El mercado de locales comerciales de calle en Málaga camina hacia un reajuste de precios de alquiler debido a la incidencia del coronavirus en las ventas, algo que será más acusado en los denominados ejes secundarios (las barriadas), donde el descenso podría ser de hasta el 40%, que en la zona prime del Centro Histórico, en la que podría haber una bajada del 10%, según el informe "Visión 2020" presentado este viernes por la consultora Savills Aguirre Newman. Durante el confinamiento, segmentos como el textil han bajado un 70% sus ventas, en tanto que la alimentación y los supermercados, que son los que mejor han aguantado, han descendido su facturación un 9%.

"El descenso sufrido por los operadores en las ventas junto a las rentas de la zona prime, en máximos históricos, hace necesario reajustar ese gap para acercar los extremos", detalla. Este proceso provocará un aumento del 30% la disponibilidad de locales con un carácter más prolongado en el tiempo, sobre todo en las zonas secundarias, con un aumento coyuntural de la rotación, motivado por la salida de algunos operadores. La consultora también cree que habrá firmas del segmento de hostelería que no podrán seguir en el Centro, dada la bajada de clientela que han sufrido (sobre todo de clientes extranjeros).

Actualmente, el eje prime presenta una media 245 euros el metro cuadrado al mes en calle Larios y de 121 en la plaza de la Constitución, mientras que calle Nueva-Martínez y calle Granada se mueven entre los 55 y 59 euros y la zona Alameda-Soho en 27. Los alrededores de El Corte Inglés y el Centro Comercial Larios se sitúan en los 16 euros y los ejes secundarios, donde entran los barrios externos al Centro, en nueve euros.

"Nos preocupan sobre todo los ejes secundarios, donde las ventas van a caer un 20%. Habrá menos afección en la zona prime del Centro", ha explicado el director de Savills Aguirre Newman en Málaga-Andalucía, José Félix Pérez-Peña. Según comenta, ya están recibiendo consultas en esas zonas secundarias para la reconversión de locales comerciales de entre 1.000 y 2.000 metros cuadrados en almacenes de posible uso logístico.

La consultora ha recordado que venimos de siete años donde las rentas de alquiler de los locales comerciales subieron, llegando en la calle Larios a valores máximos propios de los grandes ejes de Madrid y Barcelona (340 euros por metro al mes). En 2019, los valores ya se estabilizaron y la previsión ahora es que se produzca un ajuste ante el impacto de la pandemia. Por otro lado, los procesos de expansión comercial de las cadenas están de momento paralizados. La dinámica en el sector, en todo caso, es de un futuro donde las firmas tendrán menos locales, pero de mayor tamaño. Habrá también muchos procesos de compraventa de supermercados, un segmento que se ha revalorizado mucho en esta crisis.

Savills Aguirre Newman también augura un aumento de las reubicaciones, una entrada de nuevos operadores, un mayor dinamismo en la inversión en activos tradicionales y un auge de los procesos de renegociaciones de renta. En este punto, Pérez-Peña ha explicado que, tras unos momentos iniciales de "pánico" con la declaración del estado de alarma, algunos comerciantes llegaron a acuerdos particulares con los propietarios de los locales para renegociar temporalmente el importe del alquiler.Necesidad de más oficinas

En cuanto al segmento de oficinas, el infome "Visión 2020" destaca que Málaga sigue necesitando "de forma urgente" muchos nuevos espacios antes la gran demanda empresarial existente. Según Savills Aguirre Newman, Málaga sólo tiene actualmente libre un 4,8%, de su parque de oficinas (485.000 metros cuadrados) frente al 8% registrado en 2019. De hecho, la zona prime cuenta con apenas el 2,5 % de espacios vacíos. Estas cifras contrastan con Sevilla, con un parque casi triple en volumen y con una disponibilidad deal 25%.

"Málaga está muy mal posicionada en este apartado. Necesita crear oficinas para poder atraer a empresas, generar riqueza y empleo", ha advertido Pérez-Peña. No obstante, el informe apunta que Málaga está presente en el mapa nacional de operaciones de rentabilidad por la llegada de capital internacional, en una plaza "con claro recorrido de crecimiento". Por otro lado, la posible entrada de desarrolladores de suelo a riesgo y las alianzas entre promotores locales y fondos internacionales especializados en oficinas permitirán la ejecución de los proyectos previstos, con el objeto de poner el producto en venta una vez alcanzado un nivel de ocupación óptimo.

"A la espera de ver cómo afecta el teletrabajo a los modelos de oficina, el espacio flexible ha aterrizado en Málaga y la gestión profesionalizada de los edificios se posiciona, por los requisitos de implantar medidas covid free y adaptar los espacios a la nueva normalidad. La necesidad de actualización del parque de oficinas posicionará los nuevos proyectos que se desarrollen. Dichas incorporaciones son necesarias para continuar e impulsar el crecimiento económico de la ciudad", apunta el estudio.

Por otro lado, el mercado logístico está teniendo un gran comportamiento a pesar de la actual situación de "incertidumbre". El comercio electrónico sigue creciendo y se ha visto muy reforzado durante la pandemia. La presión de fondos de inversión por entrar en el mercado malagueño se ha multiplicado por diez en el último año, lo que ha permitido cerrar las primeras operaciones en rentabilidad en zonas descentralizadas de la provincia. Pérez-Peña adelantó que pronto habrá noticias sobre los proyectos planteados en los terrenos de Intelhorce y de Bacardí.