Málaga se confirmó en 2019, un año más, como uno de los mercados residenciales más dinámicos de la costa española, en un año caracterizado por una estabilidad y una demanda activa tanto nacional como extranjera, aunque ya se detectaban antes de la pandemia del Covid-19 ciertos indicios de agotamiento en la tendencia al alza. Son las conclusiones del informe «Vivienda en costa 2020», publicado ayer por la empresa tasadora Tinsa y con datos de todo el litoral español (en el que el peso de las viviendas vacacionales es muy significativo). Allí se detalla que los precios de las casas en la Costa del Sol volvieron a subir el pasado año, aunque el número de compraventas sí se redujo respecto a las de 2018. Para este 2020, en cambio, la incidencia del coronavirus pueden congelar la demanda, sobre todo la de ciudadanos extranjeros, y estancar o tirar ligeramente a la baja de los precios.
El valor del metro cuadrado en el litoral malagueño presenta una media en el primer trimestre de 2020 de 1.684 euros, con una subida interanual del 3%. Los valores están aún un 33,6% por debajo de los máximos de 2007, en pleno boom inmobiliario.
El estudio destaca que el mercado de vivienda vacacional en España se ha visto convulsionado por el coronavirus y que será en los próximos meses cuando se concreten los ajustes y nuevas tendencias. «Se espera que los mercados residenciales de costa queden especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera. La recuperación queda supeditada no sólo a la reactivación de la actividad, sino a la vuelta de cierta normalidad en cuanto a movilidad internacional y retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica», afirmó el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.
En el caso de Málaga, Tinsa baraja que los precios se estarían ya estacando tanto en la Axarquía, que afectaría en mayor medida al entorno de Vélez-Málaga, como en la franja que va de Torremolinos a Mijas, mientras que estaría bajando entre un 5% y un 15% en el tramo de Marbella a Manilva. Todo ello motivado por el descenso de la demanda extranjera, a la espera de un mejor momento para retomar operaciones o de posibles ajustes en los valores.
La vivienda en la costa española experimentó en 2019 una situación «saludable», según Tinsa. Málaga, Baleares, Canarias, Cádiz y Guipúzcoa son zonas del litoral que se encuadrarían claramente en este escenario.
El nuevo contexto creado por la pandemia anticipa una mayor preferencia por viviendas unifamiliares (en compra y en alquiler vacacional) y una pérdida de atractivo del pequeño apartamento e incluso un trasvase de demanda vacacional de zonas de costa a ubicaciones rurales con menor afluencia.
De acuerdo con la información de Tinsa, Canarias, Baleares y Castellón se han visto especialmente afectadas en un primer momento por una paralización completa de la actividad de vivienda vacacional. La caída habría sido «significativa» en Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Barcelona, mientras que el efecto habría sido más leve en las costas de Guipúzcoa.
«Vivienda en Costa 2020» analiza el mercado de vivienda vacacional en 24 franjas del litoral de 14 provincias a través de una encuesta a técnicos locales de Tinsa realizada en las primeras semanas de junio, coincidiendo con el fin del confinamiento. El informe destaca que la paulatina minoración de las restricciones de movimiento, así como el sostenimiento de la demanda a través de medidas públicas orientadas a empresas y familias, serán factores clave a la hora de determinar el efecto de la crisis en el mercado vacacional.
«Se prevé que la demanda foránea se vea especialmente afectada, con una recuperación que podría llegar más a largo plazo, aunque será más rápida que la nacional una vez que se normalice la movilidad internacional», apuntó Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa y coautora del informe.
La previsión para el mercado de vivienda vacacional es que se produzca «un ajuste retardado y de intensidad moderada, pero con gran diferencia de descuentos en precio por zonas, según las necesidades de liquidez de los propietarios, sean estos particulares o grandes tenedores, y la afectación de la crisis al perfil de demanda al que está dirigido el inmueble», comentó.
En el primer trimestre de 2020 (aún en situación anterior a la pandemia), la mayoría de los municipios malagueños analizados se encarecieron respecto al primer trimestre 2019, a excepción de Mijas y Fuengirola.
La presión al alza en los precios, combinada con las señales y expectativas de ralentización económica, se tradujo en una progresiva estabilización de las compraventas en las zonas más consolidadas el pasado ejercicio. El número bajó, según los datos del Ministerio, con descensos que oscilaron entre el 32% interanual de Casares y Nerja, y el 6% de Estepona o Fuengirola.
Cuatro de los diez municipios de costa donde más transacciones se realizaron en 2019 no son capitales: Torrevieja (5.282 viviendas, +0,4% interanual), Orihuela (3.767, -0,7%), Marbella (3.681, -9,7%) y Gijón (2.953, -2,9%). Completan el top 10 las capitales de Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante, Palma de Mallorca y Las Palmas.
En el mercado específicamente de obra nueva, los municipios con mayor número de unidades vendidas fueron Orihuela (872, -3,4% interanual) y Torrevieja (797, +27%), solo superados en volumen por Málaga capital (1.008, +21%).
Los técnicos de Tinsa apuntan que la irrupción del Covid-19 provocó en casi un 46% de las zonas analizadas que la compraventa por parte de extranjeros quedara paralizada en las primeras semanas tras el desconfinamiento. Las expectativas para los próximos meses son pesimistas, aunque, una vez iniciada la recuperación, se espera que ésta sea más rápida que en el caso de la demanda nacional.
