El sector inmobiliario español registra una previsión de «ralentización controlada» para 2020, aunque crece significativamente por encima del conjunto de la economía española, según el «Informe Sectorial Inmobiliario» publicado ayer por CaixaBank Research con las expectativas del sector para el próximo año. El documento constata que el ritmo de crecimiento del sector se ha reducido en 2019 respecto a los «excelentes registros del año anterior», y señala que de cara a 2020 seguirá evolucionando de forma favorable, aunque el ritmo de avance tanto de precios como de compraventas será más moderado. «La ralentización del sector inmobiliario está siendo algo más pronunciada de lo que se preveía hace unos meses, lo que ha llevado a revisar a la baja las previsiones de crecimiento de los precios de la vivienda y las compraventas», apunta.
El informe sitúa a Málaga en el grupo de provincias líderes del mercado español junto a Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Tenerife y Las Palmas por albergar «las principales ciudades y zonas turísticas consolidadas». En ellas, el precio de la vivienda empezó a recuperarse antes y ha crecido con más vigor (un 27,8% entre el primer trimestre de 2014 y el tercer trimestre 2019, muy por encima del 12,3% nacional)», comenta.
El estudio también destaca el peso de las segundas residencias en el resurgir de las ventas de vivienda en estos últimos años. En concreto, se recuerda que en España hay 3,7 millones de casas de este tipo y que la mayor parte están situadas en la costa mediterránea. Alicante es la provincia que concentra un mayor número de segundas residencias (326.705 viviendas, un 8,9% del total nacional) por la preponderancia de la Costa Blanca como destino turístico, tanto internacional como doméstico Le siguen, a cierta distancia, Valencia (223.885 viviendas, 6,1% del total) y Málaga (170.438 , 4,6% del total). Otras provincias costeras como Gerona, Tarragona, Murcia, Castellón o Cádiz también ocupan un lugar destacado.
En cambio, sorprende la ausencia de las Canarias y Baleares en la cabeza de la clasificación, aunque el estudio cree que la «insularidad» de estos destinos y «el mayor coste de transporte desde la península» pueden explicar que» la mayor parte de turistas que visitan estos destinos opten por los alojamientos turísticos en lugar de disponer de una segunda residencia en los archipiélagos».
Málaga, muy diversificada
Los datos del censo de los hogares permiten cruzar el lugar de residencia habitual del hogar con la localización de su segunda residencia. De este modo, el estudio clasifica el mercado de las segundas residencias de cada provincia según el grado de concentración (o de diversificación) de la procedencia de los hogares.
Con esta perspectiva, Málaga aparece como un destino «muy diversificado». De hecho, en la provincia malagueña tienen una segunda vivienda residentes de todas las provincias españolas, empezando por madrileños (24%), los propios malagueños (19%), cordobeses (12%) y sevillanos (6,7%). En cambio, Gerona, Ávila, Toledo, Segovia y Santa Cruz de Tenerife son destinos muy concentrados; es decir, los hogares que tienen una segunda residencia en estos destinos proceden de unas pocas provincias. Gerona es el destino más concentrado de todos por la elevada presencia de barceloneses (75% del total).
Según el informe de CaixaBank Research, se da también «una brecha de precios creciente» entre regiones y entre ciudades como consecuencia de la recuperación del mercado «a distintas velocidades». Así, las provincias líderes (donde más ha crecido el precio de la vivienda y donde figura Málaga) ya eran de las más caras en 2014. Por otro lado, también está aumentando la divergencia de precios dentro de las propias provincias, sobre todo en el caso de las líderes, «donde el precio en las principales urbes ha crecido mucho más que en el resto de las ciudades de la misma provincia». En Málaga, por ejemplo, se cumple este patrón de «fuerte crecimiento del precio de la vivienda en determinadas ciudades de elevado atractivo turístico».
El resultado es que las ciudades con mayor crecimiento del precio de la vivienda desde 2014 son Benalmádena (57,5%), Fuengirola (53,5%) y Rincón de la Victoria (50,7%), que crecen muy por encima de Málaga capital (37,1%) y del conjunto de la provincia (24,5%), según los datos de la estadística del Ministerio de Fomento.
El caso más extremo es el de la ciudad de Ibiza, donde el valor de la vivienda ha aumentado un 52,6% entre 2014 y 2019, mientras que en el conjunto de Baleares el incremento ha sido también muy notable (26,6%), pero claramente inferior al de la capital ibicenca.
Según el documento, la desaceleración del mercado inmobiliario se ha producido en un contexto en el que las perspectivas de crecimiento de la economía española también se han resentido: del 2,4% al 1,9% en 2019 y del 1,9% al 1,5% en 2020, a la luz de las previsiones de CaixaBank Research, que lo atribuye en gran parte al impacto del menor crecimiento mundial.
También afirma que, si bien hay motivos para estar alerta, no se observan signos de alarma: «Los factores que explican la desaceleración son principalmente externos», y los factores que sostienen el avance del sector inmobiliario son sólidos, pese a perder algo de intensidad, como documenta el informe.
Los factores que avalan un avance del sector pasan por el crecimiento sostenido del empleo, con previsiones de 330.000 empleados más en 2019 y 265.000 en 2020; la recuperación de los salarios, que crecen ligeramente por encima del 2%, así como unas condiciones financieras favorables.
Precios más contenidos
Sobre la oferta, los indicadores señalan un crecimiento «todavía vigoroso» del sector inmobiliario que sigue destacando de forma positiva respecto al conjunto de la economía española. «El estudio remarca que «no se observan excesos por el lado de la oferta»: el nivel actual de producción de nuevas viviendas, alrededor de 107.000 anuales, se encuentra por debajo de la creación neta de hogares en los últimos 12 meses (120.000 según la EPA) y de la cifra proyectada por el INE para los próximos años (135.000 hogares cada año entre 2019-2025).
En consonancia con una demanda más contenida, el precio de la vivienda también se ha desacelerado en 2019. «En los próximos meses, prevemos que el precio de la vivienda seguirá desacelerándose, con avances positivos alrededor del 3% en 2020», concluye el informe que defiende la necesidad de que el sector sea sostenible a largo plazo, para así huir de altibajos.
El Banco de España cree que el precio de la vivienda está ya «en un valor cercano al equilibrio» aunque Caixabank cree que se empiezan a percibir «sobrevaloraciones» en Madrid, Barcelona y en algunos puntos turísticos. Además, recuerda que en el actual mercado de vivienda están ganando mucho peso otro tipo de demandantes de vivienda (extranjeros, inversores, etc), «que en muchos casos cuentan con un poder adquisitivo superior al promedio de la población local». Así, los compradores locales de vivienda pueden estar todavía más lejos de poder acceder al actual mercado de vivienda.
