El mercado inmobiliario está mostrando su primera desaceleración desde que hace cinco años comenzara una fértil etapa de reactivación, una vez superada la época más dura de la crisis económica. Así lo advierte el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) en su último informe, publicado estos días y con datos hasta este mes de septiembre, donde indica que por primera vez en un lustro, tanto la construcción de viviendas (medida por los visados de proyectos presentados ante el Colegio de Arquitectos), como la venta o la constitución de hipotecas «se han contraído ligeramente entre el segundo y el tercer trimestre del año», dentro del contexto de frenazo general de la economía.
El OMAU, dependiente del Ayuntamiento de Málaga, añade que, al mismo tiempo, el aumento global de precios ha «moderado» también su ritmo de subida. El estudio se elabora con datos de un muestreo a partir de visitas y encuestas a las promociones en comercialización.
Por recordar algunos de los factores a los que alude el Observatorio, el número de proyectos visados para la construcción de nuevas viviendas ante el Colegio de Arquitectos de Málaga ha bajado ligeramente en relación al año anterior (hasta junio se registraron 3.901, un 5% menos), mientras que la venta de casas ha caído otro 5% interanual tras varios ejercicios de continuo incremento, con un total de 18.520 operaciones hasta el mes de julio. En cuanto a las hipotecas, en el primer semestre se han firmado más de 9.500, y aunque en este caso sí se sigue subiendo (un 2,8%), el porcentaje es menor que en periodos precedentes.
En el informe se recuerda que una parte «muy considerable» de la actual demanda de vivienda en Málaga que por sus niveles de renta esta fuera del mercado inmobiliario de renta libre, sino por grupos de inversión constituidos tanto por empresas como por inversores particulares de otras zonas de España o de Europa que consideran Málaga como un buen lugar donde destinar sus recursos».
Estos ámbitos de inversión son, según comenta el OMAU, «muy sensibles a la inestabilidad anunciada de la economía, y a la precariedad de la situación política a nivel internacional y del propio estado español».
Es por eso que las expectativas del mercado inmobiliario «se están enfriando» en un escenario influenciado por las «amenazas de recesión económica» en algunos motores de la economía europea, las consecuencias de un brexit británico «abrupto» o la puesta en marcha de la nueva Ley Hipotecaria. El estudio indica, no obstante, que habrá que esperar «razonablemente» para constatar si esta retracción del mercado inmobiliario es temporal o persiste en el tiempo.
Escalada de precios
El escenario actual es que el precio medio de la vivienda a nivel provincial supera ya ligeramente los máximos de finales de 2007, justo antes de que empezara la crisis (ahora se registran 2.823 euros por metro cuadrado, un 0,9% más que los 2.798 euros de entonces). El valor del metro cuadrado ha subido un 12,6% en los últimos doce meses en la provincia y un 6,1% en el caso de la capital (3.036 euros). Estos aumentos, no obstante, son algo menores que los registrados en los últimos tiempos.
Por otro lado, el hecho de que el precio medio de las casas está ya por encima de los niveles del boom inmobiliario se sustenta ante todo en el tirón de tres áreas muy concretas del territorio. Por un lado, las zonas Centro y Este de Málaga capital, que han elevado sus valores en el último año un 10% y un 21% respectivamente. El precio en el litoral Este alcanza así un promedio de 4.962 euros el metro (un 24,2% más que en 2007), mientras el Centro llega a 4.456 (un 9% más que en la precrisis). La otra zona en ebullición es Marbella que, con precios medios de 3.851 euros el metro, ha encarecido sus precios un 13,5% en el último año y ya supera en un 16,2% los valores máximos de la época del boom.
Otra zona donde se está construyendo mucho y con valores significativos es Teatinos: los precios suben un 9% este año y se sitúan en 2.683 euros de media, quedando tan sólo un 1,9% por debajo del nivel del año 2007. Y en el litoral oeste de la capital el valor medio es de 3.059 euros tras aumentar un 13,1% en los últimos doce meses, siendo todavía inferiores en un 18,6% a los máximos que registró el mercado en sus años álgidos. En Mijas, la media es de 2.642 euros,con una subida interanual del 6,9% y a tan sólo cuatro puntos del nivel de 2007, y en Ronda ya se está únicamente a un 1,5% de los precios de entonces, con 2.277 euros el metro.
El OMAU, en todo caso, recuerda que la dinámica alcista de precios sigue imposibilitando a buena parte de la población el acceso a la compra de vivienda, en lo que define como una «dualidad económica». «Por sus niveles de precariedad económica o desempleo no sólo no tienen posibilidades de adquirir una vivienda, sino tampoco de acceder a un alquiler. En las partes centrales de la ciudad el desplazamiento de la población original es ya una evidencia, siendo la situación especialmente crítica con los jóvenes, que deben destinar prácticamente su sueldo al acceso a una vivienda», afirma.
Para el Observatorio, el «contrapeso que debería suponer el impulso de vivienda de origen público en todas sus formas «sigue durmiendo el sueño de los justos, ante la mirada displicente de la administración pública que hace dejación de sus funciones en relación a la vivienda pública». Según indica, las competencias en materia de vivienda están transferidas totalmente a las comunidades autónomas, «pero son básicamente los ayuntamientos, algo muy evidente en el caso de Málaga, los que han realizado la mayor parte de viviendas de carácter público, y los que proyectan con muchas dificultades las pocas promociones de un inmediato futuro».
