13 de diciembre de 2020
13.12.2020
La Opinión de Málaga
Construcción

El 72% de las casas se compran con hipoteca en Málaga tras la caída de la demanda extranjera

La pandemia reduce las ventas a foráneos por las restricciones de movilidad y turismo - El perfil del comprador local se refuerza - La obra nueva resiste en operaciones y precios, pero baja la usada

13.12.2020 | 05:00
Una imagen de una pasada edición del SIMed de Málaga.

Las ventas de viviendas en Málaga vienen cayendo este año casi un 25% debido al impacto de la pandemia (un 32% si se contabiliza desde marzo, cuando estalló la crisis sanitaria), aunque el sector constructor confía en que los últimos meses del año hayan animado el mercado y atenuado ese descenso. Lo cierto es que las compraventas (el último dato del INE, con 16.786 operaciones, es de cierre de septiembre) se han reducido sensiblemente tanto por el clima de incertidumbre económica como por las propias restricciones a la movilidad, que impidieron durante muchas semanas a los clientes realizar algo tan básico como visitar las casas que deseaban adquirir. Málaga ha sufrido especialmente esa situación debido al gran peso que tienen las compras por parte de extranjeros.

«Prácticamente la demanda extranjera desapareció en el segundo trimestre. Las medidas sanitarias para combatir la pandemia del Covid basadas en la restricción de movilidad y en el confinamiento de la población han sido el factor principal del hundimiento de las operaciones por parte de estos compradores. Provincias con una importante demanda extranjera, normalmente muy ligada a las zonas turísticas, han visto reducir sus operaciones de una manera drástica», comenta la consultora Colliers en su último informe inmobiliario.

Según sus datos, elaborados a partir de las estadísticas del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, los foráneos compraron el pasado año prácticamente una de cada tres casas que se vendieron en la provincia (32,3%), mientras en el primer semestre de 2020 la tasa bajó al 12,5%. La caída de la demanda ha sido del 73%. Casos parecidos se dieron en Tenerife (-85%), Las Palmas (-81%), Alicante (-82%), Girona (-81%) o Baleares (-79%).

Este desplome del mercado extranjero, que tanto Colliers como el propio sector califican como «temporal», ha reforzado el protagonismo de los compradores locales. Si se compara el volumen de hipotecas con el de las viviendas vendidas se comprueba que el que busca una primera residencia y que recurre a financiación para comprar gana peso frente al perfil inversor o extranjero, que suelen venir con el dinero al contado.

Así, hasta septiembre se han firmado en Málaga 12.179 préstamos, sólo un 7,7% por debajo del pasado año. El resultado es que el 72,5% de las casas vendidas en la provincia se han hecho con hipoteca, cuando en ejercicios anteriores ese porcentaje se movía entre el 50% y el 60%. El importe medio de la hipoteca se sitúa en este 2020 en los 145.654 euros, al mismo nivel que e l año anterior.

Por segmentos, la caída de las ventas desde mazo afecta más a la vivienda de segunda mano, que desciende un 38% (de 14.338 operaciones a 8.936), mientras que la nueva sólo cae del 3% (de 2.879 a 2.805), según los datos del INE. Esta contracción ha impactado en los precios de la vivienda usada donde ya se aprecian ajustes con retrocesos de hasta el 10%, afirma el estudio de Colliers. Por su parte, la obra nueva resiste mucho mejor apoyada por un número importante de preventas (sin las cuales no se inician obras).

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Málaga, Cayetano Rengel, observa un mercado a la baja en cuanto a precios. Los compradores están reclamando rebajas de hasta el 15% sobre el precio de salida en la segunda mano. «Ya todo va a depender de la necesidad y premura de vender que tenga el propietario. Los habrá que prefieran aguantar y otros que sí aceptarán la rebaja. Pero no cabe duda de que estamos en una coyuntura especial donde los precios pueden caer, en algunos casos, en torno a un 10%», comenta.

El caso de la vivienda nueva es diferente, con valores más estables. No obstante, Rengel señala que hay proyectos que han parado su construcción, a la espera de que el mercado se normalice en 2021. En cuanto a las hipotecas, apunta que la precariedad en el empleo de estos meses (con muchas personas en ERTE) afectará a la concesión de préstamos.

Los constructores, a la espera

La secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), Violeta Aragón, afirma que el sector está superando este complicadísimo año de forma «razonable», teniendo en cuenta las enormes dificultades de otros segmentos como la hostelería o el turismo.

«Hay caídas sustanciales de ventas de viviendas, pero no porque haya desaparecido la demanda, sino por las restricciones a la movilidad. Los extranjeros, por ejemplo, no han podido venir. No ha bajado el interés, pero ha habido imposibilidad de hacer esas operaciones», apunta. Y es que, aunque muchas inmobiliarias, disponen de sistemas muy avanzados de visitas virtuales, la compra de una casa es una operación de mucho calado donde el cliente, evidentemente, prefiere el formato presencial.

Aragón afirma, no obstante, que el nivel de ventas ha empezado a repuntar ya en septiembre, por lo que confía en que los datos de final de año sean más positivos. La ACP espera que 2021 traiga una situación algo más normalizada, y cree que la pandemia seguirá afectando menos a la obra nueva, ya que las casas actualmente en promoción se adaptan más a las características que los compradores buscan en este escenario de pandemia (terrazas, zonas comunes, etc). Los constructores también afirman que no hay proyectos paralizados, aunque puede haber algunos que han ralentizado su ritmo de edificación. «Una promoción tarda en construirse entre 18 y 24 meses, nadie va a parar por el tema del Covid», dice.

En cuanto a los precios, Aragón no percibe reducciones en el caso de la vivienda nueva sino una estabilización. «No están subiendo como en años anteriores, pero tampoco bajan. Las promociones se siguen vendiendo a buen ritmo», sostiene. 

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