El segmento de vivienda de la costa española, donde suele tener un gran peso el segmento de carácter más vacacional, ha mostrado una mayor resistencia que el mercado de primera residencia durante el primer año transcurrido desde el inicio de la pandemia, y, especialmente, en los primeros meses de este ejercicio, según las conclusiones del informe «Vivienda en costa 2021», publicado por la empresa tasadora inmobiliaria Tinsa y con datos de todo el litoral nacional. Los precios de las casas en la Costa del Sol sufrieron caídas moderadas, en la mayoría de los casos por debajo del 5%, pero con picos superiores al 10% en el caso de Marbella o Nerja. La estadística se refiere a vivienda nueva y usada, e incluye tanto vivienda habitual como segunda residencia.

Se confirma en todo caso que el mercado residencial en la Costa del Sol «sufrió el efecto del freno del mercado turístico e inmobiliario en 2020 debido a la crisis sanitaria». El 85% de los municipios del litoral malagueño recogidos en el informe redujo el valor medio de la vivienda en el primer trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se decretó el estado de alarma. La tendencia mayoritaria han sido las mencionadas caídas, aunque Casares, Fuengirola y Mijas, sí tuvieron incrementos del 5%, el 3,1% y el 0,8% respectivamente en tasa interanual. Marbella (2.141 euros el metro cuadrado) destaca con el mayor precio medio de la Costa del Sol, mientras que Vélez-Málaga muestra el valor más barato con 1.312 euros.

El valor del metro en la provincia presenta una media en el primer trimestre de 2021 de 1.589 euros, con una bajada interanual del 5,6%. Los valores están aún un 37,3% por debajo de los máximos de 2007, en pleno boom.

«Es destacable la resistencia de los precios pese al severo impacto causado por la crisis en la movilidad, clave para el sector turístico, y en la confianza. El litoral malagueño afronta ahora una reactivación, que ya se ha empezado a mostrar en el segundo trimestre del año», afirmó ayer la analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa, Andrea de la Hoz.

En algunos municipios, el mercado más cercano a la costa tiene un comportamiento diferente al de las zonas ubicadas hacia el interior. Del mismo modo, en algunos mercados de la Costa del Sol es relevante el peso del segmento de lujo, cuya evolución puede diferir del producto vacacional mayoritario, de menores precios y diferente perfil de comprador.

«La resistencia mostrada por la vivienda vacacional ha sido más notoria en el segmento de la obra nueva, donde los precios se han mostrado estabilizados en la Costa del Sol. Si bien los valores medios de los municipios arrojan cifras negativas generalizadas, los ámbitos analizados haciendo foco en la vivienda vacacional reflejan una realidad de ajustes en precios contenidos», apuntó.

Tinsa señala que la actividad en el segmento vacacional durante 2020 fue algo menor que el año anterior. En la costa occidental (entre Marbella y Manilva), la red técnica sí se muestra más optimista y apunta a un nivel de actividad similar. En todos los casos, se destaca que en los primeros meses de 2021 se ha observado «una recuperación moderada, con tendencia de precios al alza en el caso de la Axarquía».

La vivienda en alquiler vacacional ha mantenido los precios entre la zona de Marbella y Manilva, y los ha rebajado en el resto del litoral. En la costa entre Torremolinos y Mijas, el producto se redujo en torno a un 10-15% debido a un trasvase hacia el segmento convencional de alquiler o por su retirada del mercado.

El número de compraventas se redujo también un 18,9%, aunque en este caso hay que distinguir dos comportamientos bien diferenciados: mientras que las operaciones de viviendas nuevas aumentaron un 42%, las de segunda mano bajaron un 27,2%.

Analizando la evolución de las compraventas, en prácticamente todos los municipios de la Costa del Sol se vendieron menos que en 2019, a excepción de Estepona, donde crecieron un 7,7% en tasa interanual. Los doce municipios recogidos en el informe registraron 15.031 compraventas, un 20,9% menos que el año anterior. Si se añade la ciudad de Málaga, el número se eleva hasta 20.919, un 18,8% menos que en 2019.

Los técnicos de Tinsa apuntan que las compraventas de vivienda vacacional no se paralizaron en la Costa del Sol y que incluso se incrementaron en la Axarquía y el Triángulo de Oro. Sobre la compra específica por parte de extranjeros, la percepción de Tinsa es que se incrementó en la zona más prime de la costa malagueña, mientras que se mantuvo en La Axarquía y se redujo en la costa entre Torremolinos y Mijas.

Las localidades de costa que registraron un mayor número de compraventas en 2020, excluyendo capitales de provincia, fueron Torrevieja (3.428 viviendas); Orihuela (2.841 compraventas); Gijón (2.953) y las malagueñas Marbella (2.568) y Estepona (2.524) Mijas, con 2.294 viviendas, se colocó en la posición nueve.

Los litorales con mayor demanda extranjera han registrado las contracciones más agudas, matizadas por la segmentación socioeconómica de los compradores potenciales. A mayor proporción de los de nivel alto se asocian oscilaciones menores, y en todos los casos los países de origen atravesaron crisis más leves que la española. La aceleración a partir de verano de 2021 se espera muy enérgica, con actividad relevante de inversores individuales en alquiler vacacional.

En cuanto a la actividad promotora, Tinsa dice que las grúas «no se detuvieron ni en los meses más duros de la pandemia». En el litoral malagueño se mantiene activa la construcción de nueva oferta, destacando Estepona, Marbella, Benahavís, Mijas, Torrox y Torre del Mar (Vélez-Málaga). Aunque no se paralizó por completo el inicio de nuevos proyectos, sí se replantearon los plazos en algunos de ellos.