13 de enero de 2020
13.01.2020
Urbanismo

Málaga cuenta con más de 125.000 metros cuadrados de suelo para oficinas

Es la suma de las parcelas de la Térmica, Martiricos, Tabacalera, el edificio Eurocom, la mitad del techo edificable de la pastilla de Repsol y el muelle 4

13.01.2020 | 05:00
Hay un importante edificio de oficinas previsto junto al inmueble histórico de Tabacalera.

Lo dijo claro el director para Andalucía de la prestigiosa consultora Savills Aguirre Newman, José Félix Pérez Peña, el pasado 11 de julio de 2019: Málaga capital necesitaba ofertar en torno a 50.000 metros cuadrados de oficinas en los próximos años para absorber la demanda de empresas que querían instalarse en la capital de la Costa del Sol, lo que supone entre un 10% y un 15% de la superficie actual destinada a esta actividad en la actualidad (entre 500.000 y 600.000 metros cuadrados). Fijada la necesidad por los expertos, la Gerencia Municipal palpó el interés entre los inversores, vio que había posibilidades de crecimiento y buscó suelo para ello. Así, la ciudad cuenta actualmente con unas reservas de terreno que sumarían más de 125.000 metros cuadrados de techo para estos menesteres, contando también con las previsiones de la Autoridad Portuaria (y sin cuantificar la oferta privada).

Ello significa que el suelo disponible más que duplica las peticiones de los expertos, pero antes, advierte el edil de Ordenación del Territorio, Raúl López, hay que ver cómo se comporta el mercado, cómo respiran los inversores tras el tanteo preliminar hecho en su primer semestre en el cargo. López suele recibir uno o dos inversores al mes interesados en construir edificios de oficinas, pero hay un problema o una matización de esta realidad: a los promotores, por ahora, les es mucho más rentable hacer un edificio para residencial de alto standing o una gama media alta del mercado o, incluso, inmuebles para hoteles. Hay suelo para oficinas, hay empresas interesadas en instalarse en Málaga debido a la transformación urbanística, cultural y tecnológica de la capital costasoleña, pero ¿los promotores logran rentabilidades altas o que les permitan retener un trozo del pastel interesante como para levantar tantos edificios de oficinas? Esa pregunta, que pudiera parecer en un principio retórica, la contestará la realidad en los próximos meses, siempre que la desaceleración dulce de la economía provincial no acabe en otra crisis y continúe la efervescencia por espacios terciarios entre las empresas.

La suma de más de 125.000 metros cuadrados ha sido efectuada por este periódico teniendo en cuenta los proyectos ya conocidos de la Gerencia de Urbanismo y la Autoridad Portuaria y es, claro, una estimación. Así, por ejemplo, Urbanismo tiene previsto vender una parcela de 10.000 metros cuadrados de techo edificable junto al edificio de Tabacalera para oficinas; a este suelo se le suma otro en Martiricos, justo frente al Estadio de la Rosaleda, sobre el que Urbanismo se ha planteado hacer un inmueble, también de en torno a 10.000 metros cuadrados para oficinas. Pero hay más: se ha previsto otro terreno con hasta 10.000 metros cuadrados de techo para oficinas en el desarrollo de La Térmica; hay una operación prevista de 2.500 metros cuadrados en el edificio Eurocom, y luego está la de la Autoridad Portuaria en el muelle 4, con más de 25.000 metros cuadrados que se concretarían en tres edificios de oficinas con bajos comerciales. La guinda del pastel son los terrenos de Repsol, donde ya se ha anunciado la inminente construcción de un parque de 80.000 metros cuadrados, pero en el que hay una pastilla con 92.000 metros cuadrados previstos de residencial y 43.000 de comercial. El alcalde, Francisco de la Torre, ha repetido esta semana un mensaje: quiere que la mayor parte de esa superficie de techo edificable se destine a oficinas, a falta de que la Sareb santifique la operación. Si, por ejemplo, la mitad del techo total, 135.000 metros cuadrados, es decir, 67.500 metros cuadrados, se destinan efectivamente oficinas la suma está clara: en la ciudad hay sitio para más de 125.000 metros cuadrados de oficinas. Otra cosa es que la realidad y el péndulo, a veces caprichoso del mercado, oscile hacia rentabilidades más elevadas. En esta zona, las cuatro torres de Repsol se convertirían en un parque tecnológico vertical que además tiraría del polígono San Rafael.

La Gerencia tiene idea de vender esos suelos (los de su competencia, otra cosa es el Puerto) para que los constructores hagan edificios de oficinas o, bien, sacar la correspondiente concesión demanial, habitualmente por 37 años, para que, a cambio de un canon anual, una promotora desarrollara el suelo y luego alquilase el edificio a quien quisiera, de forma que el inmueble, al terminar ese periodo, volvería al patrimonio municipal.

Pérez Peña llamó la atención sobre el hecho de que en el periodo 2016-2018 se produjo una importante reducción de la disponibilidad del mercado de oficinas en la capital, lo que provocó un incremento de las rentas. Los precios más elevados en este sentido se registran en el casco antiguo y su zona de influencia, con rentas superiores a los 18 euros por metro cuadrado al mes. Sin embargo, la renta media de esta parte 'prime' de la urbe se mantiene en posición inferior en comparación con otras plazas europeas muy consolidadas en el mercado de oficinas. Así, según Aguirre Newman, Málaga representa una excelente alternativa para el desarrollo de nuevos proyectos en este mercado debido tanto al futuro recorrido de las rentas como a la demanda insatisfecha insistente. En ello tiene mucho que ver el concepto «oficinas junto al mar».

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