La pandemia estabiliza o retoca a la baja el precio de la vivienda

El mercado inmobiliario de Málaga ha experimentado en este recién terminado 2020 una fase de estabilización en los precios de la vivienda debido a la situación derivada del Covid-19, aunque algunos grandes núcleos urbanos mantienen una subida de sus valores. Según un informe publicado estos días por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), el precio de las casas subió el pasado año un 2,3%, y se sitúa en una media de 2.904 euros el metro cuadrado. Marbella, con un 2,5% de incremento y 4.082 euros por metro, y Málaga capital, con un aumento del 3,3% para una media de 3.113, reflejan estas ligeras subidas como principales focos inmobiliarios de la provincia, y destaca también el caso de Estepona, donde los precios aumentan un 6% para un valor de 2.681 euros.

«Posiblemente Málaga y Marbella tienen los mercados inmobiliarios más estables y también donde los niveles de inversión en los activos inmobiliarios funcionan con mayor rentabilidad, de ahí que en un primer momento no se hayan mostrado tan frágiles como en otros municipios que atienden otro tipo de demanda», señala. Y es que los precios sí muestran leves caídas de entre el 0,6% y el 2% en localidades costeras como Torremolinos, Benalmádena, Torrox, Rincón de la Victoria o Vélez Málaga, mientras que, en el interior, Alhaurín de la Torre, Campillos o Archidona muestran descensos de entre el 2% y el 4%.

El OMAU, organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga, realiza su estudio a partir de visitas y encuestas a las promociones en comercialización.

«Ciertamente la tendencia a nivel estatal es hacia una contención de precios o incluso descensos de pocos puntos, situación que no ha alcanzado todavía a Málaga capital, ni a los ámbitos residenciales de mayor standing de la Costa del sol», apunta. Según recuerda en el informe, algunos analistas estiman que durante 2021 y 2022 se pueden producir descensos del precio de la vivienda de hasta el 10%, pero todo ello, como el resto de la actividad económica -afirma el OMAU- «dependerá del control de la pandemia a través de las vacunas, y el tiempo necesario para poner en marcha las actividades que han quedado más paralizadas en especial el turismo y la gran actividad económica que le sirve de apoyo».

En todo caso, el Observatorio dice que recuperar la actividad anterior a marzo de 2020 «no será seguramente posible hasta 2022 o 2023, y desde luego habrá que hacerlo aprendiendo lecciones a veces difíciles de asumir».

El OMAU afirma, sin embargo, que el hecho de que la vivienda no se haya encarecido en 2020 «no supone que sea más barata y desde luego es menos accesible por el deterioro de las rentas de una parte importante de la población, así como por la incertidumbre económica del inmediato futuro»

«Como ya se viene manifestando desde hace unos años el mercado inmobiliario en la ciudad de Málaga se muestra dual, por una parte dinámico en promociones que junto a la demanda tradicional local, tienen una importante demanda como inversión para personas o empresas que no viven en Málaga, y una falta de oferta de viviendas para personas y familias de medio y bajo poder adquisitivo, donde los jóvenes son un grupo muy importante», comenta en el estudio.

También se recuerda las dificultades económicas que encuentran los jóvenes para emanciparse debido a los bajos salarios. Según el Consejo de la Juventud (CJE), la tasa de emancipación hasta los 29 años es sólo del 15,9%, dos puntos por debajo de la media nacional, y la tasa de paro en ese nivel de población ha subido con la pandemia al 52,2%, muy superior a otras zonas menos vinculadas a los servicios turísticos (Madrid 35,3%, Barcelona 34,4%, Valencia 36,0% o Sevilla 30,75).

El precio medio de los alquileres cerró 2020 con una subida del 1,4 % pero los mercados que tradicionalmente han sido los más dinámicos registraron caídas «históricas», con descensos del 5,6% en Málaga y del 5,2% en Sevilla. En un contexto marcado por la pandemia de coronavirus, los mayores descensos se dieron en Barcelona (9,4 % interanual), Madrid (7,3 %) y Palma (6,2 %), según los datos ofrecidos por el portal inmobiliario Idealista.

Además, tras el parón sufrido entre marzo y junio pasados a causa del confinamiento domiciliario durante el primer estado de alarma, el «stock» de pisos de alquiler en el país alcanzó máximos en las últimas semanas de diciembre. De hecho, fue un 78 % superior al que se registraba a comienzos del año. El interés por cambiar de casa (la demanda) también se disparó después del confinamiento hasta crecer en el transcurso del año un 77% en España.

Hasta 14 capitales han visto duplicar la oferta de viviendas en alquiler, y hasta 17 de ellas se encuentran por encima de la media nacional. Mientras Madrid y Barcelona acaparan la bolsa de viviendas en arrendamiento en España, en Granada, Sevilla, Málaga, Palma o Alicante el número de viviendas en el mercado de alquiler se ha duplicado en apenas 12 meses. En el caso de la provincia de Málaga, donde Idealista tiene ahora mismo casi 13.000 anuncios (4.200 en la capital), la oferta ha crecido un 89% (un 155% en el caso de la capital).

El trasvase de viviendas turísticas al mercado residencial debido a la caída de visitantes por las restricciones de movilidad es uno de los grande motivos del aumento de stock de oferta.