Málaga cierra 2021 con una de las subidas del precio de la vivienda más altas de España

El precio de la vivienda en la provincia de Málaga ha cerrado este ejercicio de 2021 con una de las subidas más altas de toda España tras un pasado ejercicio donde, a raíz de la pandemia, se registraron en algunos momentos descensos del 10%, sobre todo por la caída en el segmento de casas de segunda mano. El valor del metro cuadrado se sitúa a cierre del tercer trimestre de este año en los 1.740 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento del 14% en relación al mismo periodo del ejercicio anterior, según el último estudio IMIE Mercados Locales de Tinsa publicado este jueves. Hasta 14 provincias registran "acentuados" aumentos interanuales por encima del 10%, entre las que destacan por su tendencia sostenida (además de Málaga) Huelva, Baleares, Tenerife, Pontevedra, Madrid y Vizcaya, aunque Tinsa señala que estas subidas se producen en relación al momento en que los precios estuvieron algo más bajos debido a la crisis sanitaria. El informe arroja a nivel nacional un incremento del 8,6% para un valor medio de 1.444 euros el metro.

Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.508 euros el metro cuadrado), Baleares (2.504), Madrid (2.426), Vizcaya (2.210) y Barcelona (2.156). En el extremo opuesto, los precios más bajos se localizan en Ciudad Real (656), Orense (736) y Cáceres (736).

No obstante, Tinsa comenta que, dado que el escenario de crecimiento de los precios en el último trimestre se ve acentuado por la contracción coyuntural registrada en el mismo periodo del año anterior, la variación media en 2021 (entendida como la media de las variaciones interanuales de los cuatro trimestres) aporta una visión "más completa" de lo que ha supuesto el año. Así, el precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3% de media en España a lo largo de 2021, con un 7,6% en el caso de Málaga. El dato de la provincia malagueña vuelve a ser, en cualquier caso, de los más altos de España-

"En el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario", ha afirmado Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En el caso de Málaga cabe también resaltar que el precio se ha incrementado un 36,6% desde los mínimos registrados en el primer trimestre de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica, y se mantiene un 31,4% por debajo de los máximos de 2007, en pleno boom inmobiliario.

Mayor demanda

Según Tinsa, el ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento han impulsado la demanda en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, mayoritariamente con finalidad de uso, aunque también existe una demanda profesionalizada, atraída por las mayores rentabilidades del producto residencial frente a otros productos financieros de riesgo similar".

"La demanda está demostrando capacidad de compra con recursos propios, según se observa en la proporción de hipotecas sobre compraventas y ratios de endeudamiento, ambas estables y equilibradas en los últimos meses. En cuanto al producto, observamos en las tasaciones una reactivación de la preferencia por viviendas con mayores superficies, que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021", explica.

Tinsa advierte de que este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. "La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda", apunta Arias.

Por lo que respecta a la oferta de vivienda, se va reactivando con prudencia y las cifras de visados emitidos durante 2021 recuperan el nivel registrado en 2019. "Se espera que las tensiones generadas por los altos costes de los materiales de construcción se vayan diluyendo con la normalización de las cadenas de suministros, pero pueden surgir nuevas presiones en los costes derivadas de la escasez de mano de obra en el sector", destaca la responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.

Capitales de provincia

En el caso de las capitales de provincias, hasta 47 presentan incrementos de precio respecto al último trimestre de 2020, con un dinamismo generalizado en todas las geografías. La subida media interanual ha sido del 8,6% (aunque la tasa promedio de los trimestres se queda en el 5,8%). Los descensos interanuales minimizan su presencia y únicamente afectan a cuatro capitales con intensidad moderada, a excepción de Palencia y Huesca, donde los descensos han sido más acusados. Entre las grandes capitales que registran fuertes incrementos en comparación con el mismo periodo del año anterior destacan Bilbao (20,2%), San Sebastián (17,4%), Málaga (14,9%), Madrid (10,5), Palma de Mallorca (9%) y Sevilla (7,7%). En tasa promedio, Málaga también presenta un alza destacada del 9,8%.

El valor del metro cuadrado en Málaga, en concreto, se sitúa en los 1.830 euros. Las capitales más caras según las tasaciones de Tinsa son, por este orden, San Sebastián (4.088 euros el metro), Barcelona (3.310 y Madrid (3.127), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Girona. Las más baratas son Lugo (961), Orense (958) y Zamora (1.023).

Tinsa afirma que las capitales donde más se ha revalorizado la vivienda desde los mínimos registrados en cada ubicación tras la crisis financiera son San Sebastián (+57,7%), Madrid (+57%), Málaga (+51,6%) y Barcelona (+51%). Eso sí, los valores en la capital malagueña siguen un 24,2% por debajo de los niveles del boom inmobiliario de 2008 (ocurre más o menos igual en el resto de capitales españolas).

El estudio IMIE recoge también que el esfuerzo financiero necesario para la compra de una vivienda sitúa a Málaga al cuarto trimestre de 2021 como la segunda provincia española donde se exige al comprador destinar un porcentaje mayor de sus ingresos familiares en el primer año de hipoteca, en concreto un 27,7% (aunque en trimestres anteriores ha llegado a estar por encima del 30%). Por delante de Málaga se sitúa Baleares, con un 31,7% de esfuerzo financiero. En Madrid y Barcelona es del 21%-22%. La media española es del 20,9%.

Tinsa ya ha explicado en alguna ocasión que el alto porcentaje que presenta Málaga está en parte influenciado (como también ocurre en Baleares) por la Costa del Sol, un mercado muy enfocado a una vivienda de corte turístico y de alto standing.

El informe refleja que la hipoteca media concedida en Málaga en el cuarto trimestre se sitúa en 158.642 euros, frente a los 136.662 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 707 euros al mes (en España la media es de 598 euros).

A nivel provincial, la cuota hipotecaria media alcanza los 883 euros al mes en Baleares, 800 en Madrid, 759 en Barcelona y 680 en Guipúzcoa. Las provincias con menor pago mensual de hipoteca son Castellón, Jaén y Lugo, que se mueven en unos 370 euros.