva (que fue la primera en empezar a reactivarse hace ya cuatro años) y la comprendida entre Torremolinos y Mijas son las que presentan actualmente mayores ritmos de actividad, mientras que en la Axarquía, donde la recuperación se consolidó a partir de 2017, presenta ya unos niveles considerables.

La enorme actividad del litoral malagueño queda plasmada en el hecho de que dos localidades se colocan un año más entre las cinco de la costa española (excluyendo las que son capitales de provincia) con mayor número de compraventas en 2018. En concreto, Marbella es la tercera del ranking con 4.077 operaciones tras Torrevieja (Alicante), líder con 5.256, y la también alicantina Orihuela (4.080). Mijas es la cuarta con 3.047 y Gijón la quinta con 3.042. Estepona, con 2.515, y Benalmádena, con 2.372, también aparecen en posiciones destacadas.

Málaga, además, encabeza de forma rotunda la actividad en la costa andaluza. De hecho, cuatro de los cinco municipios que más vivienda venden en la comunidad (excluidas las capitales) son malagueños: el primero es Marbella, seguido de Mijas, Estepona, Benalmádena, y la almeriense Roquetas de Mar).

El litoral malagueño también domina en precios, con tres localidades en el top 5 del litoral andaluz. Así, la localidad andaluza costera con mayores precios al primer trimestre de 2019 es Marbella (2.231 euros el metro), por delante de Tarifa (2.209), Nerja (2.095), Cádiz (1.943) y Fuengirola (1.907).

Otro dato significativo es que once de las quince localidades donde más han subido los precios en los últimos doce meses son de Málaga. Casares, con un 17,6%, es la primera de la lista, Torremolinos la tercera (16,1%), Mijas la cuarta (15,3%) y la capital es quinta (14,9%). Estepona (13,7%), Fuengirola (13%), Rincón de la Victoria (10,4%) y Marbella (10,2%), también presentan subidas significativas, junto a Vélez-Málaga (9,3%), Benalmádena (9%) y Manilva (7,2%). «La Costa del Sol sigue destacando como la zona más dinámica de la región andaluza», afirmó el director comercial de Tinsa, Pedro Soria.

Como valores máximos en Málaga, Tinsa señala que hay viviendas plurifamiliares en primera línea de playa en la franja de Marbella a Manilva que alcanzan los 14.000 euros el metro (Milla de Oro y Puerto Banús) y villas de lujo que llegan a 20.000 euros el metro. En la franja Torremolinos y Mijas los picos son de 3.500 euros el metro en viviendas de los paseos marítimos (no hay oferta de chalés en venta). En la Axarquía, la vivienda plurifamiliar registra máximos de 3.900-4.200 euros el metro en pisos de primera línea de playa en zonas como Nerja (Burriana, El Parador y la zona del Balcón de Europa).

Evolución de valores

Con todo, el fuerte ajuste sufrido durante la crisis sigue estando patente en las diferencias de valor con respecto a hace una década. En Casares el precio medio sigue estando un 45,5% por debajo de 2007, en Manilva un 46,7%, en Vélez-Málaga un 38%, en Mijas un 34,5 y en Torremolinos un 33,8%. Las mayores recuperaciones se dan en Marbella y la capital (diferencias del 26% y del 31,3% respectivamente). Tinsa, además, descarta que se esté produciendo una «burbuja» de precios, ya que la financiación bancaria está mucho más controlada que en la época del boom.

La consultora afirmó que la previsión para este 2019 es que el sector continúa con todos sus indicadores al alza aunque con tasas de crecimiento ya más moderadas que en los ejercicios anteriores. «Todo indica que, al igual que en el conjunto del mercado residencial español, estamos llegando a un punto de equilibrio, con salvedades locales, que dará paso a la estabilización de las variables principales, con incrementos más contenidos de la demanda y una tendencia de moderación de precios», apuntó Soria.

«La costa mediterránea andaluza sigue mostrando los mayores incrementos de precio y de actividad general, especialmente la Costa del Sol, y, más concretamente, Marbella y ubicaciones próximas. La promoción de obra nueva es intensa en la zona, que es un foco de atracción para la demanda extranjera con un poder adquisitivo promedio elevado», dijo. El 30% de las viviendas que se compraron el año pasado en Málaga fueron adquiridas por foráneos.

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