28 de febrero de 2020
28.02.2020
Mercado inmobiliario

La firma de hipotecas cae por primera vez en seis años pero el importe medio sigue al alza

La cuantía media de los nuevos préstamos en Málaga se sitúa en su valor más alto de los últimos once ejercicios con casi 145.000 euros

28.02.2020 | 20:21
Una persona mira los anuncios de oferta de viviendas en el escaparate de una agencia inmobiliaria.

El 40% de las viviendas se pagan al contado

  • El 2019 confirma que el comprador local malagueño se reincorpora poco a poco al mercado, aunque su peso en el total de compra de viviendas supera por poco al del cliente extranjero o inversor (que en los últimos tiempos ha tirado de las operaciones). Los datos del INE de venta de viviendas y firma de hipotecas reflejan que sólo el 60% de las más de 30.000 transacciones se hicieron con un préstamo , aunque ya por encima de 2013, 2014 y 2015, cuando hubo mínimos del 45%. La reactivación del mercado se ha basado de forma importante en estos años en las compras de extranjeros e inversores que pagan al contado, frente a un cliente local muy condicionado aún por la crisis y la precariedad laboral. Antes de la crisis, el porcentaje de compras con hipoteca se movía entre el 80% y el 90%.

Se firmaron algo más de 8.000 operaciones, con un descenso del 3,5% debido a la ralentización del mercado inmobiliario.

­La firma de hipotecas para vivienda cayó a lo largo de 2019 en Málaga por primera vez en los últimos seis ejercicios debido, según voces del sector, a la ralentización del mercado inmobiliario y a la entrada en vigor el pasado verano de la nueva Ley Hipotecaria, que durante algunos meses ralentizó el ritmo de operaciones. En total, se firmaron 18.049 hipotecas, según los datos publicados estos días por el Instituto Nacional de Estadística (INE), con una caída del 3,5% sobre el ejercicio anterior que rompe una positiva dinámica de alzas iniciada en el año 2013, cuando el segmento empezó una lenta recuperación tras años de absoluta crisis. Los máximos de suscripción de hipotecas en Málaga datan de la época del boom inmobiliario (años 2006 y 2007), cuando en la provincia se concedieron más de 50.000 préstamos de este tipo al año.

Los portales inmobiliarios Idealista, Fotocasa y Pisos.com señalaban hace unas semanas que el enfriamiento del mercado en 2019 se ha debido a factores como la ralentización económica, la situación de incertidumbre política en España o el brexit, junto a la incidencia de la nueva Ley Hipotecaria.

El descenso de la firma de préstamos no ha impedido, sin embargo, que el volumen de dinero prestado por los bancos a los clientes a los que se otorgaron estas hipotecas haya seguido aumentando, en consonancia con la subida de los precios de la vivienda. Así, el importe medio que actualmente se está concediendo en Málaga asciende a 144.689 euros, cuando en los años más duros de la recesión económica (entre los años 2012 y 2014) se llegó a caer a poco más de 100.000 euros. El valor medio de los préstamos hipotecarios ha repuntado así desde entonces un 33%, revelando también un mayor deseo de los bancos por financiar este tipo de operaciones. En total, la banca prestó el pasado año más de 2.600 millones a clientes para la adquisición de viviendas en la provincia.

Los valores se van también acercando poco a poco al nivel precrisis: en 2007 la media alcanzó máximos de 165.000 euros y en 2008, cuando ya se barruntaban los primeros signos de debilidad, se movió en 159.000. En 2009, con la crisis ya declarada, el promedio cayó a los 123.000 euros, lo que significa que los valores actuales son los más altos de los últimos once años.


Cautela bancaria

En todo caso, muchos creen que será difícil que el importe de las hipotecas iguale por ahora los máximos de antes de la crisis, ya que los bancos son ahora mucho más cautos a la hora de prestar. No hay que olvidar que en 2007 y 2008, cuando el precio de las viviendas firmaba máximos históricos, los bancos recurrían a las sobretasaciones para dar el 100% (o incluso más) del valor de los pisos. Eso ha cambiado bastante. En primer lugar, porque las entidades se muestran ahora mucho más selectivas, exigiendo al cliente altos requisitos de solvencia (nómina estable y, en algunos casos, avales de familiares o amigos). Además, como mucho se concede al cliente el 80% del valor del inmueble. Esto obliga al comprador a tener que tener ahorrado el otro 20% para abonar la entrada de la vivienda.

«La política bancaria sigue siendo de gran cautela. Hay mucha prevención para que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria», han explicado en varias ocasiones instancias como el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o el Colegio de Economistas.

Además, los bancos tienen todavía en sus carteras viviendas heredadas de la crisis a las que tienen que dar salida, por lo que ofrecen condiciones más ventajosas para ellas que para las ofertadas por inmobiliarias.

En su último informe de Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), la tasadora Tinsa señalaba que el esfuerzo financiero neto necesario para la compra de una vivienda por provincias sitúa a Málaga como la segunda del país donde se exige al comprador destinar un porcentaje mayor de ingresos en el primer año de hipoteca, en concreto un 27,4% (el trimestre anterior era el 27,1%). Málaga está por detrás de Baleares, con un 29,2%). La media española es del 20,7%.

La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 681 euros al mes (en España la media es de 595 euros). A nivel provincial, la cuota hipotecaria media alcanza 911 euros al mes en Baleares, 819 en Madrid, 756 euros en Barcelona y 686 en Guipúzcoa.

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