La provincia de Málaga se ha colocado este año como el segundo mercado nacional con mayor demanda de vivienda nueva al concentrar el 8,9% de las operaciones a nivel nacional y superar en ese puesto a Barcelona, que tiene el 8,3%. La primera posición es para Madrid, que continúa liderando las ventas en este mercado con una cuota del 21%. En cuarta y quinta posición se sitúa Alicante (7,2%) y Valencia (6,1%). Los datos proceden del informe "El Sector Residencial en España 2021", elaborado por la consultora Colliers y que analiza el mercado de la vivienda en los principales mercados nacionales. El estudio señala que España cerrará el año 2021 con 640.000 operaciones de viviendas, de las cuales 75.000 unidades procederían del mercado de obra nueva y 565.0000 unidades del mercado de segunda mano.

Según Colliers, la demanda de vivienda en 2021 ha comenzado con mucha fuerza con un primer semestre que fue el mejor de toda la serie histórica desde el año 2008. El número transacciones de vivienda fue un 63,7% superior al año 2020 y un 10,67% superior al primer semestre de 2019. "El comportamiento ha sido muy bueno tanto en el número de operaciones de vivienda nueva (+44,9% Vs 2020 y +23,9% vs 2019), como en el de vivienda usada (+66,2% vs 2020 y +9,3% vs 2019)", explica.

En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,9%), seguido de Barcelona (10,7%), Alicante (6,4%), Valencia (6,3%) y Málaga (4,8%).

En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2021, se ha observado una importante reactivación que ha permitido que el número de viviendas compradas por extranjeros casi alcancen los niveles pre-covid. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 17,6% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en esta ciudad. Málaga, con una cuota del 11,4%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (8,7%), Madrid (7,7%), las islas canarias con sus dos provincias (7,6%), Valencia (6,3%) y Baleares (6,2%).

En el primer semestre de 2021, la actividad promotora se ha alineado con la reactivación económica y ha mantenido buenos ritmos. "No sólo se han puesto en marcha los proyectos que habían sido paralizados el año anterior, sino que se han desarrollado muchos otros nuevos. El número de visados de obra nueva se ha incrementado un 18,9% respecto a la media del año anterior, y se espera que el año 2021 cierre con 101.000 visados de viviendas, una cifra casi parecida a la alcanzada en 2019", detalla el informe.

No obstante, es importante destacar que la cifra prevista de visados de viviendas para el 2021 (101.000) sigue my lejos del niveles del boom inmobiliario, ya que apenas representa el 12% de la actividad del año 2006 cuando se llegaron a visar 865.000 viviendas en plena burbuja inmobiliaria.

Colliers recuerda que uno de los mejores indicadores para medir el comportamiento dle mercado residencial es la absorción de vivienda, que se obtiene comparando el número de transacciones de obra nueva respecto al de viviendas terminadas. En el primer semestre del año 2021 la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose ligeramente superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años. De los grandes mercados, las provincias de Madrid (90%), Valencia (105%) y Málaga (88,5%) presentaron ratios de absorción muy buenos. En cambio, las tasas de absorción de los mercados de obra nueva en Barcelona (69%) y Sevilla (73%) tuvieron un peor comportamiento.

Desde 2019 se ha producido, en todo el territorio nacional, una diferencia teórica de 40.000 unidades entre las viviendas entregadas sobre las vendidas pero el informe comenta que, si bien la cifra es elevada, no debe preocupar en exceso ese stock acumulado, "ya que su origen es más una consecuencia de la inercia de un sector que está en continuo crecimiento desde 2017 que la ausencia de demanda".

"Esperamos que este stock sea absorbido sin problemas durante el año 2022 y parte del 2023 dado el fuerte crecimiento de la demanda", ha comentado el Managing Director de Corporate Finance en Colliers, Antonio de la Fuente.

Evolución de los precios

En 2021 los precios de venta han vuelto a crecer, sobre todo durante el segundo trimestre del año. La fuerte demanda que se produjo en el segundo semestre de 2020 ha continuado con algo más de intensidad en el primer semestre de 2021.

"De acuerdo con los modelos predictivos de Colliers estimamos un incremento adicional de los precios del 1% al 2% para el cierre del año 2021, tanto en obra nueva como vivienda usada. Para el año 2022 observamos cierta estabilidad de precios en términos generales, aunque se podrían producir incrementos de entre el 5% y el 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas de las zonas donde la demanda está creciendo con fuerza. Concretamente observamos seis mercados donde podrá producirse este fenómeno: Madrid y Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga", ha afirmado De la Fuente.

"El crecimiento demográfico de los últimos cuatro años (+900.000 habitantes) continuará presionando al alza la demanda de vivienda especialmente en mercados como Madrid y Barcelona, pero también en Málaga, Baleares, Valencia, Alicante y Murcia empujados además por la demanda extranjera", ha añadido Jorge Laguna, Business Intelligence Director en Colliers.

En 2022, Colliers afirma que el sector deberá enfrentarse a nuevos retos como el aumento de los costes de materiales de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el agotamiento del suelo finalista en determinadas ubicaciones o las nuevas regulaciones del mercado de la vivienda.

En junio de 2021 el índice de costes de construcción de los materiales ha crecido un 10% respecto al año anterior y se ha situado un 17% por encima del nivel que tenía en el año 2016. Sin embargo, a pesar de la reciente escalada de precios de los materiales de construcción, Colliers estima que para el segundo semestre de 2022 se va a producir una relajación de los mismos.

"El principal problema que observa es que hay escasez de mano de obra cualificada para poder atender el aumento de actividad que se está produciendo y las nuevas exigencias de descarbonización de los edificios. Por lo que es probable que durante los próximos meses se produzcan incrementos en los costes de la mano de obra", apunta.