La compraventa de hoteles repuntó con fuerza este pasado año 2021 tras un ejercicio anterior, el de 2020, que fue de muy escasa actividad debido al impacto de la pandemia. La inversión hotelera en España alcanzó los 3.180 millones de euros con 127 transacciones de establecimientos (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), según datos del Informe de Inversión Hotelera elaborado por la consultora Colliers, que destaca a Málaga como uno de los focos más dinámicos después de un 2020 "de práctica inactividad".

Así, la provincia presenció 13 operaciones por valor de 267 millones de euros, entre las que sobresalen la compra del H10 Andalucía Plaza de Marbella por parte de la joint venture formada entre Stoneweg y Bain Capital o la venta de los hoteles Natali de Torremolinos y San Fermín de Benalmádena, ambos adquiridos por alianzas entre fondos internacionales y operadores (Zetland Capital&Fergus y Navis Capital&THB, respectivamente). En 2020, las operaciones en Málaga se quedaron en sólo 25 millones.

En España, las compraventas de los 127 hoteles englobaron 22.249 habitaciones frente a los 68 hoteles y 7.228 habitaciones del 2020. Adicionalmente, se transaccionaron otros 18 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.

Según Colliers, sólo en dos ocasiones anteriores (2017 y 2018) se han registrado cifras de inversión hotelera en España por encima de los 3.000 millones de Euros, lo que da más valor a la cifra de 2021 (un 26% superior al 2019), en un contexto aún marcado por la pandemia. La consultora dice que el incremento se explica "por la confluencia de factores como el importante drenaje de caja que han sufrido los operadores hoteleros, el alto apetito inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado y la progresiva recuperación de la demanda, especialmente en destinos internacionales con marcado carácter vacacional, como es España".

Por lo que se refiere a la tipología de los hoteles transaccionados, en 2021 la inversión se distribuyó equitativamente entre el segmento vacacional y el urbano (50%-50%), a diferencia de los años anteriores, en los que el protagonista fue el segmento vacacional.

"A pesar de que el foco inversor siga mostrando más interés por activos vacacionales, la realidad es que el peso de operaciones muy destacadas tanto en Madrid como en Barcelona han permitido equilibrar la balanza. Barcelona y Madrid compiten en el segmento urbano, y Canarias y Baleares lo hacen en el vacacional", señala Colliers, que también destaca el comportamiento de Málaga al margen de estos cuatro destinos antes mencionados.

Barcelona y Madrid fueron de nuevo los destinos urbanos protagonistas con 760 y 468 millones de euros, respectivamente, concentrando cerca del 39% del total (1.228 millones). En Barcelona, operaciones tan relevantes como la venta del Hotel Sofía y Expo (enmarcados en la venta de Grupo Selenta a Brookfield), el NH Collection Gran Calderón adquirido por Lasalle Investment, o el Grand hotel Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders, son algunas de las 23 transacciones registradas.

Por su parte Madrid, con diez operaciones registradas, protagonizó la mayor transacción de un activo individual (Hotel Edition adquirido por Archer por encima de los 200 millones), así como la transacción de mayor precio pagado por habitación (el Hotel Bless, adquirido por RLH por más de un millón de euros por habitación).

El protagonismo vacacional lo concentraron Canarias y Baleares, que acumularon un volumen de inversión de 633 y 541 millones de euros respectivamente, equivalentes al 37% de la inversión total, y en el que se unen tanto transacciones individuales destacables como la venta del H10 Punta Negra a Blasson Property para su reconversión al segmento de ultra-lujo como transacciones protagonizadas por RIU o Grupotel.

A pesar de la gran dispersión de precios entre los 127 hoteles transaccionados en España durante 2021, Colliers dice que se recupera la tendencia de crecimiento de los precios medios que se venía observando antes de la pandemia.

"Sin duda, la pandemia ha resultado ser una ventana de oportunidad para adquirir activos que en otro contexto de mercado no se habrían comercializado, más que una ocasión para obtener descuentos significativos. Los activos prime han demostrado una alta liquidez y sus yields una baja sensibilidad a la incertidumbre del mercado. El resto de activos ha sufrido ciertos ajustes en sus valoraciones en función de la calidad de los mismos, si bien muy inferiores a lo esperado debido a la liquidez existente en el mercado y el apetito inversor tras meses de paralización de la actividad", ha comentado Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.

Las cadenas hoteleras han sido las protagonistas desde el lado vendedor. Tras más de año y medio de drenaje de caja a causa de la fuerte reducción de la demanda y ante el menor ritmo de recuperación del sector, las cadenas se han visto obligadas a acometer importantes desinversiones de activos para conseguir liquidez.  

Desde el lado comprador, destaca el origen internacional de los fondos adquirentes, acumulando 1.848 millones de euros, equivalentes al 58% del total. La mayor parte de estos actores son fondos de inversión de perfil Core o Value added como Brookfield, Archer Capital, Schroders, Castlelake o Lasalle Investments.

En el plano nacional, con excepciones de operaciones de volumen ejecutadas por cadenas como Riu, Grupotel y Hoteles Globales, han predominado inversores como la familia Grifols, que ha adquirido el Hesperia Presidente de Barcelona, Anpora Investments -propiedad de Ricardo Portabello- con la compra del Alexandra de Barcelona o la Socimi All Iron, que se ha hecho con ocho inmuebles para su reconversión a apartamentos turísticos (dos de ellos en Málaga).

Perspectivas del mercado para 2022

Según Colliers, las perspectivas para el nuevo año son muy positivas, con un inventario de proyectos que supera los 1.500 millones de euros. "Aunque el ritmo de recuperación, tanto económico como de la demanda turística, está siendo más lento de lo esperado, se han despejado numerosas dudas que rodeaban a la pandemia. Así, la campaña de vacunación ha jugado un papel determinante con la reducción efectiva del riesgo de contagio grave y muchas voces empiezan a ver la gran ola de Ómicron como la última y definitiva antes de la restauración de la confianza plena en la recuperación por parte de los principales actores del sector turístico", afirma.

Además, la "frenética" actividad del pasado año ha dejado en el mercado numerosas referencias de precios que "facilitarán las decisiones de compra futuras, determinando el impacto real de la pandemia en cada una de las clases de activos".

"En general, consideramos que se mantendrá la tendencia de este último año y que, salvo excepciones, no asistiremos a numerosas operaciones distrés. Como hemos venido observando, los activos de calidad son los que mejor han capeado el temporal y seguirán haciéndolo, ya que los fundamentales del mercado son muy positivos: liderazgo mundial del país a nivel turístico, fuerte apetito inversor, exceso de liquidez con tipos de interés en mínimos históricos, alta presión compradora y existencia de numerosas oportunidades de reposicionamiento", ha explicado Laura Hernando.