Los precios medios de la vivienda han seguido subiendo en Málaga capital y en determinados enclaves de la Costa del Sol desde que estalló la pandemia, pese a su tremendo efecto en la economía y en el consumo, y debido sobre todo al elevado valor de algunas de las nuevas promociones que están llegando al mercado. Sin embargo, algunas zonas de la ciudad como el Centro Histórico y municipios costeros o de interior sí reflejan ciertos descensos o estancamientos de precio que podrían esta relacionados con el impacto derivado del Covid en la demanda. El último informe del Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), correspondiente al segundo trimestre de 2021, recoge que el precio de la vivienda ha subido en estos 15 quince meses un 4,3% en la provincia y un 8,1% en la capital, alcanzado valores respectivos de 2.974 y 3.232 euros por metro cuadrado.

El OMAU, que realiza su estudio de precios a partir de visitas y encuestas a las promociones en comercialización, ya comentaba hace unos meses que el mercado inmobiliario de obra nueva en Málaga estaba soportando razonablemente bien los embates de la pandemia y de la crisis económica, ya que en otros puntos de España habían bajado. Ahora, con este nuevo estudio, se ratifica en su diagnóstico.

«La evolución de los precios es bastante estable. Están contenidos, pero no se han producido descensos como en otras ciudades españolas. Estas diferencias posiblemente tengan que ver con las características duales del mercado inmobiliario de Málaga, destinado a residencias habituales y también como un activo de inversión. El segmento de la vivienda como inversión no parece que se haya visto sensiblemente afectado, a diferencia del mercado habitual de familias y personas que buscan una vivienda para vivir. El alto grado de incertidumbre laboral de los ERTE y el propio aumento del desempleo es razonable que contraiga este tipo de demanda, que recordemos ya estaba todavía afectada por la crisis iniciada en 2008», indica.

No obstante, el OMAU (organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga) detecta por ejemplo que el Centro de la capital acumula desde marzo de 2020, cuando estalló la pandemia, una reducción de precios del 6%, con un valor medio del metro cuadrado que ha pasado en 15 meses de 4.344 a 4.084 euros. En el resto de zonas de la ciudad, los valores se mantienen más o menos estables o ligeramente a la baja.

Las excepciones son, por un lado, el litoral oeste, donde los valores se disparan un 30,2% hasta los 4.054 euros el metro (se debe sobre todo a la entrada de las promociones de lujo que se están construyendo en el paseo de poniente y la Térmica, que distorsionan las estadísticas medias del mercado en esa zona) y, por otro, el área de la Rosaleda, donde las nuevas promociones de Martiricos, también elevan un 9,6% los valores a los 2.269 euros. Las casas más caras de la capital siguen estando, en todo caso, en el litoral este, con precios medios de 4.797 euros el metro y un incremento del 4% desde marzo de 2020.

En Puerto de la Torre también los precios han aumentado sensiblemente (un 14,5%, con 2.446 euros) como consecuencia de las promociones que colindan con Teatinos, así como en la oferta de viviendas unifamiliares, una secuencia que a menor nivel se repite en Churriana (el precio sube un 3,2% y alcanza los 2.181 euros). En Teatinos suben un 2,2% hasta los 2.717 euros. En cuanto al resto de la provincia, el panorama es de estabilización de precios, aunque hay casos puntuales de algunas subidas y bajadas. Los valores aumentan sobre todo en Estepona (un 4,3% para una media de 2.679 euros el metro) y en Marbella (suben un 3,8% a los 4.162 euros), y también lo hacen un 2,7% en Mijas (2.770) y un 0,5% en Nerja (3.307). Completando el panorama del litoral, Fuengirola se mantiene en los 2.450 euros, Rincón de la Victoria en algo más de 2.000 y, en cambio, se dan caídas el 1% en Manilva (1.984 euros), del 2% en Torremolinos y Benalmádena (con valores entre 2.300 2.400 euros), y del casi el 4% en Vélez-Málaga (1.913). En el interior, la mayoría de localidades se mantienen estables, aunque despuntan las subidas del 6,8% en Coín (1.589) y del 1,8% en Alhaurín el Grande (1.754).

Viviendas para inversores

El OMAU constata en su análisis que «cada vez con mayor nitidez» que la oferta actual de viviendas en la ciudad se destina sólo parcialmente a la población residente, «ya que las tipologías y precios de algunas promociones están destinadas a inversionistas de fuera de Málaga o a personas de un cierto nivel económico que vienen a trabajar a Málaga en actividades tecnológicas».

«Incluso algunas promociones singulares no tienen un precio prefijado, si no que se estima según los movimientos de la demanda, como si de una subasta se tratara, lo que es una novedad en el mercado inmobiliario de Málaga», dice. Según el OMAU, las formas de trabajo que no necesitan de una constante presencia física «también están contribuyendo a la instalación en Málaga de personas procedentes de otras partes de España o de Europa atraídas por la imagen de ciudad de moda».

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Por otro lado, el Observatorio explica que ya antes de pandemia se estaban produciendo «importantes secuencias de turistificación» en el área central de la ciudad y en sus ejes litorales (principalmente en el este), lo que supuso, en el caso del mercado del alquiler, «el desplazamiento de población residente incapaz de pagar los precios de alquiler que las empresas y particulares de vivienda de uso turístico estaban llevando acabo».

«Actualmente el número de personas que tienen necesidad de vivienda y no pueden acceder al mercado es ciertamente importante, y los jóvenes forman un porcentaje muy sustancial, de ahí la gran diferencia de emancipación de los hogares paternos en comparación con sus pares europeos», afirma. Además, el informe recuerda que el parque de viviendas antiguas necesita «urgentemente» de mejoras de rehabilitación o accesibilidad.